안녕하세요.
여기에서 정말 많은 분들께 큰 도움을 받고 있습니다.
오늘 매물코칭도 도전했는데 광탈해사 멘탈이 바스러지는 부린이입니다. 제가 상승장에만 집을 사고 싶어하는 걸까요? (ㅎㅎ 너털웃음) ㅜㅜ
남편이랑 열심하 돌아다니면서 매물도 보고 주변 임장도 해서 마지막으로 추린 두 아파트 중에서 무엇이 좋을지 모르겠어서 고견을 구하고자 합니다.
신도림 동아 2차 (2000년, 655세대)
• 가격: 11.5억 원 (최대 네고해도 500만원 가능할지도 미지수)
• 구조: 복도식 (20평형대) 방 3개/ 화장실 1개
• 층/호수: 탑층 + 끝라인
• 교통: 강남역 36분, 여의도역(1회환승)/ 시청역 각 30분 이내, 초역세권 (신도림역까지 도보 6분 내외, 횡단보도 2번)
• 환경: 이마트, 홈플러스 500미터 이내, 아파트상가에 하나로마트 있음, 택지로 주변에 아파트가 많이 몰려있음, 병원•교습학원•편의점•세탁소 등 편의시설 접근 용이
• 특징: 205동은 가/나 동으로 나뉘어져 있고 가동은 큰 대로변을 바라보고 나동은 그 뒤에 위치함. 205동 가동과 나동 아래에 상가가 위치함. 주말에 가족 단위로 단지 내 아이들과 이동하는 것이 많이 보였음.
• 학군: 신도림중 배정 (학업성취도 89, 특목고, 자사고 입학률 인근에서는 높은 편)
• 가격: 최근 4층, 16층 11억 2천에 거래됨. 16층은 수리가 전혀 되어 있지 않은 매물임. 단지 내 남은 매물은 3개로 11억 2천 (전세로 단기 살다가 매수해야 함), 11억 5천 (이 매물), 12억(아직 네이버에 업데이트는 안 했으나 12억 원함)
• 장점: 신도림역 접근성이 압도적으로 좋음. 지하주차장과 연결되어 있음. 주변에 유해시설은 없음
• 단점: 복도식, 해당 동은 바로 앞에 큰 도로가 있음. 신도림 1호선 지상철이 보여서 소음이 날 수도 있음. 초등학교를 가려면 큰 길을 건너야함. 중학교는 단지 바로 옆에 있음. 용적률이 400% 넘기 때문에 재건축 등은 쉽지 않아 보임,
• 매물 자체 특징: 올수리 되어 있음(중문까지 있음), 샤시가 잘 되어 있어 문을 닫으면 소음이 들리지는 않음, 주인이 목동으로 이사가려고 함. 옥상방수는 관리사무소에 따르면 2021년에 했고 옥상 누수로 해당호실에서 민원을 제기한 적은 없음. 아랫층 누수 문제는 관리사무소에서 확인 안해줌.
• 매출 자체 단점: 맨 끝 라인이라 매도 시 호불호가 갈려 환금성 떨어짐.
• 접근 전략 : 매도인이 원하는 이사 날짜에 맞춰줘서 최대한 11억 3천으로 협상해서 매수. 이었지만 방금 전화 받았는데 네고 불가하다고 통보받았습니다.
2. 신도림 대림 1, 2차 (1999년, 2295세대)
• 가격: 11.4억 원 (네이버 11억 2천은 거래 불가함)
• 구조: 계단식 (24평), 방 3개/화장실 1개
• 층: 18층/19층
• 교통: 강남 46분(1회 환승), 시청역 40분, 여의도역 27분(1회 환승)
• 특징: 대규모 세대로 구성된 아파트로 단지 내 도로도 넓게 만들어져 있고 분수대 등 조성되어 있음. 주말 낮에 단지 내 아이들이 많이 놀고 있었음.
• 환경: 이마트, 홈플러스 800미터 내에 위치함. 택지로 주변에 아파트가 많이 몰려있음, 병원•교습학원•편의점•세탁소 등 편의시설 접근 용이. 다만, 구로역 가는 길에 기계공구단지가 크게 조성되어 있음. 밤에 분위기는 무서움(ㅠ).
• 학군: 초품아, 신도림중 배정 (학업성취도 89, 특목고, 자사고 입학률 인근에서는 높은 편)
• 가격: 최근 23평 방2개 화장실1개 복도식이 11억 5백만원에 거래됨. 24평 매물중에서 11억 2천은 거래 불가하고, 11억 4천이 제일 저렴함, 그 위로는 11억 5천, 11억 6천이 있음.
• 장점: 단지 내부가 넓고 대단지라서 거래가 정말 활발함.
• 단점: 신도림역에서 도보로 15분 정도 소요됨. 유해시설은 아니지만 기계공구상가가 가족 친화적인 환경은 아니라고 생각됨. 구로역이 주로 이용 가능한 역임.
• 매물 자체 특징 : 어르신이 거주하시는 집으로 입주 이래 전혀 수리를 하지 않음. 가격 네고는 안된다고 함. 이사 날짜는 상호 조율 가능. 매도인이 다른 지역으로 이사가려고 매매함.
• 매물 단점 : 단지 자체의 현 가격 단점인데, 신도림동아2차가 항상 더 비싸게 거래되었는데 이번에 신도림동아2차보다 전고점을 더 빠르게 넘었음. 게다가 매물 호가도 신도림동아2차보다 높고 네고 불가한 것으로만 되어 있음
이외에 문래공원한신, 염리상록, 사당우성2차, 사당우성3차 등 아파트를 비교해보았는데 모두 이수역 쪽 매물은 1층에 10평대, 문래공원한신, 염리상록은 11억 5천, 11억이지만 방 2개이고, 환경이나 출퇴근 편의성을 고려해서 결과적으로 신도림 매물만 비교하게 되었습니다.
개인적으로 신도림대림1,2차 는 지금 호가가 너무 오른 상태이고 계속 올리는 추세입니다. 신도림동아2차는 16층 11억 2천 매물을 하루 차이로 놓치고 나니 탑층이라도 협의해서 가격을 조금이라도 조정해서 사고 싶다고 생각하고 있습니다.
제가 곧 임신/출산 예정이라 회사가 경기에 있어서 셔틀을 타야하는데 신도림역에 정류장이라서 생활이 편리할 것 같다고 생각해서 신도림을 정한 것도 있습니다. 저희는 생애최초 대출받을 예정이고(정책대출 아님), 취득세도 감면받을거라서 3년 실거주하고 전세 내놓고 나오려고 합니다.
저희 상황을 고려했을 때 어디가 최선일지 고견을 구합니다.
감사 드립니다.
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