관련 강의
서울투자 기초반 - 투자할 수 있는 서울 아파트 찾는 법
주우이, 양파링, 잔쟈니, 권유디
서투기를 처음 수강하며 숙박한 지역이 강의에 나올 줄이야~ㅎㅎ
임장을 위해 수일전 숙박한 곳이 강의에 나오니 소소한 재미가 있었고,
또 강의를 들으며 그 지역을 이해할 수 있어
마치 분위기 임장을 한 것 같아 기분이 좋았다.
그곳은 대로변에 백화점과 상가건물이 0즐비했고
젊은이들이 많이 다니는 유흥상가 거리를 지나면
정비된 깨끗한 거리지만 오래되고 노후한 건물이 위치한 곳이었다.
내가 숙박한 곳은 앞뒤가 다른 분위기를 연출하는 곳이었는데
건물의 앞뒤가 다른 시대인 것처럼
(숙소의 대로변1층은 젊은들이 좋아하는 일식주점이었고 뒤쪽은 낡고 어두침침한 옛날 분위기를 풍기고 있는)
특이한 곳이었다.
한강뷰가 나오고 8호선이 지나는 교통의 요지인 이곳에 관심이 더 가게 되었고
서울 학원가 3티어인 그곳과
삼성엔지니어링직원들이 점심시간 마실을 돈다는 그지역을
꼭 앞마당으로 만들어 보고 싶다.
지역의 현재상황
이곳은 규제지역이지만 비규제지역의 많은 실거주자들이 집을 팔고 이주해 오고 있는지역이다
이곳은 전고점을 넘기긴 했지만 많이 넘지는 않은 시점이어서
오르는 지역과 아직 오르지 못한 지역이 혼재하는 시장이라
기회를 잡을 수 있는 곳이다.
이지역의 하위 생활권은 다른지역 4급지가격과 맞먹을 정도의 위상을 보여주고 있다.
규제지역이지만 15억기준으로 들쑥날쑥한(규제전 16억초반대와 12억이상에서 빠르게 상승한 매물이 혼재한)
시장 속에서도 많은 거래가 이뤄지고 있는 이지역을 살펴 볼 필요가 있다.
입지분석
그린벨트로 둘러져 있고 유적지가 있어 개발이 제한된 지역이 있다.
서울에서 세대당 인구가 가장 많은 4곳중 한곳이다.
세대당인구의 비율은 아이를 키우는 가족단위 수가 많다는 뜻
사람은 많이 사는 지역인데 세대당 인구수가 적다는 것은 빌라,저층주거지일 경우가 높고 집값이 사서
거주하려는 수요가 많은 지역이다
사는 사람들의 소득이 일하는 사람들의 소득보다 많다는 것은
1.거주선호도 높다.
2교통이 중요해진다.(출퇴근인구가 많다)
시군구 거주자대비 근로자비율이 낮은 지역은 배드타운일 경우가 높다
(그러므로 교통이 중요하다)
A지역
학군이 중요한 곳
졸업생의 15%이상이 특목자사고에 진학하는 곳
외부에서 학군으로 이곳으로 이주하는 수요를 일으키는 곳
전통의 명일학군과 지역의 대단위 재건축으로 고소득자 거주지역으로 위상변화하고 있고 학군지 시너지 효과를 일으킨다.
B지역
이 지역사람들이 좋아하는 환경은
편의시설보다 균질한 택지를 더 좋아한다. 또한 이부분이 가격에 큰 영향을 준다
24년 올림파크포레온 입주후 전세만기 시점 갱신계약이 많고
전세물량이 없어 전세가격 상승이 용이한 시장이다.
공급이 가격에 미치는 영향은 국지적 공급뿐만 아니라 서울 전체의 공급량을 고려하라.
강의에서 배울점
수도권 아파트시세 현재시점 4년전 전고점을 뜷었다.
전고점에 의존하지 않고 판단하는 법을 공부해야하는 시기
내 예산에 맞는 매수 우선순위 잡는법
지역의 가치와 선호도를 제대로 파악 하는법을 배우자!
입지가 개선되는 단지 VS 입지 변화가 없는 단지
입지개선보다 중요한 건 본래 그 단지가 갖고 있는 가치와 선호도(유망주VS챔피언)
이미 더 좋은 것 이미 좋은 것을 갖추고 있는 곳에 중점을 둬야한다.
더 좋아질 곳이 아니라 원래 그걸 갖추고 있는곳을 알아야 더 버는 투자를 할수 있다.
그땐 맞고 지금은 아니다
선호24 vs 덜 선호 33평::
서울은 매가가 있어서 24평대가 먼저 움직인다.
33평은 가격부담으로 움직임이 느리다.
현재 이아파트의 현재가격이 좋은지 나쁜지를 알려면
같은가격의 아파트가 어디어디인지 비교할 필요가 있다.
가치대비 가격을 제대로 판단할줄 알아야한다.
단지임장은 해서는 안 되는 단지를 구분할 수 있게 해준다.
나홀로 단지는 지도로 구분해 내기 힘들다.
가치와 가격 판단
선호도파악 –우선순위
비교평가1단계
생활권내 비교
생활권내 가격에 가장 영향을 주는 가격결정요소
-정말 가격결정의 중요한 1개 또는 2개만 쓰기(중요키포인트)
비교평가2단계
생활권간 비교평가
비교평가3단계
지역간 비교
반드시 왜곡된 너머의 본질과 가치를 볼 수 있어야 한다.
항상 붙여서 비교하는 습관을 들이자!
