[실전임장클래스 후기] 부소년

느낀점

• 실준반 때 코크드림님께서 인테리어 관련 내용을 설명해 주셔서 임장할 때 체크해야 할 부분을 나름대로 신경 쓴다고 생각했습니다.
  이번 임장 클래스에서는 임장 시 확인해야 할 점, 신축을 볼 때 체크해야 할 사항 등 제가 놓치고 있던 부분들을 알게 되었습니다.
  7시간 30분 동안 쉬지 않고 임장 노하우를 자세히 알려주신 한가해보이님 덕분에 제가 간과했던 점들을 깨달을 수 있었습니다. 감사합니다.

   

배운점

• 같은 생활권에 있는 단지라도 위치 및 근생상권 단지 관리 상태에 따라 싸게 사서 좋은 수익을 거둘 수 있는 단지가 될 수 있다.(밤에도 단지 주변을 가기 용이한가? 중심상권과 거리가 떨어져 있음에도 불구하고 단지 내 상가에서 기본을 해결할 수 있는가?)
• 쾌적하고 관리가 잘된 단지이면서 역세권이라면 가격이 빨리 오른다. 역과 거리가 멀더라도 교통이 불편하지 않고 쾌적하고 보조 교통수단(버스)가 잘되어 있는 단지. 역세권이 먼저 날아가면 이런 단지를 찾아서 기회를 잡을 수 있다.
• 단지임장 시 체크리스트 원칙은 하는 게 맞다. 멘토님이 보는 3가지는 동간거리(해가 잘들고 답답해 하지 않는지), 조경상태(단지 관리상태가 좋기 때문), 재활용 관리상태(현관문도 있고,차단기도 있고)
• 20평대는 1,2인 가족, 맞벌이 신혼부부가 주로 거주. 이 수요는 편의성이 제일 중요하기 때문에 역에 가까운 단지 즉 위치가 가장 중요하고, 용적률(체크할 때 네이버 부동산과 실 정보를 크로스체크 잘못 기재되어 있는 경우 있음), (하락장 때는 실수요만 있는데 상승장 때는 가수요도 붙기 때문에 용적률이 낮은 걸 사서 재건축, 재개발을 기대하는 수요도 붙는다)
• 통상 복도식 아파트는 끝동이 가장 싸다.춥고,덥다. 예외적으로 복합식 끝쪽은 좋다. 앞쪽을 활용해 방으로 쓰거나 확장성이 있기 때문
• 샷시의 교체 비율이 높은 곳이 좋은 아파트. 실거주자들의 수요 많음.
• 부천과 같이 오피스텔이 많은 지역에 10평대는 조심하자. 타 지역에 10평대 투자를 한다면 그 수요와 경쟁할만한 오피스텔이 많은 지 적은지 꼭 체크해야 한다.
• 임장 시 상권 및 인프라 정비, 보조교통수단 체크.
• 수익률이 좋은 곳은 전농sk,청솔우성같이 교통이 불편하지 않으면서 생활권이 쾌적하게 잘 형성되어 있는 곳
• 전임, 매임 시 부사님과 번호 저장은 나만의 등급 a,b,c로 하기. 소울없는 부사님에게 내가 굳이 일을 같이 할 필요가 없음.
• 유해시설, 혐오시설 등 기피하는 시설이 주변에 없다면 초등학교가 멀리 있는 등은 약점이지 선호도가 없는 것은 아니다. 단순히 학교 접근성이 멀거나 생활권이 떨어져 있다고 해서 선호도가 없는 단지가 아니기 때문에 쉽게 단정짓지 말자.
• 단지 배정 초등학교가 민원으로 바뀔 수 있다. 네이버 부동산은 초등학교 배정이 정확하지 않을 수 있기 때문에 크로스 체크하자.
• 최근 신축 5가지 하자 체크하기. 타일하자, 결로, 누수, 샷시 손잡이, 천장(타일 손상 부위 꼼꼼하게 체크하기, 샷시 손잡이도 꼭 확인하기 손잡이만 바꾸기 어려움)
• 임차인이 비협조적이어서 집을 보여주지 않는 매물은 웬만하면 x, 승계 조건으로 나의 임차인으로 바꾸면 내가 매도 시 똑같이 비협조적일 수 있기 때문이다.
• 20평대는 좁기 때문에 넓어 보이는 밝은 톤으로 인테리어 하기, led로 교체, 이왕이면 확장된 집을 매수하는 게 유리함.
• 장기보유 하는 3급지 이상급 이라면 인테리어 수리는 삼성래미안 수준으로 해야함.
• 매임할 때 전실 옵션 등 기타 옵션에 현혹되지 말자. 단지가 중요하지 옵션 사항은 플러스 알파 요소임.
• 바닥 강마루 손상 부위가 커지고 다칠 우려가 있다면 교체.
• 30평대는 굳이 확장이 되어 있지 않아도 됨. 확장이 되어 있다면 보일러 연결 여부 확인, 결로 확인, 샷시 코킹 누수 확인(99프로 수리로 다 잡힘), 보일러 미연결 시 전기 판넬 연결 여부 확인하기
• 거실이 장판으로 되어 있는 집은 전세가 늦게 빠짐. 거실은 가급적 강마루로 사용. 냉장고 쪽 강마루는 썩어 있을 경우 높음. 사람이 지나다니는 곳이 아니기 때문에 번지지 않는다면 가급적 두고 매수 시 협상 카드로 쓴다.
• 강마루 부분 변색은 글라인딩 처리. 부분 교체 시 수리하지 않아도 될 곳은 수리해야할 수도 있음.
• 30평대 확장이 되지 않은 집을 굳이 확장할 필요 없음. 비용 지출 대비 효율이 나오지 않음. 애초에 확장되어 있는 집을 매수.
• 베란다 선반에 짐이 많아서 확인하지 못할 시 특약에 짐 때문에 확인하지 못해서 추후 결로로 인한 곰팡이가 발견되어 코팅이 필요하다면 비용은 매도인이 부담한다는 특약을 추가한다. 장이 세팅되어 있으면 결로 잘 안생김.
• 구축 옷장 경첩 확인한다.
• 90~2000년 초반 아파트는 뒷베란다 벽 두드려보기. 가벽일 수 있어서 그 부분은 결로 생기기 쉬움.
• 집주인의 개성이 많이 들어간 벽면 등은 매도자에게 철거 후 시트지 요청.
• 씽크대 밑장 10초동안 물 틀어보고 물 새는지 체크하기. 정수기 등 손을 많이 대기 때문에 문제가 있을 수 있음.
• 보일러 교체 시기 스티커 확인하기. 8년이 지나면 열 효율 떨어짐. 지자체 지원금이 나오기 때문에 큰 비용이 들어가지는 않음.

• 세낀 집 매수 시 수리 문제되는 부분은 가계약금 입금 전 사진 요청하기. 임차인과 수리 부분을 명확하게 하기 위함임. 

   

투자에 적용해야할 점

• 임장 시 약점을 비선호 요소로 단정지어 생각하지 않기. ex) 초등학교가 멀리 있다고 선호도가 없는 것은 아니다. 유해시설, 기피하는 시설이 없는 지 체크하자.
• 신축 5가지 하자 매임 시 적용하기.
• 네이버 부동산 100%신뢰하지 않고 크로스 체크해서 팩트를 명확하게 하기.
• 단지의 약점이 있다면 보완할 수 있는 요소가 있는 지 확인하기.
• 대화나 일이 매끄럽지 않은 부사님과는 함께하지 않기. 비즈니스 파트너는 내가 선택한다.
• 질문할 수 있는 기회가 생긴다면 잘 고민하고 내가 하고자 했던 질문을 눈치보지 말고 하자. 망설이고 명확하게 물어보지 않는 다면 궁금증은 해결되지 않는다.