안녕하세요?
여러분의 투자를 명품으로 만들고싶은 미요미우입니다.
얼마 전 지방에 5년간 보유한 물건을 매도하였습니다.
수익이 많이 나지는 않았지만
그럼에도 저에게 투자를 알려준
감사한 물건이었습니다 :)
오늘은 1년에 걸쳐 해당 물건의 매도를 결정하면서 경험한 것들과
그로부터 얻은 인사이트를 남겨보고자 합니다.
#29 지방 앞마당 4개 만들고 중소도시에 1호기 투자했습니다 [미요미우]
https://weolbu.com/s/IvKyZtJ6yU
#30 1호기, 5년간 보유하며 배운 것들 [미요미우]
https://weolbu.com/s/IxaxSHhstC
#1호기 매도, 해요 마요?
24년 10월.
시장이 회복되면서 서울수도권에도 투자의 기회가 왔습니다.
당시 보유한 투자금으로 서울 매수가 가능하였으나
문제는 취득세였습니다.
지방 물건을 모두 보유한 상태에서는
취득세 8.4%를 내고 서울 물건을 매수해야 했습니다.
취득세 8.4%를 내고 서울을 매수할 것이냐
VS 아직 손실구간인 1호기를 매도하고
기본 세율로 서울을 매수할 것이냐
그것이 문제였습니다.
의사 결정을 위해
다음과 같은 과정을 거쳤습니다.
1. 과거 사례 분석
CASE1) 청주의 전전고점인 2015년에 매수하여 매도하지 않고
가진 종잣돈으로 수도권을 매수하였을 경우
CASE2) 청주 전전고점인 2015년에 매수하여
2018년 손절 매도하고 수도권으로 갈아타기 한 경우
두 가지 케이스를 비교하여 결과를 분석하였습니다.
분석 결과 손절 후 수도권으로 갈아타기 하는 경우가
1억정도 시세차익이 많이 난 것을 확인할 수 있었습니다.
결론) 손절하고 갈아타는 것의 수익이 더 크다.
2. 취득세 기본세율 VS 취득세 8.4% 투자금 차이
다주택 투자자로 성장하는 데에
취득세 8.4%는 언젠가는 넘어야 할 산이기에
취득세에 따른 투자금의 차이가 얼마나 나는지를 계산했습니다.
매매가 7억 아파트 기준 실 투자금 차이는 5천만원 정도였습니다.
게다가 양도시 경비처리되는 비용까지 합치면 3-4천만원정도로 줄어들게 됩니다.
기본세율과 취득세 8.4%의 차이가
3-4천만원이라면 다주택 투자자가 되어
시스템을 만드는 데에
감수할만한 입장료라고 생각했습니다.
결론) 1호기 보유하고 추가투자하는 데에
더 들어가는 비용은 3-4천만원 정도이다.
이정도면 보유를 고민할 수 있는 수준 아닐까?
관련글 https://cafe.naver.com/wecando7/11440332
취득세 8%, 마음이 어려운 분들을 위한 세금 계산기 [미요미우]
3. 의사결정
1호기를 보유한채로 서울 물건을 매수하는 경우
취득세가 8.4%로 중과되지만
앞으로 다주택 투자자로 시스템을 만들어 가는 데에
넘어야 할 과제라고 생각이 되므로
1호기를 보유한 상태에서
추가 투자를 하기로 합니다.
다만, 할 수 있는 가장 좋은 물건을 매수한다는 관점에서
1년치 저축액 만큼을 대출받아 투자하기로 합니다.
insight. 미래는 알 수 없지만 과거 사례 분석으로 의사결정의 기준을 세울 수 있다
insight. 절대가 7억 기준 취득세 기본세율과 취득세 8.4%의 차이는 5천만원 정도이다
#매도를 결심하게 된 이유
취득세 8.4%를 내고 서울 투자를 마친 후,
25년 8월.
다음 투자가 언제 가능할지 고민하며
1호기 매매가를 살펴보는데
매매가가 슬금슬금 올라
매수 가격에 근접한 것을 발견했습니다.
반면에 후분양 단지 물량이
공급 물량으로 잡히면서
청주는 28년까지 과공급 상태가 됩니다.
이에 다시 한 번 편익과 비용을 따져보게 됩니다.
1. 보유 물건을 매도하지 않는 경우
이때 얻을 수 있는 최대 수익은 6천만원입니다.
이 물건에 투자한 종잣돈이 6천만원이고
6천만원이 올라 100% 수익이 나면 매도하고 나와야 하기 때문이죠.
지방은 사이클이 짧기 때문에 장기보유하지 않습니다.
10년을 보유한다고 해서 정비례하여 수익이 늘어나는 곳이 아니기 때문입니다.
청주 13년식 아파트의 매매가 흐름입니다.
15년이면 2년차 신축이었는데요.
10년동안 사이클을 거치면서 매매가가
5천만원이 오른 모습입니다.
청주는 시장이 언제 꺾일지 모르기 때문에
적정한 수익이 나오면 매도하고 나와야 합니다.
그래서 얻을 수 있는 최대 수익이 6천만원이라고 한 것입니다.
2. 매도하여 수도권으로 갈아탔을 경우
이 때 예상 수익은
10년동안 보유시 2억정도입니다.
15년 당시 청주 신축과 비슷한 투자금(5천)이 들었던
부천의 구축 단지입니다.
이 단지의 경우 가치가 큰 것이 아니라
중단기 보유 후 기회가 되면 갈아타는 것을 계획하지만
만일 시장 사이클이 꺾여 매도하지 못하게 된다고 하더라도
10년 장기보유시 2억의 수익을 낼 수 있습니다.
지방에서처럼 짧은 기간동안에
많은 돈을 벌 수는 없겠지만
장기적으로 들고간다면
더 많은 성과를 얻을 수 있는 것이지요.
중소도시에 위치한 1호기의 예상 수익과
앞으로의 공급상황을 고려하여
1호기를 매도하고 (수익이 난 2호기도 매도하고)
그동안 모은 종잣돈을 합해
수도권에 가치 있는 물건에 투자하기로 합니다.
insight. 보유 물건의 매도를 결정할 때 예상 수익을 참고하기
insight. 보유와 매도를 결정할 때 시간이라는 기회비용도 함께 고려해야한다.
편익이 비용보다 크다면 매도를 고려할 수 있다.
1년여동안의 긴 고민의 끝에
저는 이 집을 약간의 손실을 보고
임차인분에게 매도할 수 있었습니다.
24년 10월 매도를 고민하고
25년 11월에 매도하게 되었으니
딱 1년이 걸렸네요 ㅎㅎ
매도를 고민하는 긴 시간동안 제가 배운 것은 다음과 같습니다.
🎈미래는 알 수 없지만 과거 사례 분석으로 의사결정의 기준을 세울 수 있다
🎈절대가 7억 기준 취득세 기본세율과 취득세 8.4%의 차이는 5천만원 정도이다
🎈보유 물건의 매도를 결정할 때 예상 수익을 참고하기
🎈보유와 매도를 결정할 때 시간이라는 기회비용도 함께 고려해야한다.
편익이 비용보다 크다면 매도를 고려할 수 있다.
이번에 저의 선택의 결과가 어떻게 될지 저도 알 수는 없습니다.
매도했는데 청주가 갑자기 분위기를 타면서
공급과 상관 없이 급등할 수도 있고
갈아탄 수도권 물건이 오랜시간동안 심정지 상태에 있을 수도 있겠지요.
그러나 투자자는 매 순간 할 수 있는 최선의 선택을 다 하는 것이기 때문에
나만의 기준을 만들어 가는 이 시간이
저를 단단한 투자자로 만들어줄 것이라 생각합니다.
여러분의 의사결정에 도움이 되는 글이었기를 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
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