관련 강의
투자할 수 있는 서울 아파트 찾는 법
주우이, 양파링, 잔쟈니, 권유디
1강 주우이
⊙규제 상황에서도 서울
⊙수도권 투자하는 방법
⊙서울 25개구
⊙경기 핵심지역 입지분석
⊙가치 성장투자와 소액 투자 전략 및 시장상황정리
2025년 10월 15일, 국토교통부는 [주택시장 안정화 대책(10·15 대책)]을 발표했습니다. 9·7 공급대책 이후 불과 한 달 만에 추가 조치를 내놓은 이유는, 최근 수도권을 중심으로 단기 투자수요가 재유입되며 가격 상승 조짐이 나타났기 때문입니다. 이번 대책은 공급정책이 아닌, '시장 질서 회복과 투기억제'에 방점을 두고 있습니다.
서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 시.군이 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정되었습니다.
기존 강남.서초.송파.용산에 국한되었던 규제가 서울 전역 및 경기 일부 지역으로 확산된 것이 특징입니다.
효력 : 2025년 10월 16일부터
적용 효과
- 주택담보인정비율(LTV) 40%, 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 적용
- 전매제한, 재당첨 제한, 조합원 지위양도 제한 등 일괄 강화
이로써 서울 전 지역은 사실상 전면 규제지역 체제에 들어갔습니다.
★토지거래허가구역 확대
이번 대책의 가장 큰 변화는 서울 전역이 토지거래허가구역으로 편입된 점에 있다.
실거주의무 : 2년 (내국인.외국인 동일 적용)
계약 전 구청 허가 필수, 실거주계획서 제출 의무, 허가 없이 거래 시 무효
즉, 서울 전역의 아파트 및 동일단지 내 아파트가 1개동 이상 포함된 일부 연립, 다세대 주택의 갭투자 거래는 사실상 불가능해졌습니다.
★대출규제 강화 - 고가주택 구간별 한도 신설
10월 16일부터 수도권.규제지역의 주택담보대출은 아래와 같이 가격 구간별로 차등 제한됩니다
단기적으로 거래가 급감하고 관망 분위기가 확산될 가능성이 큽니다. 특히 15억 이상 고가 아파트는 대출 제한으로 거래가 사실상 어려워지고, 급매물 위주로 시세 조정이 일시적으로 나타날 가능성이 있습니다.
공급이 한정된 신축 및 입주단지는 하방 경직(시장 상황이 악화되어도 가격 하락이 제한적이거나 완만하게 나타나는 현상)이 유지될 것으로 보입니다.
중기적으로 '갭투자'와 같은 투기성 거래는 사실상 어렵고, 대출금액이 줄어 현금 여력과 실거주 목적을 갖춘 수요자 중심으로 시장이 재편될 가능성이 있습니다. 서울 한강라인, 강남과 인접한 경기지역 등 교통이 편리하고 생활환경이 좋은 지역은 여전히 수요가 꾸준해 가격이 크게 떨어지지 않을 가능성이 높지만, 상대적으로 인기가 덜한 지역의 오래된 아파트나 외곽 단지들은 매수세가 약해져 가격이 조금씩 조정될 가능성이 큽니다. 즉 실수요자 중심으로 시장이 재편되면서 "똘똘한 한 채"의 영향력은 여전히 발휘될 것으로 보입니다.
장기적으로 만약 9·7 공급대책이 본격화된다면 신규 분양시장은 점진적 안정세로 들어설 것입니다.
다만, 경기 둔화 우려 및 부동산 거래가 과도하게 얼어붙는 현상을 완화하기 위해 금리 인하와 세제 완화가 동시에 이뤄질 경우, 일부 투자심리 반등 가능성은 여전히 남아 있습니다. 따라서 정부는 이번 규제 방안 발표에서 완화 조치가 시장 과열로 이어지지 않도록 상시 관리하겠다고 밝힌 바 있습니다.
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