최근 부동산 시장을 계속 살펴보면
작년 10월 15일 정부가 집값 상승을 막기 위해
토지거래허가구역 지정 및 강력한 대출 규제를 내놨지만
생각했던 것과 다르게 하락한 가격보다는
상승한 가격에 거래가 되는 것을 확인할 수 있습니다.
흔히 말하는 상급지일수록
오히려 더 이런 모습을 보이고 있습니다.
물론 거래량이 폭발적으로 늘어난 것이 아니라
급격하게 줄어들었지만 호가는 내려올 생각을 하지 않습니다.
네이버 부동산에 나온 매물들은 대부분 1층이나 저층뿐입니다.
그런데도 매도인들은 가격을 낮출 생각이 없어 보입니다.
도대체 서울 집값은 왜 떨어지지 않는 걸까요?
공급 부족이 정답일까?
가격이 상승하는 상황에서 서울 집값을 이야기할 때
아무래도 공급이 부족하다는 사실을 떼어놓긴 어렵습니다.
26년 이후 절대적으로 부족한 것이 사실이고
현재 착공 실적으로 봤을 때는 이런 상황이
앞으로 2~3년간 지속될 가능성이 높기 때문입니다.
하지만 이것만으로는 현재의 계속된 상승을
전부 다 설명하기는 어려운 것 같습니다.
만약 공급이 부족해서 가격이 오르는 것이라면
최소한 전세 가격이 매매 가격만큼은
오르는 모습을 보여줬어야 합니다.
그러나 23년 이후 시장을 돌아보면
전세 가격이 오르긴 했지만
매매 가격은 압도적으로 더 상승했습니다.
특히 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 낮아졌다는 것은,
실수요보다 가격 상승에 대한 기대감, 자산에 대한 가치 등을 더한
투자 수요가 더 크다고 생각해볼 수 있습니다.
즉, 단순히 공급 부족으로만 설명하기 어렵다는 것입니다.
그렇다면 왜 그렇게 오를까?
현재 강남 신축의 경우 30평대 가격이 30억을 훌쩍 넘습니다.
대출 규제로 인해 실상 30억이 넘는 돈이 현금으로 있어야 하는데
대출도 안 나오는 이 비싼 아파트를 누가 살까요?
계속해서 돈이 늘어나면서 화폐가치가 떨어지고
이런 상황에서 현금을 들고 있는 것이 아니라
우량한 자산을 갖고 있어야 한다는
수요가 몰린다고 생각해볼 수 있습니다.
쉽게 말해 넘쳐나는 유동성으로 인해
현금이 쉽게 말해 쓰레기가 되니까
이런 상황에 내 자산을 지키기 위한
하나의 수단이 된 것입니다.
여기에 특히 강남을 비롯한
핵심지의 부동산은 불패라는
강력한 기존이 인식도 있습니다.
강남과 같은 상급지 아파트가
단순한 거주 공간이 아니라
가장 안전하고 확실하게 돈을 지키는
수단이 된 것입니다.
그리고 사실 지금 전 세계는 유동성 파티 중입니다.
주식, 코인, 금 부동산 할 것 없이
모든 자산이 오르는 '에브리싱 랠리'가 이어지고 있습니다.
결국 우리나라 뿐 아니라 전세계적으로
유동성이 커지게 되고
이로 인해 현금 가치가 낮아지면서
헷지를 위해 현금을 자산으로 바꾸는 수요가
급격하게 늘어난다는 것입니다.
그렇다면 아직 오르지 않은 지역은 앞으로 어떻게 될까?
아직 오르지 않은 곳은 안 오를 곳이라고
생각하시는 분들이 많은 것 같습니다.
하지만 아직 순서가 오지 않은 곳이라고
생각하고 바라보는 것이 필요합니다.
과거 상승장을 살펴봤을 때도
상급지가 먼저 오르는 것은 맞지만
시차를 두고 하급지까지도 결국 상급지와
비슷한 비율만큼 따라 올랐습니다.
그리고 실제로 현장에서는
이런 모습을 이미 보이고 있는 곳들이
나타나기 시작하고 있습니다.
이미 고점을 회복하다 못해 넘어버린
상급지를 보며 박탈감을 느끼기보다,
아직 가격이 오르지 않은 곳을 눈여겨봐야 하는 이유입니다.
무조건 오른다는 조심해야합니다
많은 분들이 연초를 맞이하면서
금리 인하를 기대하고 있지만
상황은 생각과 다르게 흘러가고 있습니다.
최근 삼성전자와 하이닉스가 있는
반도체 업계의 수익성이 개선되면서
우리나라 경제성장률은 약 2%대로 전망되고 있습니다.
이외에 물가 또한 여전히 2%대에서 잡히지 않고 있어
금리를 내리기는 어려운 상황입니다.
무엇보다 가장 큰 건 잡히지 않는 환율입니다.
미국보다 먼저, 혹은 미국보다 더 많이 금리를 내렸다가는
이미 높은 환율 상황에서 자본 유출 우려가 큽니다.
즉, 우리가 기대하는 것보다 고금리 기조가 훨씬 오래 유지될 수 있고
오히려 금리를 올리는 상황이 생길 수도 있습니다.
그렇기 때문에 상승만을 생각하며 무리를 하는 것은
반드시 경계하는게 필요합니다.
자산을 가지셔야합니다
지금 우리는 ‘머니 멜팅(Money Melting)’의 시대를 살고 있습니다.
뜨거운 여름날 아스팔트 위의 아이스크림처럼,
현금 가치는 매일 조금씩 녹아내리고 있는 것이죠.
그렇기 때문에 자산을 소유하는 것이 꼭 필요한 시기입니다.
아무것도 하지 않는 것이 앞으로의 가장 큰 리스크가 될 수 있습니다.
물론 상승만을 낙관하며 리스크를 따지지 않는 것은 조심해야합니다.
다만 거대한 인플레이션의 파도를 탈 준비를 미리 해가셨으면 좋겠습니다.
