안녕하세요,
함께 나아가는 투자자 리스보아입니다.
오늘은 임장보고서에서
가장 많은 부분을 차지하면서
가장 어려움을 느끼는
‘단지분석’에 대해서
이야기 해보려 하는데요,
스텝별로 어떤 정보들을 넣고
해석해야 할지를 알려드리려 합니다
Step1. 개별 단지 분석
우선 가장 기본적으로 많이 하시는
개별 단지분석에서는 크게
단지에 대한 생각 & 시세에 대한 생각을
정리하는데요,
< 단지에 대한 생각 정리 > 에서는
1) 실제 임장했을 때 느꼈던 단지의 모습, 분위기
( 동간 거리, 주변 분위기, 관리 상태 )
2) 주변 생활권 내에서 다른 단지들 대비
해당 단지가 가진 장/단점을 적고
< 시세에 대한 생각 정리 >에서는
1)최근 실거래 대비, 현재 호가의 수준
2) 실거래의 가격이 전고점 수준대비 어떠한지
3) 그래서 주변 단지 시세대비 내가 생각하는
가격 수준 대비 싼지 , 비싼지에 대한 생각을
담아봅니다
Step 2. 단지간 분석
같은 생활권 안에서 단지간 우선순위 비교
각 개별 단지의 가치 판단이 끝났다면 그 다음으로는
‘생활권 내’의 단지의 우선순위를
매기는 것인데요,
단지수만큼 1등부터~20등 넘게까지
하나하나 등수를 매기는 것이 아니라
입지 순으로
‘최상, 상, 중, 하’ 정도로 나눠서
4개 그룹정도로 묶어줍니다
저는 그래서 이렇게 생활권 별로
단지 우선 순위 그룹핑한 원페이지를 만들어서
거기에 단지에 대한 우선순위와
해당 생활권의 선호요소가 되는 것
그리고 각 키워드에 해당되는 요소가 무엇인지를
간단히 정리해둡니다
Step 3. 수익률 분석
그리고 마지막으로는
헷갈리는 서로 다른 선호 요소를 가지고 있을 경우,
투자기회를 주었을 때
어떤 차이가 있는지를 비교해볼 수 있는데요
해당 지역에서 전세가율이 받쳐주면서
투자 기회가 왔을때의
투자금 대비 어느 정도의
수익이 났는지를 비교해보면서
어떤 요소가 더 중요하고
선호도에 큰 비중을 차지하는지
알아가볼 수 있습니다
예를 들어서 대전 서구에서 학군지인 둔산 구축 과
서구의 상대적으로 외곽이면서 연식 좋은 단지
중구의 연식 좋은 단지를
전세가가 받쳐주면서
투자할 수 있었을 때를 비교하면서
학군의 힘이 어느 정도인지를
알 수 있는 것이죠
결국 남겨야 할 단 한가지,
선호도와 우선순위
스텝별로 나누긴 했지만
사실 꼭 정해진 양식이나 분석하는 방법이
정해져 있는 것은 아닌데요,
그럼에도 불구하고 결국
이렇게 단지 하나하나를 임장하고
또 다시 분석하는 이유 중 하나는
우리가 나중에 투자할 ‘단 하나의 단지’를
찾기 위해서는 해당 단지와
가치, 가격을 제대로 비교할 수 있는
퍼즐들이 채워져야 하기 때문입니다.
그래야 이 생활권, 이 지역
그리고 다른 지역 대비해서
이 단지가 가진 선호도와 우선순위를 알고
시장에 규제가 오거나
가격이 변동하는 상황 속에서도
내가 할 수 있는 최선의 투자를
준비할 수 있기 때문입니다.
단지분석을 그냥 과제처럼 하기 보다는
소중한 투자 보석함의 후보를
찾아가는 과정으로
스텝별로 비교해보면서
채워가보셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다:)
