[서투기 29기25조! 2제 구리에서 5를 단지 찾아보조!! 더행복하자]

4주차 권유디 튜터님 강의 감사합니다!!!

전고를 넘은 단지들은 언제든 하락할 수 있다. 사이클이 빨라졌으니까…

투자자는 전고점 아래로 접근하는 게 맞다. 

→ 10년 싸이클이라는 생각을 갖고 있었는데, 아닐 수도 있다는 생각을 갖고 있어야겠다.

구리는 죽전과 비교하는 게 좋을 것 같다.

전고점을 못 뚫은 단지들은 장기적으로 바닥이라고 생각한다.

적은 투자금으로 챗수 늘림으로써 오히려 규제 지역에서 기대할 수 있는 수익과 수익률을 뛰어넘는 결과를 만들어 낼 수 있다. 

현재 주어진 상황 속에서 최선의 전략으로 매물을 선택하고 그 안에서 수익을 극대화하며 격차를 따라잡는다. 

이게 지향해야 할 마인드다.

규제 지역으로 묶였을 때도 가격적으로 메리트가 있는지 반드시 확인하고 해야 한다.

내가 사고 2년동안 안 오르는 거야. 사고 한 두 달 사이에 올랐다? 그럼 매도 타이밍을 놓칠 수 있다. 

지방 투자는 빨리 오르는 걸 경계 해야해. 2년 뒤에 올라야 매도하고 갈아탈 수 있어. 

빨리 오르는 것 보다 천천히 오르는 게 좋다. 

→ 어차피 2년 보유기간을 가져야한다. 사고 나서 2년 뒤부터 오르는 게 더 좋은 일이다. 

싸이클이 2배이상 빨라졌다. 심리가 안 좋아지면? 다시 하락으로 갈 수 있다고 생각. 

전고점 이상으로 올라간 단지들은 하락할 수 있다고 생각해야 한다. 

서울과 수도권은 인구 수가 중요하지 않다. 

인구 분석 KEY: 구별 주요 인구 연령대? 어디 젊은 인구가 많이 살고 있나?

감만 잡는 정도다.

결과는 시장이 만들어 주는 거다. 

노력도 중요하지만 그 과정에서 재미를 찾아야 한다. 

내가 뭘 봐야하 는지 인식을 하고 간다. 

직장 분석 KEY: 직장 위상이 어느 정도인가? 업무지구? 베드타운?

대기업수와 원천징수지 소득을 보는 편이다. 

돈을 많이 주는 회사에 다니면? 그 직장을 오래 다닐 확률이 높고, 

해당 지역에 오랫동안 붙잡아 둘 수 있는 힘이 크다는 거다. 

단순히 돈을 많이 버는 게 아니라, 수요 관점에서 

종사자 비율 100% 넘으면 업무지구 

경기도에서 분당, 평촌, 수지를 제외한 지역은 재건축이 쉽지 않다. 주변에 빈땅이 많고, 

꼭 그곳에 살아야 할 학군, 직장이 없기때문에..

90년식 아파트다? 용적률 봐야해…210% 이하 단지여야해…

서울은 괜찮아. 경기도 구축은 2000이후로 접근해…용적률 중요하게 봐야해..

→ 경기도 외곽 지역 90년식 아파트, 택지안에 있는 것들은 그래도 분위기가 안정적이고 좋은 느낌이라…

고민스러운 부분이 있었는데, 용적률 210%이하인지 체크 / 왠만하면 2000년 이후 단지 접근 / 분당, 평촌, 수지 제외 재건축은 쉽지 않다 쾅쾅쾅!!

학군지에서 빌라와 섞인 초등 배정이다? : 크리티컬하다

비학군지에서 빌라와 섞인 초등 배정이다? : 8호선 역세권이다? 그럼 괜찮아. 크게 상관 안해도 된다.

공급물량보다 매매지수가 우선이다. 

부동산 가격이 급등하거나 급락하더라도 시간이 지나면 평균으로 회귀한다. 

 평균회귀 했나? → 최근 전세가가 급등, 급락 했나? → 심리 어떻지? → 입주 물량보기 (입주물량 많으면? 전세가 내려간다)

2018년 상승장 / 전세가 상승 / 헬리오 입주 → 전세 역전세

2023년 전세 쌈 / 하락장 / 개포, 반포 입주 → 전세 완만 상승(입주가 전세가 영향 못 줌)

상승과 하락이 출렁거림이 큰 단지가 좋다. (지난 싸이클에서 출렁임이 큰 곳)

 토허제 지역

투자자인데, 실거주 2년 후 전세 놓을거예요. 솔직히 전달

투자는 할 수 있을 때 하는 거다. 

가치와 가격 본질에 집중. 호재는 보너스일 뿐 입지 가치를 넘어서긴 힘들다.

앞마당이 있는 데 왜 투자가 안되는 걸까?

아직 물건을 비교하는 기준과 실제 적용 방법을 배우지 않아서다. 

매물임장을 충분하게 하지 않아서다. 

임보에 결론 부분을 제대로 작성하지 못했다. 

앞마당이 부족해서요. 

전고점, 전세가, 교통 중 무엇을 기준으로 비교해야 할지 모르겠다. 

무작정 앞마당만 늘리려고 하면 안돼. 구체적인 문제를 해결하지 않으면 앞마당 20개라도 투자가 어려울 수 있다.

→ 매물임장을 충분히 하지 않아서. 뜨끔…생활권별로 충분히 매물 임장을 해야 진정한 선호도를 알 수 있다. 알면서도 왜 안하는걸까…….투자금이 없어도 해야 할 껀 해야하는데……..어렵다 정말 ㅠㅠ