관련 강의
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요 쿠앤크 입니다.
열반 기초 3강 강의 후기 입니다.
개인적으로 주우이님 강의 너무 좋았네요.
1. 초보 투자자가 겪게 될 모든 것 (실전편)
2. 초보 투자자가 겪게 될 모든 것 (성장편)
[ 꼭 기억할 것]
- 임장 많이 하세요 : 그래야 좋은 기회가 있을 때 잡을 수 있어요
- 앞마당을 만들 때는, 꼭 마침표를 찍고 넘어가기 : 앞마당의 목적은 '언제든 투자할 수 있는 지역'을 넓히는 것.
- 비슷한 가격대로 매수할 수 있는 다른단지가 있는지 끊임없이 비교평가 : 입지가 더 좋은 곳 선택하기
- 신축/구축 가격비슷 구축win, 균질성 환금성,
[ 적용 할 것 ]
- 한달에 임장 보고서 1개 쓰기 : 매주 수/ 토, 6개월간
- 임장지역 집근처 광명, 강서구 > 1기 신도시 분당 평촌 산본 부천 일산 > 서대문구, 구성남, 성동구, 광진구, 동대문구 ..
- 최소 앞마당 3개 + 지역 하나당 10개 아파트 정도는 가격을 기억하세요. (네이버 부동산 알람 맞춰놓기)
- 지금이 가장 완벽한 순간이어야 해요. 오늘이 내가 바꿀 수 있는 유일한 것 !
- 오늘 정말 최선을 다했는지. 오늘 앞으로 나아가는 하루를 보냈는지! 1%가 되고싶다면 1%에 걸맞는 노력을 하라. 평범한 부자를 봤느냐.
- 임장보고서 10개만 쓰세요. 지금 하고있는 활동 1년만 더 해보세요. 주어진 과제에 집중하세요. (24년6개월안에 임장보고서 12개쓰기)
- 임장 임보 독서! : 다들 걸어갈 때 나는 뛰어야한다. 그래야 1%가 된다.
1. 초보 투자자가 겪게 될 모든 것 (실전편)
1-1. 임장하는 법 + 비교평가의 중요성
1) 임장 지역 선정
- 집근처(광명, 강서), 회사근처(성동구) > 1기신도시+확장 (분당, 평촌, 산본, 부천, 일산) > 수도권+지방 같이
- 분당갈 때 수지 기흥 판교 구성남 송파 같이 갔다 오고
- 평촌 산본 의왕 과천 관악 사당 이렇게 올라가도 좋아요.
2) 임장의 방법
- 프로세스 : 1. 사전임보 2. 분위기임장 3. 단지임장 4. 매물임장 5. 1등 뽑기 + 6. 투자 의사결정 프로세스인데.
- 각 단계에서의 마무리. 정리를 반드시 하세요!
3) 노하우 & 팁
- 지금 같은 시장은, 가격이 왜곡돼있는 경우가 많아요 매매가 많이 일어나지 않아서 : 거래량 확인해서 거래 안일어나는 지역에서 가격의 왜곡이 있나 봐야해요.
- 동탄 같은 곳은 교통 좋지 않지만 일자리 풍부하고 안에서 다 해결 가능. 공급 많아서 전세가 낮음, 입주 후 10년 지나야 자리잡는다 함.
- 신분당선 라인 강남역>양재>판교>정자>수지구청>광교,,,,, 이렇게 노선 있는데, 광교가 > 수지보다 비쌈 (가격이 너무 꺾여있으면 얘가 올라올 수 있어요)
1-2. 임장하는 법 + 비교평가의 중요성
1) 투자 물건을 고르는 법
- 입지평가를 해서 부동산의 가치를 객관적으로 평가 : 직장, 교통, 학군, 환경, 호재, 브랜드, +공급(입지독점성)
- 매매할 때 다들 실투자금을 보지만, 저평가 여부가 제일 첫번째에요. 저평가 여부 확인 > 투자기준 확인 > 실투자금 확인
- 매수 후에는 무조건 복기하세요. 매수복기, 인테리어 복기, 누수복기 했었음
- 가치대비 저렴하게 사는 2가지 방법 : 1)가격자체가 가장 싼 시기에 사기 2)투자금이 적으면 전세가가 매매가에 붙은 시기에 사기
2) 사례
- 동탄 동탄푸른마을신일해피트리 // 영통 벽적골8단지두산우성한신 // 수지 동부
수지 동부 대표적인 난개발이라하지만 아파트들 곳곳에 있구
입지 비슷한데 싼 영통이 더 저평가 ,그리고 수지 동부는 제일 좋은데 제일 비싸서 강남에서 40분거리에 있는 다른아파트들이랑 비교해봤어요
저 1호기 수지동부인데 그때로 돌아가면 분당수지 했어야하죠 그래도 그 다음에 더 좋은 투자 더 좋은 투자 할 수 있었어요
- 공급 많은 지방에 샀는데, 전세가 떨어지면서 매매가까지 끌고 내려가서 힘들었어요. 저는 워-낙 싸게 사서 괜찮았지만
- 대전이 일자로 오래 가다 올랐는데, 세종 공급이 워낙 많아서 거기로 몰렸다가 이 공급 줄어드는 시점에 대전 매매지수 조금씩 오르기 시작함
- 대전 서구 탄방동 공작한양 //대전 유성구 지족동 열매마을 1단지
결국 공작한양이 더 올랐는데
대전 둔산동이 좋다는데(서구) 유성구 평단가가 더 높아서, 서구랑 유성구에 있는 아파트를 비교해서 매수했어요.
3) 노하우 & 팁
- 신도시가 들어오면 시범마을이 들어옴(가장 좋은 곳에, 분양 성공적이어야해서)
- 수지 동부는 같은 아파트 안에서 구조가 달랐는데, 방3화1이 1천만원 더 비싸더라구요 되도록 그정도 차이면 방3 사세요
- 입지 비슷한데 싼 영통이 더 저평가 , 그리고 수지 동부는 제일 좋은데 제일 비싸서 강남에서 40분거리에 있는 다른아파트들이랑 비교해봤어요그랬더니 매매 2.9억 싸게 느껴짐.
- 그리고 사는 김에 여유가 있으면 좀 더 매매가 높은거 사는게 좋은게 , 상승장을 만나면 더 많이 오르긴 해요. (용인수지)
- 매매 전세 차이에 너~ 무 신경 쓰지 말 것 ! 전세 올리려고 집착하다가 전세 못빼서 분당 투자를 놓쳤어요. 어짜피 역전세 한번은 나는데.
- KB시계열을 이용한 지역별 시세 흐름 비교 : 저는 일자로 오래 간 곳이 좋다 생각해요 바닥을 잘 다져서요. (세종 / 대전청주)
- 대전 크로바 아파트 는 다 알아요 규모 크기도 하고 그리고 재건축만 되면, 대전 대어라고 할 수 있는 곳
-과거에 열매 1단지가 더 높았었으니까. 나중에도 열매1단지가 더 많이 오르지 않을까? 아니에요 틀렸어요 열매 1단지는 2004년에 신축이었던거에요. 아파트는 건물 + 땅 이기 때문에 건물가격이 초반에 많이 들어가 있는데 둘 가격이 비슷하다? 그러면 땅의 가격이 공작한양이 더 높았던거죠. 구축이 건물 가격이 떨어질대로 떨어졌는데도 같은 가격이면 땅의 가격이 더 좋단거죠.
- 대전 서구공작한양이 4.5억/3억인데 이가격이 좀 더 떨어지면 살만할 것 같아요 (아직 대전에 공급이 남아 있어서 그거 끝나면 전세값도 오르지 않을까) 공작한양이 pc 공법으로 만들었대요. 그래서 리모델링은 안되고 재건축이 될거라 그럼 더 좋고요.
- 저는 광역시에, 입지좋은 곳에, 아무리 구축이지만, 평당 1천만원이 안된다??? 진짜 진짜 싸다고 생각했습니다.
- 주변 균질성과, 환금성을 생각해야해요. 실력이 부족할 때 산 1호기는 특히 환금성을 생각해서 사세요. - 입지 독점성 (역세권에대단지)
- 1호기 인테리어 하다가 한눈 팔았음 (전세빨리 안빼고) 그러면 안됨, 한 채 한 채 할때마 철저히 집중해서 매달릴것 + 복기할 것
몇 천만원 들인 경험인데 똑같은 실수를 하지 않으려면.
- 초반에 본 똑같은 지역에 여러채 사지 않을 것 : 리스크 관리 & 초반은 경험이다
- 신축과 구축 가격이 비슷하다면, 신축은 건물가격이 들어가있는데 그 가격인거니까 어짜피 둘 다 나이를 먹는다 하면 - 땅값은 구축이 더 좋죠.
- ex. 매매개수많고 전세적은 상황이라면, 빨리!전세맞추고나와야함. : 내가 매매하고 나서 그 다음 전세가 너무많아져서 전세를 더 낮추게 됨/ 매매전세둘다없는게좋음.
- 30평대 전세 난이도 : 3월입학시즌 이사는1-2월,7-8월에 많이 가겠지.
- 상승장과 하락장에 실거래가 보는 법이 다름 : 3.3~3.5억이면 상승장에서는 3.5억보다 조금싸면 매수하겠다, 하락장이면 3.3억보다낮게해야죠.
- 조모임 : 2001년 이후 아파트로 (전세맞추기위함) + 단일평형보다는 다양하게, 노원학원가가 요즘 떨어지고있단 얘기
1-3. 현재 시장에서 저평가 여부를 판단하는 방법
1) 비교평가 할 것
- 비슷한 가격으로 매수할 수 있는 다른 단지가 있는지 끊임없이 비교하여 입지가 더 좋은 곳 선택하기 !
ex. 입지가 비슷하고 과거시세도 비슷한데, 현재 매매가 가 한쪽이 더 싸다. 그러면 싼거 (저평가 돼있는거) 사야지.
ex. 입지 살짝 차이나는데 고점도 살짝 차이나게만 찍었는데, 지금 가격이 이렇게나 차이나는게 맞나?싶게 싸요. 저평가 돼있죠. 사야죠.
ex. 과거 고점 비슷했는데, 한쪽은 신분당선 입주 확정돼서 가격 급하게 떴던 쪽이에요 . 그럼 나머지 다른거 사야겠죠
+ 그리고 신축과 구축 가격이 비슷하다면, 신축은 건물가격이 들어가있는데 그 가격인거니까 어짜피 둘 다 나이를 먹는다 하면 - 땅값은 구축이 더 좋죠.
2. 초보 투자자가 겪게 될 모든 것 (성장편)
1) 목표를 이루는 법
- 인생의 목표를 세우기. 부적
- 우선순위를 바꾸기. 투자 전문가가 우선
- 이정도면 되겠지. no 타협하지 않는다. 1%가 되고싶다면 1%의 노력을 할 것
- 좋은 습관을 만들기 위해 노력한다
- 오래 함께할 수 있는 동료를 만난다
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