[서투기 하락장은 핑계! 상승장은 실력! 2제9했다! 34억 벌 차례조! 내집샬레] 서울투자기초반 4주차 강의 오프라인 강의 후기

안녕하세요. 경제적 자유를 이루고 스위스 샬레🏠에서 여유로운 생활을 즐기고 싶은 내집샬레입니다. 

오늘 감사하게도 서울투자기초반 4강 권유디 튜터님 강의에 초청받아 오프라인 강의를 수강하고 왔습니다!

이번 4강에서는 크게 아래 3가지 내용에 대해 배울 수 있었습니다.

1. 비규제지역에서 가장 사람들이 주목하고 있는 C 지역에 대한 지역 분석
2. 토허제 지역에서의 매물 임장법과 급매를 찾는 법
3. 신도시, 재건축, 리모델링 단지의 투자전략

우리 C 지역을 주목해야하는 이유는 이렇게 4가지였습니다.

1. 비규제지역

2. 위치적으로 서울 외곽과 다를 바가 없지만 단점이었던 교통이 개선됨

   (여전히 일반 사람들은 C 지역에 대해 선입견이 있기에 지금이 기회)

3. 택지
4. 동일 급지 내 저평가된 가격

=> 하지만 C 지역을 비규제지역이라서 매수하는 것이 아니라, 규제지역으로 지정이 되어 서울수도권 주요 지역과 같이 묶였을 때도 메리트가 있는 단지고 가격인지 꼭 생각해봐야 한다고 강조하셨습니다.

현재 비규제지역은 가치가 규제지역보다 떨어지는 것이 사실이고, 서울이 올라야 가격이 오르는 단지들이다.

그렇다면 가격적으로 메리트가 있어야하는데 투자자들이 몰리면서 호가가 이전 실거래가보다 1~2억 높은 것을 잡으면 위험하다고 말씀해주셨습니다.

이 가격대가 서울 어디쯤에 있지? 규제로 묶이면 이 가격이 메리트가 있나? 꼭 확인해봐야 한다고 강조하셨습니다.

그 이후에 C지역의 입지 분석을 하나하나 꼼꼼하게 해주셨고, 임장 보고서에 넣어야하는 각 항목별 KEY 항목에 대해 설명해주셨습니다.

1. 인구

구별 주요 인구 연령대는 분임 전 감 잡는 용도다.

인구이동에서 전입+전출로 공급물량 체크하여 역전세 리스크 대비가 필요하다.

2. 직장

직장의 양과 질 모두 만족스럽지 않네. 직장은 고려 안해도 되겠구나, 이 정도만 보고 넘기면 되는 수준이다.

그러기 때문에 강남 및 주요 업무지구 접근성이 매우 중요하다.

직장 등급이 좋은 지역은 그 지역 근처에 거주하려는 사람을 오래 붙잡아 놓을 수 있다는 것이다.

월소득(주소)는 집값과 연결된다.

3. 학군
학군보고 이사오는 수요 없다. 학군은 크게 고려하지 않고 평가하는게 좋다.

경기도 구축은 학군지 제외하고는 재건축 쉽지 않다.

분당, 평촌, 수지는 학군지로 구축이어도 수요 넘치고, 재건축 가능성 있다.

그럼에도 불구하고 재건축 이슈는 상승장에서 집값 상승에 영향 주기 때문에 90년대 단지들은 용적률을 확인해야한다. (보너스 요인 정도)

4. 교통

C 지역 내 지하철이 모두 환승이 1회 필요하지만, 배차 간격에 따라 선호도가 결정된다.

수도권에서 역세권의 선호도는 연식을 넘어선다.

5. 환경

상권 입지요소로 이사할 수 있을 정도 지역

구축이지만 1기 신도시처럼 안정된 인프라가 잘 갖춰진 지역

구축 밭에 신축의 쾌적함이 있는 지역

6. 공급

C지역 내 곧 입주 예정인 단지가 있어서 새로 전세 맞춰야 한다면 보수적으로 생각해야 한다.

특히! 이번 강의에서 수도권 전체 공급, 시장 상황에 따른 매매 심리, 평균회귀를 고려해

과거 시장 안에서 시점 별로 공급과 전세가 상승/하락의 상관성에 대해 심도있게 알려주셨습니다.

중요한 점은 공급 물량보다 매매 심리가 우선이며, 전세가는 평균회귀에 맞춰 등락을 반복한다고 말씀해주셨습니다.

평균회귀를 안했을 때는 트리거만 생기면 바로 하락장 올 수 있다는 것을 조심해야 한다고 강조하셨습니다.

C지역을 포함해 비규제지역에 투자한다면

단기간 상승하지 않을 수도 있다는 것을 인지하고, 그냥 자산을 쌓아간다는 마인드를 가져야 한다고 하셨습니다.

부동산 투자자는 5년 동안 돈이 안 들어오는데, 6년 되는 해에 10억이 들어온다..!

포기하지 않고 꾸준히 멈추지 않는 투자자로 살아남겠습니다.

긴 시간 동안 열정적으로 강의해주시고, 질의 응답(마지막 질문이요!)까지 받아주신 권유디 튜터님께 감사드립니다!