[실전 33기 지금 잠토, 성장9간에 진입하셨습니다. 치엔팡따오쟌쉬 잠토짜이. 나모나끄 잠토에키데스. 플리스워치유어스텝_marria] 4강 선배투자자분들의 핵심투자전략 수강후기

매물임장 시기가 다가왔는데 마침 코쓰모쓰 튜터님의 매물임장 방법에 대한 강의가 올라와서 반가웠습니다.

투자할 수 있는 환경이 점점 힘들어지고 있지만 그 안에서도 여러가지 방법이 있다는 것을 알게 되었습니다.

전 비규제지역에서의 매물임장이 궁금했는데 나의 협상카드를 확인하는게 우선이었습니다.

투자금을 확인하는건 당연한 거지만(코쓰모쓰 튜터님께서는 집안의 금붙이도 샅샅이 살펴봐야 한다라고 표현하셨,,, ㅎ) 그중에서 대출 한도를 정확하게 알아야 한다는 점을 알게되었습니다.

비규제지역으로 갈아타기를 위한 주택담보대출 한도에서는 금리보다 중도 상환 수수료가 중요한데 그 이유는 나중에 전세 세팅할 때 담보대출금에 대해 중도 상환시 갚아야 할 수수료가 쌀수록 유리하기 때문이었습니다.

비규제지역에서의 투자 조건은 좀 더 조건이 까다로웠는데요, 핵심을 살펴보자면

1. 주인 전세 세팅후 6개월 후 소유권 이전 받기
2. 매도자와 전세입자가 먼저 전세 계약을 맺은 후 (안전하게) 6개월 이후 전세승계로 소유권 이전 받기

보통 소유권 이전에는 3개월이 걸리고 대출을 실행해 주는 은행마다 3~6개월 조건을 보는데 6개월을 안전하게 가져가는 이유는 주인전세 세팅후 소유권을 가져오고 전세입자를 받으려면 전세입자가 전세 대출을 받을 수 있게 안전하게 6개월을 잡아야 한다고 말씀하셨습니다. 

이러한 사항을 조건부 전세대출이라고 하는데 특히 유의해야 할 것은 ‘근저당’이 있으면 전세대출이 제한적이라는 점이었습니다. 보통 집을 살때 모두 현금으로 사기는 어렵잖아요? 그렇기 때문에 대부분 매도인분들은 집을 마련할때 집을 담보로 대출을 받아서 구매하는데 이게 바로 ‘근저당’임을 알아야겠습니다.

그래서 근저당이 있으면 전세 셋팅이 어렵기 때문에 반드시 등기부 등본을 통해 근저당이 있는지 확인해야겠습니다.

코쓰모쓰 튜터님의 강의 내용이 끝나고 수강생들을 위해 전해주신 말씀중에  

실전 광클 떨어지면 기초반에 가서 출력해 보자!

동료 때문에 버티는 줄 알았지만 매당 앞마당을 만드는 반복도 힘이 되었다.

투자 1달을 위해 나머지 11달은 실력을 키우는 달이다.

이 말들이 저에게는 마음에 와 닿았던 것 같습니다. 

특히 투자 1달을 위해 나머지 11달은 내가 실력을 키우기 위해 무엇을 노력하고 있는가라고 내자신에게 물어봤을때 

기초반에서 머무르다가 동료의 도움으로 간신히 실전반에 들어와 강의를 수강하고 있지만 초반에 무너진 컨디션으로 임보가 밀리면서 조톡방 활동도 제대로 못하고 첫 튜터링이신 잠토튜터님께도 걱정을 끼치게 만들어서 내 자신이 한없이 한심하게 느껴지게 되었습니다.

지금도 임보가 많이 밀려 있어서 마음이 편치 않지만 잠토튜터님의 조언대로 우선 완수를 목표로 가져가 보도록 노력해 보겠습니다.

또다른 강의로는 김인턴 튜터님의 시세트래킹 방법과 원페이지 작성 방법에 대해 배웠습니다.

시세트래킹 하는 이유는 가격의 흐름을 보고 우리가 투자할 수 있는 단지를 찾기 위함인데 저 같은 경우는 시세 트래킹의 벽이 높았는데 그 마음을 아신건지 시세트래킹할때 어떤 단지를 정해서 해야 하는지부터 차근차근 알려주셨습니다.

시세트래킹을 하면서 가격의 변화가 없고 싸다고 판단되는 단지들이 보이면 전수조사를 해야 합니다.

튜터님께서는 최소 3~5개를 정해주셨는데 이렇게 하면 투자할 수 있는 단지가 빠지는건 아닌가 불안할 수 있지만 김인턴 튜터님의 경험상 3개 지역에 대한 전수조사를 해도 그 안에서 충분히 투자 물건을 찾을 수 있다는 말씀을 해주셨습니다.

앞마당이 많아서 그 갯수에 압도되어 하지 않는 것보다는 시세트래킹 => 전수조사 3개 지역으로 꼭 진행해 보라고 하시면서 전화임장 또한 반드시 해야 한다고 알려주셨습니다.

친절하시게도,,,, 절대 빠져 나갈수 없게 12월 1월 동안 앞마당 시세트래킹과 전수조사 스케줄도 주셨다능,,, ㅎㅎ

동료들의 원페이지를 그저 따라만 했을때 이게 왜 필요한지에 대해 몰랐는데 김인턴 튜터님의 강의에서는 바로 원페이지를 왜 작성해야 하고 어떤 의미인지에 대해 하나하나 알게 되었습니다.

원페이지를 작성할때 리스크에 대한 부분은 꼭 넣도록 하고 본인만의 생각도 작성해야 하는데 장고 끝에 악수를 둔다는 말이 있듯이 처음 생각을 적을때 익숙치가 않다면 너무 깊게 생각하지 말고 빨리빨리 넘어가고 계속 연습을 하라고 하셨습니다.

투자 의사 결정에서는 투자가능한 상황과 투자가 어려울 때의 방향성을 제시해 주셨는데 여기서의 핵심은 기존 계약서와 동일하게 계약서를 작성해 보는 것이었습니다. 

내가 투자하겠다라는 판단을 했다면 결과를 넣어야 가격 변화를 알 수 있는데 만약 내가 선택하지 않은 단지가 더 많이 올랐을 경우 내가 무엇을 놓쳤는지 복기할 수 있다고 했습니다. (매매와 전세 모두 작성)

김인턴 튜터님께서는 2년동안 투자 못할 동안 계속 모의 계약서를 작성해 왔고 투자 기회가 왔을때  3일안에 매수결정을 할 수 있었다고 하셨습니다. 

임장결론지 작성과 투자후보 리스트작성 그리고 투자후보 리스트 안에서 한번 더 비교평가까지 6년차 투자자의 투자 노하우를 휘몰아 치게 알려주셨습니다. 

네,,,, 정말 하나부터 열까지 차례대로 알려주셨는데 너무 휘몰아 쳐서 눈이 이래 될뻔했다능,,,,, @,@

하지만 김인턴 튜터님이 처음 말씀해 주신 말처럼 해보지 않고 어렵다라는 말을 하지 말고 다음달 임장보고서부터 하나씩 적용해 가야겠다고 다짐했습니다.

실전반을 다녀온 동료분들의 결론 양식들을 보면서 어떻게 저렇게 작성할 수 있지?라는 의문들이 풀리는 강의였습니다.

알차게 그리고 정말 투자를 위한 강의를 준비를 해주신 코쓰모쓰 튜터님과 김인턴 튜터님께 감사의 말씀을 전합니다.

환절기 건강 유의하시고 독립적인 투자자가 되기 위해 노력하겠습니다. 감사합니다!!