안녕하세요. 주우이입니다.
올해 12월 31일, 서울 25개 자치구와 경기 12개 지역의 토지거래허가구역 지정이 만료됩니다. 두 달도 남지 않았습니다. 정부는 연장할지, 풀지, 아니면 범위를 더 넓힐지 세 갈림길 앞에 서 있습니다.
그런데 이 세 가지 선택지를 쭉 늘어놓고 보면 이상한 공통점이 하나 보입니다.
셋 중 어느 쪽을 택해도, 수요는 사라지지 않고 어디론가 흐른다는 것입니다.
오늘은 그 '흐름'을 11년 동안 반복해서 지켜본 사람의 입장에서 말씀드리겠습니다. 지난 '규제의 끝은 하락입니다(링크)'에서는 사이클의 큰 그림을 말씀드렸다면, 이번엔 그 사이클 안에서 수요가 어떻게 지역을 옮겨가는지에 대한 이야기입니다.
이 글을 읽으시면 토허제 만료 뉴스를 보는 눈이 달라지고, 지금 무엇을 행동해야 할지 스스로 판단하실 수 있습니다.
가장 최근의 증거 - 서울시의 ‘35일'
아마 많은 분들이 기억할 것입니다.
작년 2월, 서울시는 잠실·삼성·대치·청담, 이른바 '잠삼대청' 토지거래허가구역을 해제했습니다. 거래가 정상화될 것이라는 기대였죠.
결과는 알려진 대로입니다. 해제된 네 개 동은 물론, 인근 강남권 전역의 가격과 매수세가 급등했습니다. 그리고 딱 35일 뒤, 서울시는 강남 3구와 용산구 전체를 토허구역으로 묶었습니다. 처음 풀었던 네 개 동보다 훨씬 넓은 범위를요.
"풀면 오른다"는 명제가 가장 최근에, 가장 짧은 시간 안에 증명된 사건입니다. 그리고 이 명제가 중요한 이유는 지금 토허제 만료를 앞두고 정부가 참고하는 가장 최근의 데이터가 바로 이 35일이기 때문입니다. 홍지선 국토부 장관이 최근 "해제했을 때 상승했던 사례가 있다"며 연장 가능성을 열어둔 이유도 여기에 있습니다.
그런데 다시 묶는다고 수요가 사라지는 것은 아닙니다
작년 3월 강남 3구와 용산을 다시 묶은 뒤, 수요는 어떻게 됐을까요.
사라지지 않았습니다. 옆으로 흘렀습니다.
그래서 작년 10월 15일, 정부는 서울 전역과 경기 12개 지역을 한 번에 토허구역·규제지역으로 묶었습니다. 흘러나간 수요까지 묶어두려는 조치였죠.
그럼 거기서 멈췄을까요. 아닙니다. 이번엔 서울과 경기 핵심 지역 밖으로 수요가 흘렀습니다. 올해 7월, 동탄·구리·기흥이 조정대상지역·투기과열지구로 지정됐습니다. 지난 10.15 이후 짧은 기간에 두 자릿수 가까이 오른 지역들입니다. 수요는 묶이는 선을 따라 바깥으로 번져 나갔습니다.
지난 11년 동안 이 패턴을 반복해서 봐왔습니다. 규제가 하나 생기면 그 바깥이 뜨고, 바깥이 뜨면 거기도 묶이고, 그러면 또 그 바깥이 뜹니다. 이름만 바뀔 뿐 같은 장면이 계속 반복됐습니다.
그리고 지금, 다음 주자가 보입니다
작년 10월 서울·경기 12곳과 올해 7월 동탄·구리·기흥이 묶이면서, 수요가 어디로 흐르고 있을까요.
뉴스가 가리키는 곳은 다섯 곳입니다.
- 화성시 병점구
- 수원시 권선구
- 부천시 원미구
- 안양시 만안구
- 군포시
올해 들어 군포시는 9.26%, 화성 병점구는 7.72% 올랐습니다. 최근 몇 주 사이엔 주간 상승률이 0.5%를 넘기도 했습니다.
묶인 곳은 눌려 있고, 묶이지 않은 곳이 오르고 있는 것입니다. 이 숫자가 지금 눈앞에서 벌어지는 '수요의 흐름' 그 자체입니다.
그래서 많은 뉴스에서 이들 다섯 지역의 추가 지정 가능성을 함께 다루고 있습니다. 11년 패턴대로라면 이상한 일이 아닙니다. 순서가 왔을 뿐입니다.
세 갈림길 앞에서, 결론은 같습니다
이제 다시 처음으로 돌아가봅니다. 12월 31일, 정부는 어떤 선택을 할까요?
연장한다면
묶인 곳 밖에서 지금 벌어지는 상승이 계속됩니다. 경기 남부가 추가로 묶일 가능성이 올라갑니다. 그러면 또 그 바깥이 흐를 것입니다.
해제한다면
작년 잠삼대청 35일을 다시 봅니다. 묶여 있던 안쪽이 반등하고, 정부는 수개월 안에 재지정을 검토할 수밖에 없습니다.
확대한다면
지금 뜨고 있는 다섯 지역이 묶이고, 그러면 그 다섯 지역의 '밖'으로 흐를 수 있습니다. 10.15가 동탄을 만들었던 것처럼요.
세 경로가 서로 반대로 생겼는데, 결론은 하나입니다.
수요는 어느 쪽을 선택해도 흐릅니다. 다만 방향이 다를 뿐입니다.
작년 10.15 이후 서울 전역이 토허제로 지정되었을 때 많은 분들이 오르지도 않은 노도강, 금관구는 왜 묶였는지 그리고 이 지역들을 곧 풀릴거라는 이야기를 많이 했습니다. 그리고 실제로 풀리기를 기다린 사람들도 있습니다.
하지만 토허제는 풀리지 않았고 그 지역들의 가격은 그 이후에 가파르게 오른 모습을 보이고 있습니다.
그래서, 지금 해야 할 일
여기서 중요한 것이 있습니다. 지금 시장은 ‘조심’해야 할 시장이라는 것입니다.
현재 시장은 가격이 눌려있는 곳도 있지만 가격이 과열되어 있는 곳도 함께 공존하는 시장입니다.
오히려 최근에 외곽지역, 비규제지역의 가격이 많이 상승하면서 가격이 왜곡되는 부분이 보입니다. 이 것을 판단하기 위해서는 아는 지역을 넓히고 그 지역의 가격을 아셔야 합니다.
흐름에 이끌리는 것이 아니라 수요가 있는 곳을 '아는 지역'으로 만들어두세요.
많은 사람들이 토허제가 아닌 지역, 토허제가 묶이고 나면 다음에는 어느지역을 봐야하나는 고민합니다. 그러나 그 지역에 국한되기 보다는 미리 아는 지역을 넓혀 두는 것이 중요합니다. 시장은 언제 어떻게 흘러갈지 예상하기 어렵습니다. 그러나 아는 지역을 만들어 두는 것은 내가 스스로 계획하고 행동할 수 있습니다.
가격을 안다는 것은 "그 가격이 싼지 비싼지"를 그 자리에서 말할 수 있는 지역을 뜻합니다.
시세, 매물 수, 전세 흐름, 분위기 등 머릿속에 들어 있어야 정보'로 쓸 수 있습니다.
아는 지역을 넓히는 방법은 제가 아래 글에 자세히 정리해두었으니 참고해주세요
https://weolbu.com/community/4407024
토허제가 어떻게 될지는 정부가 정합니다. 저도 모르고, 아는 사람은 없습니다.
하지만 수요가 흐른다는 사실은 11년 동안 한 번도 바뀌지 않았습니다. 그리고 흐름을 알아두는 일은 정부의 결정과 상관없이 지금 할 수 있는 일입니다.
연말에 어떤 결정이 나오든, 그때 움직일 수 있는 사람과 뉴스만 보고 있는 사람은 완전히 다른 1년을 맞게 됩니다.
여러분이 움직일 수 있는 쪽에 서 계시기를 진심으로 응원합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
