안녕하세요! 책으로 가족과 저의 성장과 성과를 이뤄가는 책수성가입니다.
2025년 11월 9일, 오후 1시 30분, 이름만큼 알흠다우신 오렌지 하늘님과의 내집마련 코칭
2022년 1월에 주우이님과의 첫번째 투자코칭 이후 약 3년 10개월만에 두 번째 코칭을 받게 되었는데요.
정리와 복기를 위해 후기를 작성해 봅니다.
Why: 코칭을 왜 신청했는가?
금번 코칭은 운이 좋게도 대기로 되면서 가능하게 되었는데,
신청하면서부터 오늘 코칭데이만을 손꼽아 기다렸답니다.
왜냐하면 다름아닌 언니와 저의 투자, 실거주 방향성 때문이었습니다.
저의 거듭되는 투자설득으로 용기를 내어 집 매도를 결정하고, 다행히 집이 매도 되었고,
언니의 1호기 투자를 위해 계속 알아보던 중 10.15 규제가 터지고 말았습니다.
서울과 경기도 4급지에서 (언니의) 1호기 투자를 위해 알아보던 중이었는데
얼마나 속이 상했는지 모릅니다.
그래도 월부에서 다져진 마인드와 태도로 지금 할 수 있는 것에 집중하자는 마음으로 훌훌 털고!
비규제 지역에서 매물을 열심히 찾기도 하고 규제지역에서 저희 가족이 실거주하는 방향도 생각해 보기도 했습니다.
어떤 방향으로 가야할지 조언을 얻기 위해 코칭을 신청한 계기였습니다.
코칭은 오렌지 하늘님과 진행이 되었습니다.
본격적인 코칭에 앞서 먼저 자기 소개 먼저 하고 시작하자라는 말씀을 잘못 이해하고 조모임 때와 같이 제가 자기 소개를 먼저 하고 말았네요. 튜터님 소개를 의미하는 거였는데 말이지요 하하^^
자기소개하는 제 모습을 인내심을 가지고 지켜봐주시고 따뜻하게 위로하고 응원해주신, 더불어 시간이 초과되어도
질문에 끝까지 답변해주신 오렌지 하늘님 감사합니다.
참고로 오렌지 하늘님은 2021년에 월부에서 투자 공부를 시작하여 현재 5년차 투자자로 활동하고 계신 분입니다.
덕분에(?) 소중한 코칭 시간 몇 분을 날렸지만, 그래도 긴장감을 풀 수 있는 해피한 해프닝이라고 생각하며^^
What: 코칭을 통해 무엇을 해결하고 싶었는가?
코칭 시간 덕분에 몇 가지 이슈로 복잡했던 머리가 가볍게 되어 감사할 따름입니다.
엉크러졌던 실타래가 풀린 기분입니다.
그렇다면 코칭을 통해 제가 해결하고 싶었던 문제들은 무엇이고,
코칭을 통해 얻은 답변들을 정리하며 코칭을 복기해보고자 합니다.
0호기를 어떻게 해야할 것인가? 반드시 매도? vs 전세놓고 투자?
제게는 애증의 0호기인데요. 0호기가 매도되지 않아 투자의 기본! 저환수원리의 환금성의 중요성을
절절히 경험하고 있는 1인이랍니다. 하하^^
결론적으로는 먼저 0호기를 매도하는 것에 주력하라인데요. 일정 기간, 튜터님은 약 6개월이라고 말씀을 주셨습니다. 6개월 동안 할 수 있는 매도에 대한 노력들을 다해보고, 그래도 안되면 전세를 주고 투자를 해 보는 것이 좋겠다 말씀주셨습니다.
아무래도 경기도 외곽 지역의 타운하우스라는 상품이라 이 물건을 장기보유하기보다
더 나은 다른 상품으로 내집마련이든, 투자든 이어가는게 좋겠다는 말씀인데요.
먼저 매도를 하게 되면 비과제이지만, 전세를 주었다가 차후 매도하게 되면
0호기 양도세가 발생하게 될텐데 양도세가 어느 정도 될런지 확인을 해 주셨습니다.
꿀팁) 양도세 확인방법!
부동산 계산기 - 양도소득세 어플 - 개인 정보 클릭(예: 2주택 등)
이 때 양도소득세를 커버할 만큼의 수익을 낼 수 있다면 0호기를 전세로 준채 투자를 이어가는 것도
나쁘지 않겠다는 말씀을 이어주셨습니다.
제 경우 약 8600만원이 나와 2억의 수익을 낸다면 집이 매도되지 않아 가만히 있는 경우보다
더 나은 선택이 되는 것이지요.
→ 정리하면 일정기간 동안(6개월여) 매도에 주력하기, 그 이후에도 안팔리면 전세놓고 투자!
2. 언니의 1호기에 우리가 실거주해도 되는가? Why? 규제지역의 투자를 위해
결론은 안된다입니다. 언니와 저의 투자금을 뭉쳐서 규제지역에 1호기를 매수하는 방법으로
공동 투자를 하되, 명의는 언니 명의로, 실거주는 우리가족이 하는 것이 가능한지에 대한 질문인데요.
언니의 전입 신고 문제가 있고, 그렇게 되면 언니의 월세 보증금을 보호받지 않는 문제가 발생할 수 있다는
이유였습니다. 결과적으로 규제지역에 투자를 못하게 되는 아쉬움이 있지만,
여러 변수와 선택지가 많은 상황에서 안되는 상황을 딱 정리하고 나니 머리속이 가벼워진 느낌이었습니다.
잃지 않는 투자와 더불어 안전하고, 심플한 투자를 선택할 수 있는 것이죠^^
→ 언니의 투자금으로 비규제 지역, 수도권을 중심으로 봐라! 구리>만안구=산본>부천
3. 희미한 앞마당들 어떻게 해야하고 투자를 위해 지금 가장 우선시 해야 할일이 무엇인가?
→ 시세 트래킹!!! 몇몇개 단지 선정하여 시세트래킹하다가 가격의 움직임이 보이면 전수조사하라!!!
지금은 가격의 흐름이 계속되고 있으므로 일정한 간격으로 전수조사하는 것이 필요하겠다는 개인적 판단!
더불어 지나간 앞마당들로 돌아가서 다시 임보쓰고 할 필요없이, 임장을 통해 어느 정도 가치가
파악되어 있으니 시세트래킹으로 가격 확인하며 추이를 지켜보라!
4. 투자활동을 이어가기가 쉽지 않은 나와 같은 상황에서 투자를 지속해가려면 어떤 방법이 있을까?
→ 매달 앞마당 만들기가 쉽지 않다면, 3개월에 앞마당을 만드는 것으로 목표를 바꿔도 된다.
노후준비를 위해서는 10억이라는 자산이 최소 필요하므로, 1차적으로 순자산 10억은 마련되어야 한다.
그래서 투자를 손에 놓을 수도 없고, 놓아서도 안된다.
언니의 1호기와 나의 갈아타기든, 투자든 마무리 해 놓고 당분간 쉬어도 된다.
잠시 숨을 고르고, 3개월에 하나씩 앞마당 만들어 가라!
5. 지금 가격이 많이 상승한 상황인데, 선택한 단지들의 가격 상승이 여력이 있을지 염려된다.
→ 가격이 얼마나 상승할지 알수는 없지만, 이렇게 가늠해 볼 수는 있다.
보통 2015년~2016년 가격에서 전고시기였던 2021년~2022년 시기에 가격이
1.7배~2배 정도 상승했다면 (아마 대부분 단지들이 그랬을 가능성)
향후 보수적으로 보았을 때 1.4~1.5배 상승을 기대할 수 있다.
What: 코칭 이후 무엇을 해야하는가?
1. 매도 주력 다하기: 1) 부동산 더 여러곳에 뿌리고, 상급지, 하급지까지 물건 내놓기
2) 당근, 피터팬, 지역 카페 등도 활용하여 내어두기
3) 매수자 버전으로 내 물건 1등 브리핑하는지 확인하고 아니라면 가격 조정 등 방법 찾기
2. 매도가 되면 : 자산 + 대출 → N억대 내집마련 (학령기 아이들과 거주 안정성 이유)
3. 전세 준다면: 1) 투자할 매수리스트 짜놓고 + 매임
2) 그런 다음에 전세주기!!!
# 물건 한 번 찾은 사람이 계속 가능하다!!!
4. 언니의 투자 1호기: 1) 수도권 비규제 지역에서 물건 찾기→ 만안구와 산본이 앞마당이 아니므로!!!
2) 구리 앞마당 열심히 만들고, 부천 전수조사하고 만안구에서 선호단지를 중심으로 찾아보자
위로와 힘을 담은 응원해 주시고,
질문 하나하나 성심성의껏 코칭해주신 오렌지 하늘님 진심으로 감사드립니다.
어제 분임하며 새롭게 발견한 구리시!!!
반드시 구리시에 언니 1호기 등기친다!!! 할 수 있다! 할 수 있다!! 할 수 있다!!!
