[서울투자기초반 29기 68조 튜핑] 규제에서도 실력을 쌓아가는 사람이 되자!

안녕하세요 서기 29기 68조 튜핑입니다

3강에서는 평소에 B구에 대한 관심은 있었지만 

앞마당이 아니어서 더 궁금했던

 B지역에 대한 강의를 들을 수 있어서 너무 좋았습니다

B지역은 구도심의 환경개선이 이루어지면서

쾌적한 상권(이케아 등)이 생기고 기업 입주와 문화, 산업이

확대되고 있는 지역으로 특히 거대 엔터테이먼트인

JYP가 들어올 예정이라고 합니다

따라서 B지역은 구매력 있는 젊은 고소득자가 살고 싶은

주거 지역으로 변모하지 않을까 예상이 되는 지역이었습니다

입지분석에서 인구를 볼 때에 주의해야 할 것은 

인구수는 많은 데 세대당 인구수는 적은 곳은

빌라나 저층 주거지로 집값이 저렴하기 때문에 

사람들이 많이 거주할 가능성이 많다는 것을 알게 되었습니다

학군으로서  의미가 있다는 것은 학군 때문에 

그 지역을 찾아와야 합니다 즉 외부 유입수요가 있어야

합니다. 즉 비슷한 입지의 아파트라고

 하더라도 초등학교, 중학교 배정에 따라

 선도호가 차이가 난다는 것을 알게 되었습니다

이번 강의에서 특히 인상적이었던 부분은

직장 소득에서 주소지 소득이 원천징수지 소득보다 높은

지역이라는 것의 의미는 자체 일자리 수준을 뛰어넘는 소득이

좋은 사람들이 사는 이유로 이는 선호도로 연결이 된다는 것과

이 지역에 살면서 다른 지역의 좋은 일자리로 출퇴근 하는

베드타운의 역할을 하기 때문에 교통이 중요하다는 것을

알게 되었습니다 

특히 B지역은 공급이 들어와도 옆 단지 구축의

전세가 오르는 특이한 현상이 일어나기도 했습니다

크게 봐서 한 덩어리라고 할 수 있는 서울 수도권의 공급 흐름은

국지적 공급 뿐만 아니라 서울 전체의 공급량도 함께 

고려해야 한다는 것을 알게 되었습니다

상업 지역에 있는 주상복합 단지에 대한 투자가 항상 고민이었는데

 선호도가 있는 주복 이라면 비교하는 아파트 보다

더 선호하는 생활권이라면 투자해도 된다는 것과 

주복은 절대 투자하면 안 된다는 것은 아니라는

것을 이번 강의를 통해서 알게 되었습니다

소규모 단지 투자시 주의할 점은 환금성이 어려울 수 있으니

내가 팔고 싶을때 팔 수 없다는 점 때문에

투자하면서 겪는 보유와 운영까지 고려해 가면서

투자범위를 설정하는 것이 중요하다는 것을 

알게 되었습니다

또한 앞마당을 늘리면서 시세트레킹을 통해서

투자하고 싶은 단지를 놓치더라도 좌절하지 말고

차선의 단지를 선택해서 실거주 후

2년 뒤에 추가 투자를 한다면 충분하게 원래 투자하고

싶었던 단지 이상의 돈을 벌 수 있다는 것을 

이번 강의를 통해서 알게 되었습니다

" 이전보다 투자하기 어려워지는 상황은 

매년 있었습니다

끝까지 시장에 남아 있던 사람은 누구일까요?

묵묵히 실력을 쌓고 가능한 선택들을 해나가는 사람입니다"

시장 상황이 어려워지더라도 돈 버는 선택을 계속 해 나가는 것입니다

더 좋은 자산으로 바꾸거나 가치 있는 집을 모으는 일을 계속 해나가는것

그것을 해낼 수 있는 사람이 되는 실력을 갖추는 것이 중요한 거 같습니다

그런 실력을 갖기 위해서는 제대로 된 임장과 제대로 된 임보를 통해서

그 지역 사람들이 무엇을 좋아하는지 제대로 알아야 하고(가치)

지역 내 가격과 앞마당과의 가격 비교평가를 통해서

내 집과 새로 살 집의 가치 차이를 판단하고

같은 투자금으로 살 수 있는 우선순위를

판단하는 것이 가장 중요하다는 것을 깨닫았습니다

너무나 좋은 강의 해주신 쟌자니님 감사드립니다~

적용할점

1. 2019.12.16 부동산 대책으로 15억 초과 주담대 금지 하자 기존에 15-16억대의

가치있는 아파트들의 매매가가 14.5~14.95 가격으로 수렴하고 있다는것

즉 규제가 만들어내는 가격 왜곡을 기회로 만들 수 있는 곳

2. 다 좋은 지역이었으냐 교통이 아쉬웠던 B지역에 교통 환경 개선이 된다면

입지 가치는 훨씬 좋아질 지역이다

3. 인구수도 많고 세대당 인구수도 많은 곳이 가족단위로 거주하기

좋아서 살기 좋은 곳일 가능성이 많다

4. 입지가치에서 사람들은 백화점 보다는 균질한 택지를 더 선호