안녕하세요 1호기를 너무 하고 싶은 꼬미아버지입니다.
현재 1호기 매물코칭을 앞두고 있는데요.(가계약금 입금 X)
큰 변수가 하나 발생하였습니다.
21년 결혼전에 미혼 신분으로 아낌e보금자리론 대출을 받아 거주하고 있는 0호기(대전)가 변수입니다.
바보같이 보금자리론과 디딤돌의 차이를 모르고 디딤돌은 24년 6월 이후는 추가주택 매수가 불가하나 이전에는 가능하기에 저의 대출도 디딤돌인줄 알고 가능한 줄로만 알았습니다…
하지만 오늘 확인차 주택금융공사에 전화해보니 보금자리론과 디딤돌은 다르고 보금자리론 같은 경우 21년에 대출받았어도 추가 주택을 매수한다면 1년마다 검증을 하여 그때 걸린다면 1년안에 매도해야하는 규정이 있더라구요.
1호기 투자, 앞으로 다주택자로서 투자를 하기 위해서 아낌e보금자리론을 일반주담대로 갈아타야하는 게 필수적인 것 같습니다.
질문은 아낌e보금자리론을 일반주택담보대출로 갈아타게 되면 주택추가매수 금지조항이 따라온다는 얘기가 있는데… 이게 맞는걸까요?? 이런 경험이 있으신 선배님들의 고견이 궁금합니다 ㅠㅠ
그리고 지금 여러가지 방법을 생각하고 있는데요. 앞으로의 방향에 대한 질문입니다…
1안 : 0호기 매도 후 월세로 자산재배치 & 나오는 돈+현재 종잣돈으로 1호기 투자예정물건보다 더 좋은 자산으로 투자
2안 : 0호기 세주고 아낌e보금자리론 대출금 갚고 남는 돈으로 월세+1호기 투자(다행히 0호기 세가 대출금 잔액보다 비쌉니다, 거주자인테리어+대전전세 없는 상황으로 전세는 잘나갈듯)
3안 : 0호기 매도 후 실거주 더 좋은 자산으로 갈아타기(금리가 더 높아 저축액 적어지고 종잣돈↓로 예상)
4안 : 1호기 등기치기 전 0호기 일반주택담보대출로 전환(금리가 약 2.3%에서 4%대로 이자가 2배 가까이 듬)
5안 : 1호기 등기치고 검증시점이 되어 ‘1년안에 매도하세요~’할 때 0호기 일반주택담보대출로 전환(미래의 금리 상황은 현재보다 낮아질수도 높아질수도 있는 알수 없는 리스크있음)
투자코칭에 할법한 질문들이지만… 오늘 투자코칭을 넣지않아 12월에 광클한다고해도 1월까지 기다려야하고 1호기를 하려고 했던 마음이 답답함으로 바뀌어 착잡하고 대응할 수 있다면 대응하고 싶어 질문드립니다 ㅠㅠ
마음을 차분히하고 1월까지 한두텀 쉬었다가 다시 방향잡고 시작하는게 좋을지 1~5안 중에 좋은 안이 있는지 의견이 있다면 의사결정에 참고가 될 것 같습니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다.
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댓글
안녕하세요 꼬미아버지님~ 일단 1호기를 위해 열심히 달리고 계시는 모습 응원드리고 싶습니다! 0호기를 매매할 때 받았던 아낌e보금자리론의 주택추가매수 금지조항 때문에 1호기 매매가 걸림돌이 되고 있는 상황이신 것 같아요. 0호기와 지금 찾으신 1호기의 자산가치가 얼마나 되는지, 그리고 0호기를 매도하고 합쳐서 만들 수 있는 금액이 얼마인지를 모르는 상태여서 정확한 이야기를 드리기는 어려워 보입니다. 저라면 다음과 같은 부분을 확인해 볼 것 같습니다. 1. 일반주택담보대출로 변경했을시 주택구매금지조항이 따라오는지 은행에 직접 문의 2. 일반주택담보대출로 전환했을 경우 줄어드는 저축액 대비 1호기의 목표 수익금 비교 3. 0호기 세를 줬을 경우 대전의 공급에 영향으로 2년후 역전세의 위험이 없을지 확인 (이 때는 투자적 관점으로 0호기를 바라보셔야해요) 4. 자산재배치를 통해 돈을 뭉쳤을 때 투자후보단지를 새로운 앞마당을 통해 넓혀야 하는지 확인 (이런 경우라면 투자 시기가 늦어진다는 단점이 있겠죠) 저라면, 1안 아니면 4안으로 고려해볼 것 같은데 이게 정확한 가격과 가치를 모르니까 참고로만 봐주시면 감사드리겠습니다. (매코 때 0호기의 상황을 같이 설명하시다 보면 자연스럽게 관련된 이야기도 해볼 수 있지 않을까.. 상상을 조금 해봅니다..) 일단 매코 잘 다져오세요! 화이팅입니다 ~~!
안녕하세요 꼬미아버님 주택담보대출은 등기일기준으로 구분하는데 등기일 기준으로 3개월이내에 실행한 대출의 경우 주담대로 인정받지만 그 이후에 갈아타는경우는 생활안정자금으로 분류되기됩니다. 이에 보금자리론에서 일반대출로 갈아타는것은 생활안정자금으로 분류될수 있습니다. 저의 경우는 보금자리론은 아니였지만 일반대출을 갈아타려고 했다가 추가주택매수금지조항이 있어 갈아타기를 멈춘 경험이 있습니다. 이에 저의 생각은 투자를 하려면 매도를 결정하시는게 더 좋은 방향인것 같습니다. 1.2.3안 중 각안에 대해 꼬미아버님이 투자할 수 있는 금액을 확인해보시는것이 우선일것 같습니다. 나의 방향을 결정하기에 가장 중요한것은 나의 종자돈과 내가할 수 있는 금액대이라고 생각합니다. 매도후 나오는 금액 중 보증금을 제외 후 가용자금을 기준으로 투자했을때와 내집마련을 했을때의 실행방안을 비교하시면 좋으실것 같습니다. 저는 올해3월에 대전에서 매도한 경험이 있었는데 대전의 입주가 많다보니 매수세가 약합니다. 이에 매도계획이 있으시다면 매도계획도 면밀히 세우셔야 될 것 같습니다. 또한 매도가 어려운 이유 중 하나가 내가 갈 곳이 정해지지 않으면 매도가에 대한 기준을 세우기 어렵습니다. 이에 가자아 우선적으로 매도 후 투자/실거주를 구분하여 매수가능한 단지들을 정리하시고 매도하시면서 그 단지들의 물건을 파악하신 후 매도마지노선을 정하시면 좋으실것 같습니다. 꼬미아버님께 좋은 결과 있으시길 바랍니다.💖
꼬미님의 고민이 정말 많은 공감이 되네요. 정말 현장에서 치열하게 고민하고 계신 흔적이 여기 저기에서 보입니다. 최종 선택은 꼬미님의 결정에 의해서 이기에 가족들의 행복과 함께 하는 미래를 위한 좋은 결정 내리시길 응원합니다. 매코에서 시원하게 좋은 방향성을 잡으시길 진심으로 응원하겠습니다.
