안녕하세요~!
저번주에 비규제지역에 1호기 계약하고 왔는데요!! 찜찜한 부분이 있어서 몇가지 질문드립니다ㅠㅠ
저는 큰 평수로 갈아타기 하려는 주인 거주 집을 매도자 전세계약 후 전세승계하는 방식으로 계약하였습니다. (주전은 아닙니다!!)
질문1)
사장님께서 조건부전세대출 때문에 전세대출 전 실거래가 찍히면 안되기 때문에, 지금 실거래신고를 못한다.
우선 매매 계약서를 쓰지만, 어차피 전세입자 전세대출 날에 매도자와 매수자(저)의 계약서를 전세승계 조건으로 다시 써야하고 그 때 실거래신고를 하겠다고 말씀하셨습니다.
이 내용이 현 계약서에 명시되어있지는 않고, 계약 당일에 이렇게 하면 된다고 말로만 말씀하셨고
투자자와 거래를 많이 하신 사장님인 것 같아, 알겠다고는 했는데 뭔가 찜찜하네요…
- 실거래 신고가 되면 잔금 전(소유권 이전 전) 조건부전세대출 실행에 영향을 줄까요?
계약서를 다시 작성하기 전에 투자 지역이 토허제나 규제지역으로 묶여서 규제가 생긴다면
계약서를 다시 쓴 날짜가 반영되어 규제 영향을 받을까요? 아니면 기존에 계약금을 보냈던 날짜 기준으로 규제 영향을 받지 않을까요?
- 이렇게 조건부전세대출을 이유로 계약서를 다시 쓰는 경우가 있는지, RISK한 부분은 없을까요?
질문2)
투자자가 몰리는 지역이라서 제가 계약했을 때 같은 아파트 내 전세 수가 4개였는데 지금은 7개로 늘어난 상태입니다.
현재 등기부등본을 보면 대출을 갚았지만 말소되지 않은 근저당과 대출을 갚지 않은 근저당(주담대+사업자대출(공장 담보대출?))이 같이 있는 상태입니다.
다시 한번 확인 예정이지만, 주담대로 갚지 않은 근저당이 매매-전세 차액보다 적었던 것으로 기억하고 있습니다.
전세 우선순위를 높이기 위해 중도금 형식으로 근저당에 상응하는 돈을 지급하고 이 근저당을 갚아달라고 말하고 싶은데요. 계약서 특약사항에 근저당 관련해 “잔금일에 매도인이 상환하고 말소하기로 한다”라고 적혀있고, 약속된 중도금 날짜는 3월 중순입니다.
- 이런 경우에 중도금 날짜를 앞당겨서 약속된 중도금을 지불하고, 중도금 지급 날짜에 근저당을 말소해달라고 요구할 수 있을까요?
- 사업자대출을 하였음에도 집이 담보로 잡혀있는 것 같다고 부동산 사장님이 말씀하셨는데요, 매도인은 이 집에 담보가 잡혔다는 걸 잘 모르고 있더라구요. 이런 것도 전세대출에 영향을 주는지, 만약 그렇다면 등기부등본 상 나오는 사업자 대출은 어떻게 해달라고 요구하면 될까요?
질문3)
전세입자가 늦게 구해지고, 전세대출을 받는 은행에서 소유권 이전 여부를 길게 본다고 확인된 경우에 대해 질문드리고 싶습니다.
매도인이 큰 평수로 빠른 시일 내 이사를 원해서, 전세입자가 늦게 구해져서 기존에 약속한 잔금일보다 소유권 이전을 늦게 해야된다고 해도 잔금으로 큰 금액을 남겨둘 수는 없을 것 같습니다.
잔금일은 쌍방합의하여 조정할 수 있다고 특약사항에 적어두긴 했습니다.
- 이런 경우에 협의 하에 소유권 이전(=잔금일)을 미루게 되더라도, 소유권 이전되는 날 지불하는 잔금으로 천만원이나 이보다 작은 금액만 남겨놓는 것을 협의하고 이 잔금을 제외한 금액을 매도인에게 중도금 형식으로 미리 지불해도 되는걸까요?
투자 과정을 되돌아보니 꼼꼼하게 확인하지 않고 무심코 넘겼던 부분이 많았던 것 같습니다ㅠㅠ
긴 글 읽어주셔서 감사드리고, 도움주시면 너무 감사하겠습니다!
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