인천시 남동구 구월동 구월힐스테이트롯데캐슬골드 1단지 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 70기 92조 지니올라]

▶아파트명

인천 남동구 구월로 192

구월힐스테이트롯데캐슬골드 1단지

① 위치(지도)

② 입지평가

1. 직장

남동구 사업체수 57582개 / 종사자수 253,095명 (A등급)

2. 교통

강남 1시간 13분/ 여의도 1시간 8분/ 시청역 1시간 18분 (C등급)

3. 학군

구월중 81.5%(C등급)/ 정각중 92.6% (바로 옆 2단지/A등급)

=> 한 단지를 경계로 학군의 차이가 컸음. 이것이 집값에도 어느정도 영향을 끼치는지 살펴볼 필요 있음.

4. 환경

반경 1Km 범위 내 대형마트 1개(홈플러스) _B등급

백화점 2km 범위 내에 1개(롯데백화점) -A등급 => 애매한 이 두 등급의 사이에 위치하고 있었음.

5. 공급

바로 옆 간석동 1,368세대 입주 예정

=> 구월동의 입주 물량은 없으나, 바로 근처 간석동의 영향을 받을 것으로 보여 조사함.

▶공급입지평가 (A등급)

▶과거시세

▶수익률 분석(10년내 투자 타이밍)

현시세: 인천 구월 힐스테이트 32평형 현재 매매 4억 8740만원, 전세 3억 5백 만원

10년 내 고점 매입시: 2021년 9월 7억 6천만원, 전세 4억

10년 내 저점 매입시: 2022년 12월 24일 3억 5500만원, 전세 2억 9천

*고점 매입시 수익률(48740-76000)÷(76000-40000)*100=-75.7%

*저점 매입시 수익률(48740-35500)÷(35500-29000)*100= 203%

▶현장사진