[서울투자기초반 29기 8조 도로로로] 3주차 강의 후기 :

규제 이후 어떤 지역을 다루어주실지 

매주 기대하고 궁금해하며 듣고 있는 서투기 강의.

3주차에는 잔쟈니 강사님이 서울에서 구매력있는 젊은 고소득자가 

살고싶어하는 지역 중 하나인 B지역의 가치와 현재가격, 그리고 

투자까지 이어지는 사고과정에 대해 아주아주 자세히 설명해주셨습니다. 

서울의 좋은 단지들이 하나 둘 전고점을 넘어가고 있는 지금,

가장 중요한 건 전고점 대비 하락률이 아니라,

지역의 가치와 가격임을 다시 한 번 깨닫고

가치와 선호도를 제대로 파악해서 내 예산에 맞는 

매수 우선순위를 정해두어야하겠다는 생각을 했습니다.

또한 규제 시장에서의 가격 왜곡을 기회로 만들 수 있으며

이 기회를 잡기 위해 지금부터 철저히 실력을 쌓아가기로 

다짐해봅니다 ~!

 배운점 

• 학웝성취도율 통계는 2016년이 마지막이므로 그 의미가 희석되었다. 그 대신 특목/자사고 비율 확인해보기

  but, 특목/자사고는 해당 지역에 꼭 살아야만 진학할 수 있는 것은 아니므로 가격에 직접적인 영향을 주지는 않음

• 대형마트 유무, 마트와의 거리 등이 가격에 영향을 미치는 지역이 있는 반면, 영향을 미치지 않는 지역이 있다. 그 지역의 선호 요소를 확실하게 파악해두고 분석에 적용해야 함
• 생활권별 전반적인 가격(시세) 비교할 때, 30평대로 비교하기-20평대는 구조의 차이로 정확한 비교가 어려울 수 있음
• 입지가 개선되는 단지 vs 입지 변화 없는 단지 : 입지개선보다 중요한 건 본래 그 단지가 가지고 있는 가치와 선호도임
• 선호도가 높고 고소득자들이 거주하는 곳은 대형평수가 저평가되어 있다면 대형평수 매수도 고려해볼 수 있다. 하지만 애매한 후순위 생활권의 경우라면, 같은 돈으로 평수를 넓히는 것보다 더 좋은 생활권으로 넘어가는게 낫다.
• 선호 24평 vs 덜 선호 33평 : 시기에 따라 다름. 전부 다 쌀때는 24평, 우선순위 단지가 먼저 올라갔을 때는 33평
• 리모델링 호재 단지? 본질은 가치와 가격. 상승장에서는 모든 구축단지들 리모델링&재건축 현수막 걸리지만 하락장에서는 다 내린다.
• 어떤 상황이든, 가치대비 ‘가격’으로 판단하는 것. 특히 규제 시장에서는 언제나 왜곡된 현상이 나타나게 된다. 그럴 때일수록 가치대비 가격에 대한 판단을 확실하게 할 줄 알아야 함.
• 소규모 단지 투자 시 무엇이 더 오를까의 관점이 아니라 투자하면서 겪는 보유&운영의 어려움까지 고려해서 투자범위 결정(환금성떨어짐)
• 투자의사결정은 언제나 비교평가.
• 토허제 내 실거주 전략일 경우 최악의 상황은 역전세가 아니라, 자산재배치 시기가 늦어지는 것일 뿐.
• 서울은 입지 요소가 왠만하면 바뀌지 않는다. 한 번 깊게 공부해두면 평생 자산이 될 것.
• 투자+재투자로 내가 놓친 단지의 수익을 따라잡을 수 있다.

 적용점 

• 교통 분석 시 지하철역별로 승하차 인원 파악해보기
• 시세지도에 생활권별 가치 및 특징 한페이지로 정리
• 특목/자사고 비율 확인해보기
• 앞마당 시세 트래킹 파일 만들기
• 돈 버는 선택을 계속해나가기
• 미래가 기대되는 삶을 살아가기