[서투기 29기 서울에 등기 3개 치고 ㄱ1분 좋게 퇴직할조_행복한 행복이] 규제 속 스마트한 투자를 위한 서울/경기 한 판 정리

안녕하세요

반려견 행복이와 행복한 생활을 꿈꾸는 행복한 행복이(행행)🐶 입니다.

서투기 첫 강의를 클릭한 순간, 강의 목록을 보고 깜짝 놀랐습니다.
열중반의 마지막 강의를 멋지게 장식해주셨던 주우이님께서 이번엔 서투기를 꽉차게 열어주셨더라구요.

“강의가 이렇게 길어질 줄은… 알았습니다… 

어젯밤, 여러분께 꼭 해드리고 싶은 이야기가 계속 생각나더라구요.”

진심 어린 마음으로 열정적인 강의를 들려주신 주우이님 정말 감사드립니다.

1. 시장상황

규제 충격으로 당분간 거래량 줄어들 가능성 높으며 규제 및 공급 부족으로 전세가격은 오를 가능성이 높음

→ 투자의 본질은 변하지 않음 “가치대비 싼 자산을 취득하고 보유한다”

2. 투자 방향성

Q. 실거주 가능한가?

Q. 생애최초, 무주택 조건인가?

Q. 가용할 수 있는 금액은 얼마인가?

1. 내가 매수할 수 있는 지역을 선정한다
2. 그 지역을 임장하고 임장보고서를 작성한다

3. 내가 살 수 있는 아파트 중 가장 좋은 아파트를 매수한다

   → 생애최초 주택 구매자 LTV 70% → 2년 후 자산 재배치

    

3. 서울/경기도 입지 별 한 판 정리 - 가진 자금으로 실거주 눈여겨 볼 곳들

<서울>

4급지

관악 : 강남 접근성과 뛰어난 물리적 위치를 갖추고 있으나, 언덕 지형으로 인한 환경적인 특성이 선호도에 영향을 미치는 지역

5급지

구로구 : 신도림(영등포 생활권) 제외하고 금천구와 함께 서울 내 선호도가 낮은 편. 생활권별 거주 만족도 격차가 큼. 구디/가디 업무지구를 다니는 사람들의 수요가 있는 지역. 

<경기도>

광명 : 서울 인접성과 함께 도시재생사업으로 거주환경이 개선 중인 지역으로, 7호선 접근성이 주거 선호도를 좌우하는 핵심 요소

• 결국 내가 현재 상황에서 매수할 수 있는 가장 좋은 아파트를 매수해야 한다
• 가격이 너무 많이 올랐는데? → 저렴한 가격대는 관심이 없기 때문
• 매매가에 맞게끔 아파트를 나열하기 → 내가 살 수 있는 아파트를 많이 아는 것이 중요(최소 50개)
• 공급이 당분간 없을거라 2년 후 전세 걱정은 하지 않아도 될 것
• 종잣돈보다 높은 급지, 낮은 급지 모두 봐야 확신을 갖고 투자할 수 있다
• 중잣돈 1-2억? → 서울 5급지, 경기도 4급지
• 구축은 용적률까지 체크! 소형평형이 많으면 분양을 하기 힘듦

느낀점

1) 규제는 일시적인것. 가치투자는 본질적으로.

2) 현재 자금과 조건을 명확히 파악해야 한다. 감당 가능한 리스크까지. 

3) '내가 살 수 있는 아파트 중 가장 좋은 곳'을 사라. 감당할 수 있는 선에서 대출 이용도 좋다. 

적용점

1) 시장이 기회를 언제까지 줄지 모르므로 지역 필터링 후 임장하기 → 관악, 구로구, 광명

2) 금액에 맞는 아파트 50개 시세 이틀에 한번 체크 → 시장의 움직임을 알 수 있다

3) 구축이라면 용적률도 함께 볼 것