[서기 29기 1도 포기안해 2배로 성장하조 한다한] 3강 후기 - 수도권 투자의 모든 것

잔쟈니 튜터님의 3강이 너무 좋아서 진짜 들으면서 실시간으로 짜릿했다.

뒤통수를 몇번이나 맞은 것 같은 깨달음을 주셔서 너무 감사하다 ㅠㅠ

B지역 강의를 하시면서도, 모두의 임장지에 적용할 수 있게 설명을 해주셔서

나의 임장지에도 적용해볼 만한 부분이 있어 기뻤다. 

그리고 지역분석을 할 때 임보에 적용하고 싶은 부분도 많았다.

3주차는 무조건 200% 수강한다! 

서울투자 FAQ 

전고점 회복하고 있는데? -> 아파트의 가치와 가격, 전고점에 의존하지 않고 판단하는 법을 알아야 한다.
너무 외곽아닌가요? -> 내 예산에 맞는 매수 우선순위 잡는 법을 알아야 한다.
종잣돈에 맞지 않는데 지금 봐야할까요? -> 지역의 가치와 선호도를 제대로 파악하는 법을 알아야 한다.

과거와 현재의 부동산 대책 

2019.12.16 부동산 대책 : 15억 초과 주담대 금지 

→ 규제로 15억 초과 주택은 집 사기 어려워 지면서, 13~16억대의 집들이 15억에 수렴하는 효과
규제를 피하는 선택이 아니라, 가치와 가격을 다 볼 줄 아는 사람들은? 더 오를 집을 산다

2025.10.15 부동산 대책 : 15억 이하 대출 6억, 15~25억 대출 4억, 25억 초과 대출 2억 
: B지역 평균 가격 24평 14.3억, 32평 19.1억

C단지 13.5억에 거래됐던 것이-> 규제이후 모두 15억으로
16억 찍은 D단지가 -> 규제 이후 15억 가까운 가격으로

또 다시 15억 전후에 뭉쳐있는 가격. 가치와 선호도 파익이 돈 버는 선택으로 이어지는 시기 

대규모 공급이 지난 후 시장에서 벌어지는 일

입주장에 싼 전셋집 들어간 사람들이 대부분 "갱신계약"을 선택함 -> 전세 매물 수 감소

B지역 공급 정리
1. 24년 대규모 입주 후 전세만기 시점 갱신계약 
2. 토허제 지정으로 신규 투자자 및 전세물건 출현 불가 
3. 급감하는 서울수도권 공급량 
--> 이후 전세물량 감소로 전세가격 상승이 용이한 환경

급지는 좋지만 선호도가 빠지는 단지, 투자해도 될까?

3급지 B지역 덜선호 가 단지 vs 4급지 A지역 선호 나 단지 

: 상승장에 가 단지가 치고 올라가지만 나 단지가 못따라오지는 않음
가 단지의 상품성과 선호도는 떨어지지만 사람들이 필요로 하는 역세권/학군/거주환경은 충족시킴. 적어도 그 지역 주민들이 필요로 하는 것은 갖춘 단지.
나 단지는 대단지로 A지역 내 풍부한 수요를 갖고 있는 좋은 단지지만 비역세권이라는 점,
주변 대장단지의 힘의 자체가 B지역 보다는 약하다는 한계가 있음.

가 단지 : 수요와 가치 측면에서 A지역 보다 못하지 않음.
나 단지 : 가 단지에 비해 먼저 치고 나가진 않지만 잘따라가고, 보유 운영 매도가 좀 더 용이할 가능성이 높음 (대단지, 선호도) 
-> 지금 가격이 가 단지가 비싸기 때문에 나 단지 사도 된다. 가격 비슷하면 가 단지를 하는게 더 좋다 = 상승이 먼저 온다. 가치비교도 중요하지만 현재 가격이 얼마인지도 중요하다. “현재가격”까지 파악하여 의사결정필요!

그외 임보 BM 포인트 

• 생활권별 가격 (넓게보기) : 구축과 신축 나눠서 생활권별 랜드마크 단지 가격 훑기
• 같은 호선 내 가격 보기 : N호선 라인을 따라 가격이 얼마나 차이나는지 알아보기
• 소규모 단지 투자의사결정 할때는 한단계 낮은 급지의 선호단지와 비교해 볼것
  : 21~22년 거래가 되었다면 전고점은 현대가 더 높았을 수 있지만
  그 시기에 거래가 없다는 것 자체가 아쉬운 환금성에 대한 반증
  무엇이 더 오를까의 관점이 아니라 투자하면서 겪는 보유, 운영까지 고려하여 투자범위 설정