서울 투자에 관심이 생기면 제일 먼저 부딪히는 벽이 있어요.
“내 예산으로 가능한 서울”을 찾는 순간부터 마음이 복잡해집니다.

매물을 보면 이런 생각이 들어요.

• 구축(오래된 아파트)이라서 별로인 것 같고
• 복도식(복도를 따라 집들이 쭉 이어진 구조)이라서 꺼려지고
• 가격이 몇 년째 안 오른 것 같아서 불안하고
• 사진만 봐도 ‘비선호’라는 단어가 떠오르죠

그래서 결론이 이렇게 나요.

“이건 비선호죠?
비선호는 안 사는 게 맞죠?”

그런데 여러분이 여기서 가장 많이 막히는 포인트가 있습니다.
‘비선호’라는 단어는 맞을 수도 있고

아닐 수도 있습니다.

오늘의 핵심 질문

내 예산으로 가능한 서울 매물이 비선호처럼 보일 때

진짜 비선호인지 어떻게 구분할까?

이 글의 결론은 단순합니다.

비선호를 피하는 게 목표가 아니라
‘진짜 비선호’와 ‘비선호처럼 보이는 것’을 

구분하는 기준이 필요합니다.

구축이라서, 복도식이라서, 가격이 안 올라서…
그럴듯한 이유는 많지만 그게 곧바로 

“투자하면 안 되는 물건”을 의미하지는 않아요.

비선호는 ‘외형’이 아니라 

‘수요의 문제’예요

초보가 가장 많이 착각하는 부분이 여기예요.

“구축 = 비선호”는 반은 맞고

반은 틀립니다.

구축은 오래된 만큼 단점이 보입니다.
주차가 불편할 수도 있고, 커뮤니티 시설이 없을 수도 있어요.

그런데 구축이 무조건 비선호라면
서울에서 거래되는 아파트 절반 이상이 설명이 안 됩니다.

“복도식 = 비선호”도 

마찬가지예요.

복도식은 계단식보다 선호가 떨어지는 경우가 많아요.
하지만 복도식이라고 해서 “아무도 안 사는 아파트”가 되지는 않습니다.

결국 비선호의 본질은 외형이 아니라 이거예요.

“그 가격에 그 집을 선택할 사람이 계속 존재하느냐”
즉, 수요가 있느냐의 문제입니다.

‘진짜 비선호’인지 

구분하는 3가지 기준

제가 매물을 볼 때 꼭 체크하는 기준이 있어요.
이 3가지만 확인하면 “감정”이 아니라 

“근거”로 판단할 수 있습니다.

기준 1) “거래가 끊겼는가?” (환금성)

비선호의 가장 무서운 점은 ‘안 오르는 것’이 아니라 ‘안 팔리는 것’이에요.

• 최근 6개월~1년 동안 거래가 거의 없다
• 급매만 간신히 거래된다
• 매물이 계속 쌓여 있다

이건 단순히 “구축이라서”가 아니라
시장 안에서 선택받지 못하고 있다는 시그널일 수 있어요.

기준 2) “전세가 받쳐주나?”

투자에서 제일 중요한 건 ‘수익률’이 아니라
실거주 가치가 있는지입니다.

• 전세 수요가 꾸준히 있는지
• 전세가가 너무 낮아서 투자금이 과도하지 않은지
• 공실 위험이 크지 않은지

전세가 받쳐주는 매물은
겉으로 낡아 보여도 시장 안에서 계속 선택될 수 있는 물건일 가능성이 높아요.

기준 3) “싼 이유가 ‘구조적’인가, ‘일시적’인가?”

가격이 안 오르는 이유가

• 단지 자체의 구조적 문제(입지 약함, 수요 부족)인지
  아니면
• 일시적으로 묶여 있는 상황(거래 침체, 심리 위축)인지

이걸 구분해야 해요.

초보는 가격이 안 오른다는 이유만으로 “비선호”라고 결론 내리는데요.
가격이 안 오른 기간이 곧 “쓸모 없음”은 아닙니다.

오히려 그 구간이 기회가 되는 경우도 있어요.

초보들이 많이 헷갈리는 3가지 포인트

1) “구축이면 무조건 안 오르나요?”

아니요. 구축도 오릅니다.
다만 신축처럼 “신축 프리미엄”이 아니라
수요가 받쳐주는 만큼 움직입니다.

2) “복도식은 무조건 피해야 하나요?”

피해야 하는 건 복도식이 아니라
복도식인데도 거래가 끊기고, 전세 수요도 약한 단지예요.

복도식이어도 직주근접, 학군 등의 수요가 강하면
충분히 거래가 됩니다.

3) “가격이 안 오른 곳은 나중에도 안 오르지 않나요?”

그럴 수도 있고 아닐 수도 있어요.

그래서 “과거 상승률”만 보면 위험합니다.
대신 지금도 선택받는지(거래/전세)를 같이 봐야 해요.

실제 사례: 비선호인 줄 알았는데 비선호가 아니었던 매물

어떤 분이 서울 외곽의 구축 아파트를 들고 오셨어요.
사진만 보면 솔직히 “비선호 같아 보이는” 물건이었죠.

구축이라 낡아 보이고

복도식이고

최근 몇 년간 가격이 크게 안 올랐습니다

처음엔 이렇게 물어보셨어요.

“이거 비선호 맞죠?
괜히 샀다가 안 팔릴까 봐 무서워요.”

그런데 같이 확인해보니 의외의 데이터가 나왔어요.

1. 거래가 ‘끊긴 적’이 없었고
2. 전세 수요가 꾸준했고
3. 같은 가격대에서 대안이 마땅치 않았습니다

즉, 겉으로는 비선호처럼 보여도
시장 안에서는 “계속 선택받는 물건”이었던 거예요.

반대로, 더 싸고 더 그럴듯해 보이는 단지가 있었는데
거기는 거래가 거의 없고 전세도 약했어요.

그게 진짜 비선호에 가까웠습니다.

이 차이를 만들어내는 건 감이 아니라 기준입니다.

오늘 글을 읽고 지금 해야 할 일 

오늘은 딱 3가지만 해보세요.
이게 다음 단계로 넘어가는 가장 빠른 준비입니다.

1) “비선호 같아 보이는 서울 매물” 3개를 고르세요

(구축/복도식/가격 정체 매물 포함)

2) 아래 기준표로 체크하세요

3) 마지막으로 이 질문에 답해보세요

“이 매물이 비선호처럼 보이는 이유는 ‘겉모습’인가, ‘수요 부족’인가?”

이 한 문장을 적을 수 있으면
여러분은 이미 “결정”으로 넘어갈 준비가 된 겁니다.

비선호를 무작정 피하면
결국 “내 예산으로 가능한 서울”은 영원히 결정을 못 할 수 있습니다.

하지만 기준이 생기면
비선호처럼 보이는 것들 중에서 살 수 있는 물건이 보이기 시작해요.

여러분 서울 투자는 결국 
내 예산 안에서 ‘살 수 있는 최선의 선택’을 하는 과정이에요.

지금 비선호처럼 보이는 매물 앞에서 망설이는 것도 당연합니다.
그건 여러분이 대충 사고 싶지 않아서예요.

그 마음이 오히려 여러분에게 더 좋은 결과를 가져다 겁니다.

정답을 맞히려고 애쓰지 않아도 괜찮아요.
대신 기준 하나를 세우고, 매물 하나를 더 정확히 보는 것.

이 과정이 쌓이면 어느 순간 

서울이 더 이상 막막하지 않게 느껴질 거예요.

여러분의 투자를 응원합니다.
날씨가 많이 춥습니다.
건강 잘 챙기세요. 😊