[서기반 29기 68조 튜핑] 수도권에서 변하지 않는 입지가치 파악하기

서기반 29기 68조 튜핑입니다~

우선 이번달 제가 선택한 임장지인 A지역이 나와서 

너무 좋고 반가웠던 강의였습니다

A지역은 우선 가격이 너무 저렴했습니다 강남 15분 이내의 뛰어난

입지임에도 불구하고 상반기 2개의 신축 입주장이 정리 된 후에

입지와 선호도에 따라 매매가 전세가 모두 상승한 곳도 있지만

매매는 보합하고 전세는 상승하는 등 여전히 우리에게

기회를 주는 곳이라는 생각이 들었습니다

즉. 선호 단지들 조차 지난 상승장 최고가에 못 미치는 

저렴한 가격입니다

A지역은 서울 서남권 최대 재개발지역으로  신림동 1~3구역이

모두 입주가 된다면 12,500가구의 미니 신도시급 대규모 주거지

예정지로서의 역할을 할 것으로 기대됩니다

A지역 인구 현황을 보면서 어려웠던 건 많은 사람들이 살고, 가족단위

인구도 많은 지역인 성현동과 미성동인데 성현동은 봉천동 생활권

으로 아파트 균질성도 좋아 사람들이 좋아하는 지역이었는데

미성동은 너무 외진곳 인데도 가족단위 인구가 많고

 상권도 잘되어 있었습니다 하지만,

외진곳은 외부로 나가기가 힘들기 때문에

 자체 상권은 잘 되어 있다는 것을 알게 되었습니다(항아리 상권)

역 접근성과 대단지 우선 검토는 서울 투자의 기본입니다

특히 A구에서는 역에서 가까운 소단지 보다는 훨씬 먼 대단지가

높은 가격대를 유지하고 있다는 것입니다

A구는 2호선 아래 지역의 재정비 사업이 진행되고 이는

주변 환경을 개선 시키지만 사업 속도에 따라

시간이 필요하므로 선호하는 생활권을 우선적으로

검토하는 것이 중요하다는 것을 알게 되었습니다

재정비 사업은 규모가 커질수록 도로와 같은

도시기반시설이 정비되고 선호하는 상업 시설이 들어오면서

높아진 집값을 감당할 수 있는 사람들이 들어오게 되니

주변 환경이 개선되며 입지개선이 될 곳을 우선적으로 

보는 것이 중요할 거 같습니다

A지역 가치 판단시 역세권의 핵심노선, 아파트 밀집도(대단지)를 가장 최우선

으로 검토하고 학군까지 보면서 입지가치를 판단하고

연식, 세대수, 평형과 구조 선호도를 파악하고 상품가치를 판단해야 합니다

이러한 가치판단 후에  임장(매물, 전화)을 통해서 

나의 가치 판단을 보완 하는 것이

중요한 것 같습니다

지금 실거주자들이 정말 유리한 시장인 거 같습니다

 규제로 묶인 서울 전역과 경기도 12곳을 우선적

으로 보는게 맞는 것 같습니다

실거주자들의 상황에 가장 유리한 대출 상품을 먼저 알아보고

실거주자들이 감당 가능한 수 있는 금액대의 좋은 집을 찾아

보고 매수하는 것이 중요합니다

이때, 

2년후 자산 재배치를 반드시 해야 한다는 마음으로

교통을 중점적으로 보면서 좋은 자산을 찾는 것이 중요한 거 같습니다

" 부동산 시장은 늘 변화무쌍합니다

현재 할 수 있는 투자를 실행하고 다음을 준비해야 합니다

수도권에 자산을 갖는 것은 끝이 아닌

시작입니다"

적용할점

1. 대규모 신축단지가 들어오면 신축 수요를 흡수하게 되고

분양가가 주변 단지 가격에 영향을 미치게 됨

2. 대단지는 안정적인 수요, 자체 생활권 형성(단지가 하나의 도시), 시세

형성의 기준점, 노후시 재건축 가능성이 높아짐

3. 단지별 위상 비교를 통해서 우선 순위가 높은 단지들을 선택하기

(대부분 빨리 많이 상승한다)

4. 1인가구 비율이 많다고 해서 20평대만 상승하지 않고

단지별 평형별로 저평가 단지 확인하기