금리는 왜 안 떨어질까?
2025년 금리·부동산 시장을 연결해서 보기!
 

안녕하세요.
월급쟁이의 내집마련을 
돕는 용용맘맘맘입니다.
 

오늘은 색다른 주제를 한번 가지고 와보려고합니다.

부동산투자자로, 항상 현장을 보면서 지내오면서

느낀 부분중 하나가, 

“현장에서 체감되는 변화 →  전체 시장 흐름”
이렇게 아래에서 위로 올라가는 구조도 중요하지만

탑다운(Top-Down), 
즉 위에서 아래로 보는 시각또한 채워나가야 함을 
함꼐 느끼게 됩니다.

금리 → 환율 → 대출 → 심리 → 지역별 가격

저 또한 부족한 부분이라. 
책을 보면서
각종 영상을 찾아보면서, 정리했던 부분들을

여러분들이랑 같이 공유해보면서
같이 공부해 보면 좋을것같아 이렇게 적어봅니다.
 

위 칼럼의 제목처럼 지금 시장을 볼때

지금은. 내집마련을 혹은 투자를

기다려야 할때인가? 아니면 해야할때인가를 

금리& 부동산과 연결해서 
적어보려고 합니다.
 

금리는 왜 안 떨어질까?

금리는 나라의 이자입니다.
그리고 환율은 그 나라 돈의 가격입니다.
 

만약 한국 금리가 미국보다 낮아지면?

사람들은 이렇게 생각합니다.

“한국 돈 들고 있을 이유가 없네.
미국 달러가 더 이자를 주는데?”

그리고 시장은  반응합니다.
 

• 원화를 팔고
• 금리가 높은 나라의 돈(달러)을 사고
• 달러 수요가 늘고
• 원화 가치는 떨어지고

• 환율 상승

   

즉,
금리 인하 → 원화 약세 → 환율 상승
이건 아주 단순하지만
 

환율은 그나라의 돈의 가격이기게
한국은행에서 금리인하를

적극적으로 하는데 제한이 있습니다.

그런데 여기서 중요한 질문이 있습니다

“이미 환율이 높은 상태라면,

금리 내려도 외국인도 나가기 힘들지 않나?

환율 1,470원 같은 구간에서는
외국인도 나가려면 
달러로 환전을 해야 하는데
달러 환전 손실이 커서
‘움직이기 어려운 지점’이 생깁니다.

그래서 어쩌면 환율이 올라도
빠져나가는 부분은 제한이 되지 않을까?

라고 생각하기 쉽습니다.

환율은 ‘빠져나가서’만 오르는 게 아니다

새로운 돈이 안 들어오는 순간’에도 환율은 오른다
 

금리 인하가 환율을 자극하는 진짜 이유는
외국인이 빠져나가서만이 아니라,

“한국에 들어올 돈이 멈추기 때문에”
오르는 구조또한 발생할수 있습니다.
 

외국인 입장에서는

• 금리는 미국보다 낮고
• 원화는 이미 약한데
• 한국 자산에 투자했다가 환율 떨어지면 큰 손해

이렇게 보입니다.

그래서 판단합니다.
 

지금 들어가면 오히려 환율 리스크가 더 클수도 있겠나

즉,
새로운 자금 유입 자체가 끊겨버립니다.
 

환율은 빠져나가는 힘뿐 아니라
안 들어오는 힘에도 올라갑니다.

마치 2023년 부동산에 빗대보면

거래량이 끊기다 보니 

결국은 매매가격을 끌어내렸던것처럼요.

그럼 부동산으로 넘어 봐볼께요

2023년을 기억하나요?

금리 인상이 주택시장을 ‘직접적으로 무너뜨린’ 해
 

2023년은 부동산이 거의 ‘멈춰섰던’ 해였습니다.
그 붕괴 모델은 매우 교과서적이었습니다.

금리 폭등 → 월 이자 부담 급증

1%대 → 5%대로 뛰면서
대출자의 숨이 턱 막혔습니다.

 매수심리 붕괴

“지금 사면 끝난다”는 공포가 확산.

 거래절벽

서울 아파트 월 600건 수준.
시장 자체가 정지.

가격 하락

금리 인상이 하락의 방아쇠역할.

2023년은
한국이 금리에 얼마나 

민감한 시장인지 가장 극적으로 보여준 해였습니다.

 그렇다면 2025년은?

금리는 시장을 가르는 기준선이 되었다

2025년은 금리가 치솟지도, 

떨어지지도 않는 고착 구간입니다.

이때 나타나는 현상을 보니 이런현상을 보입니다.

• 공급 부족 지역은 오른다
• 인기 지역은 ‘버팀’이 아니라 ‘회복’ 흐름
• 선호도가 빠진 지역은 멈춤
• 전체 상승장이 아닌 국지적 상승장
• 실수요 중심의 시장
•  

금리가 정체된 시장에서는
“살 사람만 사는” 차별화 구간이 만들어집니다.

2023년처럼 전체 폭락이 아니라
“사람들의 수요를 잡는 지역과 단가 가는 시장”이 되는 거죠.

2023년은 금리가 폭락을 만들었고,
2025년은 금리가 양극화를 만들고 있다는 의미라고 보여집니다.

물론 이 양극화가

강남서초송파용산을 의미하는것만이 아니라

그안에서 수요를 잡아당기는 단지를 

내집마련으로 하셔야 한다는 의미입니다.

25억짜리만 수요를 잡아당기는게 아니고,

7억대에서도 같은 단지안에서도

어떤 단지는 사람들의 살고 싶은 욕구를 만들지만

어떤 단지는 사람들의 눈길을 받지 못하고 남는경우도 있기 때문이죠

내집마련자에게 드리고 싶은 말

“금리 떨어지면 사야지”

“하락장이 되면 사야지”

금리는 방향을 줄 뿐,
내집마련의 인생의 타이밍까지 

책임지지 않습니다.

지금 시장은 전체가 오르는 시장도, 

전체가 떨어지는 시장도 아닙니다.

2025년 11월 지금도

각 지역마다 각 단지마다

상황이 다릅니다.

지금은 금리가 폭락하지도, 

폭등하는 시기도 아니기에

결국 내집마련과 투자는

무작정 미루는게 아니라

지금 나의 상황에서 판단하고

결정하는게 맞다고 생각합니다.

• 금리가 아니라 월상환액으로 판단하고
• 시장 전체가 아니라 살아남는 곳(=선호하는 단지)을 보고
• 규제 타이밍이 아니라 내 삶의 타이밍을 보고

• 겁내는 시장에서 기회를 찾는 것

   

그게 2025년 

투자 와 내집마련을 해야 하는 방향이라는 생각이 듭니다^^
 

앞으로도 종종 다양한 주제를 가지고 찾아오겠습니다!!
 

금요일 출근 빠이팅입니다!!!!