임장/임보/비교평가에 대해서 자세하게 설명해주신 용맘튜터님 정말 감사합니다!
분위기 임장을 할 땐 한 생활권에 대해서 대표적인 의문을 가질 것
*왜 이 지역이 1등 생활권일까/여기에는 왜 유동인구가 많을까?/어떤 단점 때문에 꺼려지는 것인가?
단지 임장을 할 땐 단지의 ★위치 ★단지의 바깥 상황 ★이 단지의 선호요소를 파악해라
*왜 앞동과 뒷동의 가격차이가 이럴까? 입구동을 선호하는지/뷰를 선호하는지
*단지임장을 하면서 단지분석 후보 아파트와 매물임장 후보를 선별 할 것
**그리고 분위기 임장을 통해 남겼던 생활권에 대한 선호도와 의문을 토대로 그 생활권 내에서 단지의 우선순위 선별
**정말 이해가 안가는 단지는 그 단지에 사는 사람처럼 체험해볼 것
시세지도를 그리면서 생각해야 할 것은, 내가 생각한대로 단지의 가격이 나열되고 있는가? 그렇다면 나름 선호도를 잘 파악한 것으로 ^^;
시세지도에는 항상 가치와 가격에 대한 나의 생각을 적으며 딥하게 고민해보는 시간을 가져야 한다.
★시세그룹핑을 하면서 남길 것, 임장지의 전체 한 판을 볼 수 있는 장표 절대 매매가와 투자금을 보면서(투자가 가능한 경우) 투자로 유의미한 단지를 남기고 매물임장 후보를 정한다.
매물 임장을 할 때 마인드는 ‘난 오늘 이 단지를 사러 왔다’ 마인드로 부사님과 컨텍을 하며 대화를 한다. 실수요자들이 찾는 매물을 찾아야 나중에 매도하기도 편하다. 현재의 시장은 더더욱 필요하다.
항상 비교평가 중에 지역 간 비교평가가 너무 어려웠는데 이를 어느 정도는 알게 된 것 같지만, 얼른 적용 안해보면 또 희미해질 것 같네요! 이번 임보에 꼭 적용해보겠습니다.
*지역내 비교평가는 생활권 선호요소를 알고, 단지 선호도와 같이 비교한다.
*지역간 비교평가는 땅의 가치 차이를 알고, 단지선호도도 같이 비교한다.
하나의 팁은 아직 익숙치 않은 사람은 가격을 고정하고 단지를 비교하는 것이 쉽다.
지역간 비교평가를 하면서 땅의 가치를 이겨내는 단지는 땅을 월등히 뛰어넘는 단지 선호도가 있어야하고, 반대로 단지가치를 압도해버리는 땅의 가치는 이 또한 압도적이어야한다.
★★그래서 내가 보는 단지가 땅의가치가 큰 단지인지/ 단지 가치가 높은 단지인지 먼저 알아야 한다. 항상 가치를 보고 가격을 입힌다. 그리고 결론은 나의 상황을 더해서 결론을 내린다.
[BM]매물임장 후 결과를 남기는법,
매물 리스트를 엑셀로 정리할텐데 그 중에서 뽑은 1등에 대해서,
가치는 어떠한지? 가격은 어떠한지? 나의 생각을 남길 것.
[BM]모의투자 트레킹도 형식적으로 금액이 오르내리고만 추적하며 트레킹하지 않고, 올랐다면 왜 올랐는지 당시 나의 판단이 맞았는지, 오르지 않았다면 왜 오르지 안았는가? EX) 부산진구 이진젠시티 5층 물건, 당시 2등으로 뽑았었는데 오르지 않았었지, 이진젠시티는 주복이라서 탁 트인 뷰를 느껴야하는 아파트인데 5층은 그런 뷰가 나오지 않는다. 만약 주복을 매수한다면 주복은 가격을 좀 더주더라도 탁 트인 뷰를 매수하는 것이 맞다.
[깨닫고 적용한 점] 용맘 튜터님께서 임장에 대해서 강의해주실 때, 그 지역에 대해 의문을 가지고 임장을 할 것을 알려주셨고 그 또한 중요하지만, 아차! 하고 생각이 들었던 것이 여태껏 전임할 때 매물과 애매한 의문만 가지고 전임을 했었는데, 단지임장을 하면서 의문이 들었던 점을 명확히 하고 전임을 하니 얻는 정보량이 달라졌습니다!
유익한 강의 컴팩트하게 해주신 용맘튜터님 정말 감사드립니다.
