안녕하세요!
전국 어디든 발로 뛰는 투자자 험블입니다.
대출규제와 공급대책,
종합적인 부동산 규제대책이 지속된
25년 하반기도 어느덧 막바지를 향해갑니다.
기존에 투자 혹은 내 집 마련으로 보고 있던 지역이
하루 아침에 규제지역으로 지정이 되면서
속상한 마음을 감추지 못한 분들도 계실거에요.
더불어, 규제 이후에는
"난 어차피 규제지역은 투자 못하니까..
굳이 규제지역까지 확인할 필요가 있을까?"
라는 생각을 하는 분들도 계실테고요.
지난 시간들을 돌이켜보면 잘 아시겠지만
영원한 것은 없습니다.
상황은 언제든 변할 수 있다는 이야기입니다.
따라서, 지금같은 시장에서는
비교평가에 이 과정을 꼭 더하셔야만 합니다.
기존의 비교평가 과정
제가 기존에 비교평가를 제대로 하기 위해서는
총 5단계를, 순서대로 해보실 것을 추천드렸습니다.
① 지역의 위상
② 지역 내 생활권의 위상
③ 생활권 내 단지의 위상
④ 단지의 가치 비교
⑤ 단지의 가격 비교
이렇게 5단계의 과정을 거쳐서
순서대로 꼭, 직접 적어보는 것이 필요합니다.
비교평가가 아직 너무 어렵다면,
화려한 양식보다는 줄글로 적어보세요.
틀려도 괜찮아요. 내 생각을 적어봐야만,
내 생각이 옳은 방향이었는지 부족했는지
가격을 지켜보며 캐치하고 보완할 수 있습니다.
당시에 내 생각을 적어두지 않고 넘긴다면
가격의 변화를 지켜보면서도
아 여기가 더 올랐네
아 저기는 덜 올랐네
정도의 생각에서 그칠 수 있습니다.
틀려도 괜찮으니
비교평가 후 꼭, 내 생각을 적어보세요.
비교평가가 조금 더 수월해진 단계라면
기본을 더 탄탄하게 한다는 마음으로
입지요소를 모두 직접 적어보세요.
객관적인 요소로 우열을 판단하고
나의 주관적인 생각을 꼭 적어보면 좋습니다.
이 과정에서 직접 매물을 보고 알게된 것까지
현장감을 살려서 적어보면 더욱 더 좋습니다.
이때는 A or B 뿐만 아니라
A and B, 혹은 A와 B보다 더 나은 C를
찾는 과정까지도 함께 해보시면
비교평가를 통해 투자로 연결할 수 있는
투자자로서의 생각을 정리해볼 수 있어요.
예시)
A는 입지가 좋지만 연식이 빠져서
상대적으로 전세가 상승이 느린 편이니
물건을 이미 많이 보유했거나
연저축이 많아서 다음 투자에 지장이 없다면
충분히 입지를 우선으로 보고 선택해도 되겠다.
B는 입지가 아쉬워도 연식이 좋은 덕분에
지역 내에서 선호도가 높고
상대적으로 전세가 상승도 빠른 편이니
아직 돈을 불려야하는 단계에서는
이 물건도 좋은 선택이 될 수 있겠다.
마찬가지로 틀려도 괜찮습니다.
비교평가 후 꼭, 내 생각을 적어보세요.
지금 시장에서 꼭 필요한
비교평가의 마지막 질문
지금 하시던대로 비교평가를 많이 해보시면 좋습니다.
머릿속으로 생각하던 것과
직접 내 생각을 적어보고 객관적으로 바라볼 때
비로소 얽혀있던 것들이 정리가 될 거에요.
하지만, 지금 시장에서는
앞서 말씀드린 과정으로 비교평가를 해보고
마지막으로, 하나의 질문을 추가해보세요.
규제지역과 비교해봐도 충분히 싼 가격인가?
풍선효과로 인해 가격이 급등한 비규제지역
호재로 가격이 덜 떨어진 비규제지역 등
다양한 이유로,
가격이 싸지 않은 단지들이 있습니다.
현재는 서울 25개+수도권 12개 지역이
토지거래허가구역으로 지정되면서
현실적으로 투자가 불가능한 상황이에요.
이러한 규제상황 속에서
비규제지역 혹은 지방 투자를 고려할 때
“규제지역은 어차피 투자를 못하니까”
라는 생각으로 규제지역과의 비교평가 과정을
건너뛰는 경우가 종종 있습니다.
하지만
규제와 비규제는 비교평가의 본질이 아닙니다.
규제지역은 지금 투자를 못할 뿐이지
영원히 투자를 못하는 것이 아닙니다.
그래서, 비교평가의 대상에서 빠져서는 안 됩니다.
그래야만, 내가 현재 투자를 고려하고 있는
비규제지역 혹은 지방 단지의 가격이
어떤 수준인지 더 정확하게 알 수 있습니다.
규제지역을 배제하고 비교하는 게 아니라
규제지역도 포함해서 입지가치를 기준으로
본질에 맞는 비교평가가 필요합니다.
내가 할 수 있는 것(비규제지역) 중 최선의 투자란
비규제지역 내에서만 비교하는 것이 아니라
내가 할 수 있는 것(내가 아는 지역 전체) 중에서
전체적으로 비교하고 판단하는 것이
최선의 투자라 할 수 있습니다.
정리하겠습니다.
STEP1.
비교평가를 제대로 하기 위해서는
총 5단계를, 순서대로 직접 적어보세요.
① 지역의 위상
② 지역 내 생활권의 위상
③ 생활권 내 단지의 위상
④ 단지의 가치 비교
⑤ 단지의 가격 비교
STEP2.
비교평가가 아직 어렵다면
줄글로 내 생각을 적어보시고
비교평가가 조금 수월하다면
객관적인 요소로 우열을 판단하고
현장감을 살린, 주관적인 생각을 적어보세요.
STEP3.
규제지역과 비교해봐도
충분히 싼 가격인가?
마지막으로 이 질문을 꼭 던져보세요.
내가 할 수 있는 최선의 투자란
비규제지역만 비교하는 것이 아니라
내가 아는 지역 모두를 비교해보는 것입니다.
오늘도 최선의 투자를 하기 위해
끊임없이 비교평가 과정을 쌓아나가는
모든 분들을 진심으로 응원드립니다.
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늘 더 도움이 되는 글로 찾아뵙겠습니다.
