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▼추천도서후기 쓰는 양식
책 제목(책 제목 + 저자) :전세가를 알면 부동산 투자가 보인다.
저자 및 출판사 : 이현철 & 매일경제신문사
읽은 날짜 : ~ 25.11.18
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #심리 #전세 #정책
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10
1. 저자 및 도서 소개
:공인중개사 자격을 취득 후 중개업을 시작했고, 그 후 분양 영업맨으로 다년간 현장에서 고객들과 상담을 진행하면서 사람들의 심리상태를 집중적으로 분석 연구 했다. 또 우리나라에만 있는 전세제도와 선분양제도가 매매가에 미치는 영향에 관해서 연구했다 . 이러한 연구를 통해서 누구나 쉽게 부동산 경기의 흐름을 파악하고, 그에 따라 부동산 투자를 진행할 수 있는 길잡이가 될 수 있는 책을 만들고자 했다.
이 책을 통해서 자본이 많지 않은 사람도, 부동산 투자에 부정적인 사람도, 생각의 전환을 통해서 리스크를 최소화하고 좀 더 많은 돈을 벌었으면 하는 바람을 가지고 있다.
2. 내용 및 줄거리
:우리나라 의 경우, 전국에 빈집이 100만 채 정도 된다는 통계결과가 있습니다. 서울의 경우 , 빈징이 약 8만채 정도 된다고 합니다. 서울의 경우 빈집은 재개발이 예정되어 있으나 사업추진이 지지부진한 경우, 그 지경은 슬럼화되어 더 이상 사람이 살기에 적당한 지역이 못 되는 것입니다. 사람 살기에 부적당한 집입니다.
→ 주택보급률 100%이면 집값이 떨어지지 않는 이유를 설명하고 있다. 결국, 주택보급률른 통계상으로나 의미가 있는 것일 뿐 실질적인 주택보급상황이 더 중요하다고 본다.
집값에 영향을 주는 것은 월세보다는 전세입니다. 그런데 전세 투자자가 금리와 무슨 상관이 있을까요 ? 실수요자는 금리보다는 시장의 분위기에 더 좌우 됩니다. 대출을 받는 경우 이자 부담이 늘 수 있지만 그것으로 인해서 집 사는 것을 포기하거나 또는 가지고 있는 집을 지금 당장 매도하는 일은 거의 없습니다. 그렇기에 금리의 오르고 내림은 집값에 크게 영향을 주지 않는 것입니다. 중략.. 결국, 금리 때문에 집값이 움직이는 것이 아니라 시장의 분위기에 따라 그 영향이 커질 수 도 있고 전혀 없을 수도 있는, 수요에 영향을 미치는 한 요소에 불과한 것입니다.
→ 금리 변동으로 집값이 바로 연결 되는 것이 아니라 사람들이 심리에 영향이 있을 때 움직이는 것이라 말하고 있고 금리가 올랐다 해도 심리에 영향이 없다면 집값에 움직이지 않는다는 것!
미분양에 따라 집값이 내려갈 것인지에 대한 판단은 미분양의 증가로 볼 것이 아니라 시장 사황에 따른 미분양의 흐름을 잘 보고 또 한 입주 미분양이 얼마나 되는지를 구분해서 판단하는 것이 시장을 올바르게 판단하는 지름길이 될 것입니다. 그런데 뉴스에서는 이를 거의 구분하지 않고 단순 미분양이라는 숫자적 통계치만 다루기에 뉴스를 볼 때는 항상 그 행간의 의미를 잘 파악하는 것이 매우 중요합니다.
→ 미분양 증가보다는 흐름을 보려고 하면서 뉴스와 연관 시키면서 투자의 시그널로 받아 드리는 연습을 해야 겠다.
뉴스 기사를 보고 정확한 판단을 하지 못한 채, 이미 머릿속에 방향을 설정해 놓고 그렇지 않은 기사를 그렇다고 해석한다든지, 방향이 일치하는 것만, 읽는 다든지 하는 것은 정보의 홍수로 나타난 현상입니다. 그 결과, 일반인들은 부동산 경기의 흐름을 제대로 읽지 못하고 계속 부정적인 모습만 보게 되는 안타까운 일들이 벌어지고 있습니다.
→ 뉴스를 제목만 판단하지 말고 끝까지 읽으면 의도를 잘 파악하도록 해야 겠다.
현장의 아주 세밀한 분위기나 상황을 모르면 절대 이해할 수 없는 그런 상황들이 현실 속에서 빈번하게 벌어지고 있습니다. 그래서 집값이나 전세가는 단순히 집의 개수만 가지고 가격을 논할 수 없는 아주 특별한 특징을 가지고 있는 부동산만의 고유한 영역입니다. 이러한 특수한 상황을 무시한채 단순히 수요 공급이나 수요에 미치는 대외변수인 인구, 금리, 경지상황 등만을 고려한 가격 논쟁은 아무 의미가 없습니다.
→ 집값을 움직이는 요소들을 파악하더라도 현장의 분위기를 알아야 한다고 말하고 있다. 전임과 매임을 병행하면서 보조지표와 연결하며 시장흐름을 읽어 가야 겠다.
부동산은 왜 다른 재화처럼 가격이 움직이지 않나
첫번째, 가장 큰 특성으로 부동성입니다. 중략.. 움직이지 낳는 특성 때문에 발생하는 것이 지역성과 외부환경의 영향을 받는다는 것입니다.
둘째, 부증성이라는 특성이 있습니다. 중략.. 토지만으로 국한되는 성격이긴 합니다. 토지는 더 이상 생산이 불가능한 재화입니다. 용도의 변화만이 있을 뿐입니다.
셋째, 아파트는 부동산 중에서도 또 다른 특성이 있습니다. 바로 의식주의 하나라는 것입니다. 의식주라는 필수요소는 경제용어로 수요와 공급에 대해서 비탄력적이라는 전제가 있습니다.
중략.. 그리고 아파트는 또 다른 부동산과는 다른특징을 가지고 있습니다. 그래서 아팥에 대한 가격을 제대로 분석하기 위해서는 부동산의 특성에 기반을 두고 출발해야만 제대로 된 분석을 할 수 있습니다.
→ 아파트만의 다른 재화와 다른 특성을 정확하게 인식하고, 그에 따른 시장의 다른 양산을 나타내는 것을 인정해야 한다.
월세는 전세에 종속적일까요? 그 것은 전세대출에 대한 이자와의 차이 때문이다. 전세가 급등했다고 하더라도 결국에는 전세를 얻고 전세대출을 받아서 이자를 내면 그 이자가 현재 시세의 월세보다는 저렴하기 때문입니다. 그리고 그 전세는 매매가에 근접하더라도 확정일자와 나아가서는 보증보험제도를 통해 보증금을 안전하게 돌려 박을 수 있기 때문입니다.
중략..전세 보증금의 이자보다는 월세의 부담이 크므로 여전히 전세를 선호합니다. 그래서 임대차 시장에서 월세는 임대차 공급의 주요 요인으로 작용하는 것이 아니라, 전세에서 파생된 생품으로서의 역할에 그치는 연상을 보입니다.즉 월세임대 물건이 아무리 많아서 팔리지 않는 채 남아 있어도 전세가를 떨어뜨리는 효과를 전혀 보지 못한다는 점입니다.
→월세가 많아지면 전세가격이 떨어질꺼라는 생각을 했었는데 여기 글을 읽어 보고서 그렇지 않다는 걸 알게 되었습니다.
전세가 급등을 시작하자 연일 여론에서는 정부를 질타하는 기사를 쏟아내게 되고, 국민의 표를 먹고사는 정부 입장에서 이 현상을 무시할 수만은 없는 상황에서 직면하게 됩니다. 정부는 장기적으로 전세가를 잡기 위lh한 정책으로 공급을 늘리는 정책을 씁니다. 그리고 단기적으로 전세가가 급등해서 자금력이 떨어지는 서민을 위해 저리로 돈을 빌려주는 금융정책을 동시에 쓰게 됩니다. 공급을 늘리는 정책으로는 민간기업을 임대사업에 끌어 들입니다.
→ 여기 글을 읽으면서 현재 규제를 되돌아 보게 되는 거 같다. 지금도 공급을 늘리기 위해서 LH공사를 주체로 공급을 확대하겠다는 상황이 과거 같다고 생각합나. 전세가도 무섭게 오르고 있는데 과정랑 너무 비슷한거 같다.
선분양의 문제점
첫번째, 부실시공 우려가 있습니다.
아파트가 입주할때 마다 1군, 2군 할 것 없이 하자 문제로 분쟁이 끊이지 않고 있습니다.
둘째, 과대광고 문제입니다.
‘지하철이 개통이되고 고통이 아주 많이 좋아질 겁니다.’ 라는 광고를 크게 부각시켜 분양했는데 이주할때가 되니 지자체의 자금문제로 인해 지하철 공사가 몇년 더 연장 된다.
셋째, 분양권 프리미엄 등 투기 문제가 있습니다. 이 문제는 선분양제도라기 보다는 청약제도와 계약금 10%만 지급한 상테에서 분양권을 전매 할 수 있는 제도 때문에 발생하는 문제입니다.
넷째, 입주대란으로 집값과 전세가 폭락의 원이 됩니다. 선분양의 가장 큰 문제점은, 공급은 되고 있는데 그게 집이 아니라는 것에 있습니다.
중략.. 아파트 가격 폭락과 전세가 폭락을 동시에 맞이 할 수가 있습니다. 중략.. 향후 몇 년동안 이어지면 부동산 침체기를 맞이하게 되는 것입니다.
→ 우리는 선분양을 채택하고 있는데 선분양의 문제점을 알고 나니 건설사 확인, 시장흐름 , 지나친 광고를 잘보면서 분양권을 바라봐야 한다는 걸 알 수 있었습니다.
폭락과 폭등을 만드는 것은 결국 사람 심리다.
수요와 공급의 요인들을 대입해 분석이 충분히 가능하다. 그런데 폭둥과 폭락은 사실 사람들의 심리를 제외하면 분석이 거의 불가능합니다.
중략.. 거의 모든 사람이 집값이 오른다고 생각하고 행동에 임할때 는 폭등이 찾아오고, 모든 사람이 떨어질 것으로 생각할 때는 폭락이 찾아오는 것입니다.
→ 집값의 폭등과 폭락은 사람들의 심리가 들어가는 부분이란 걸 알 수 있었고 사람들이 어떻게 시장을 봐라 보고 있는지도 현장에서 잘 파악해야 겠습니다.
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
: 부동산 집값을 오르막이 있으면 내리막이 있다 정부는 항상 중립 입장이다. 시기에 따라서 정부는 국민의 눈치를 보면서 규제와 완화를 반복하는 것이란 걸 이해 할 수 있었다. 요즘 부동산 규제와 맞물려서 읽을 수 있어서 와 닿았던거 갔습니다.
그렇다고 시장이 하락 될때까지 기다리는 것이 아니라 시장의 흐름을 이해하려고 하고 지금 할 수 있는 것에 집중해야 해야 한다는 것을 배웠습니다.
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
:정부규제, 금리변화, 공급 등 집값에 영향을 주고 있지만 결국은 이런 것들이 대중을 심리를 자격해야 하고 심리 파악을 위해서 는 현장의 상황을 같이 이해해야 한다는 걸 배웠습니다. 투자 공부를 해 나가며서 뉴스기사, 임보를 쓰고 전임과 매임을 병행하며서 시장흐름을 파악해 나가야겠습니다.
과거에도 초강력을 있었고 다들 집값이 떨어진다 했지만 21년도에 상승장을 왔었고 23년도 하락을 했다가 다시 지금은 상승장을 보면서 정부의 역대급 규제를 접하고 있습니다. 정말 책을 읽으며서 공감되었고 업다운 되는 시장을 잘 공부해 나가면 위기를 기회를 잡을 수 있겠다는 생각을 가지게 되었습니다.
5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?
:부동산 트렌드
(마지막으로 내가 읽은 책의 페이지나 책 표지를 대표사진으로 꾹 클릭해주세요.)
