[서투기 29기 41조 무긍자] 4주차 강의 후기_투자는 농사와 같다 (with 권유디 멘토님)

25.11.27

서울투자 기초반 - 투자할 수 있는 서울 아파트 찾는 법

안녕하세요.

무한한 에너지, 긍정의 힘을 가진 자

무긍자입니다.

서투기 이번 4주차 강의에서는

요즘 핫 뜨거 뜨거운 비규제 C 지역의 지역 분석과 수도권 투자 전략과 리스크 대응법

그리고 공급과 전세 가격의 상관 관계까지 배울 수 있는 시간이였습니다.

비규제와 서울 수도권 규제와 비교로 투자 전략까지 배울 수 있어 두 마리 토끼를 잡은 강의였습니다.

공급과 전세가격 강의는 난이도 최상 심화 수업이였는데

꼭 필수로 알아야 하는 내용으로 필기하면서 복습 반복해야 할 거 같습니다.

쉬지 않고 풀로 강의 들으면서 집중해서 들었습니다.

그럼, 강의 후기 남기도록 하겠습니다.

1. 부동산은 이젠 거주재가 아닌 투자재

인플레이션 통화량이 2010년부터 2020년까지 10년 동안 1,000조가 늘었고 전 세계적으로 돈이 늘어났습니다. 통화량이 늘어나 화폐가치는 하락하는데 그 주기가 점점 빨라진다고 합니다. 이 관점에서 자산 가격도 생각보다 빨리 상승 하기 시작했습니다. 따라서 부동산이 지난 사이클에는 합리적으로 움직였다면 지금 부동산은 특히 서울 수도권 부동산은 합리적인 관점으로 선택하기 보다 약간 주식이나 코인 처럼 바뀌었다고 합니다.

이젠 부동산은 거주재&투자재 개념이 아닌 투자재 성격이 더 강해진 거 같습니다.

현 부동산 시장에서 매수를 검토할 때 전고점 이상/이하 단지에 대해 제시해주셨습니다.

전고점 이상 단지 : 조정될 리스크
전고점 이하 단지 : 가치 판단 후 빠른 투자 결정

2.비규제 지역 매수시 상급지 가격 비교 평가

비규제 C 지역 입지와 생활권별 특징 및 가격분석을 해주셨습니다.

이 지역은 전세 레버리지 투자가 가능하며 강남역 기준 8호선 개통으로 주요 업무지구 접근성히 획기적으로 개선 된 곳입니다.

또한, 지역 내 주요 생활권이 택지로 이루어져 거주 만족도가 높은 곳으로 서울,경기에서 비슷한 위상을 가진 지역으로 저평가 된 가격 수준을 가진 곳입니다.

그렇다면, 여기다!! 지금 여기 투자하자!! 노노!! 바로 달려가 투자하시면 안 됩니다.

# 비규제 지역 매수시 상급지 가격 비교 평가할 것!! (중요)

-내가 비규제 지역 매수하려는 가격이 규제 지역 상급지 매수 가격과 비슷한 가격대인지 또는 비규제 지역을 비싸게 주고 매수하는 것은 아닌지 꼭 비교평가하라고 하셨습니다. 확인 또 확인 중요!!

그 이유는 현재 비규제 지역 C가 가격이 저렴한것이 아니라 비규제지역으로 가치가 있는 것이지 상급지와 비교 하지 않고 오로지 이 지역에만 몰입하면 안된다고 하셨습니다.

3. 공급만으로 전세가격을 판단하면 안 된다

일반적으로 공급 물량이 많으면 전세 물량이 많아지고 수요보다 공급이 많아져 전세 가격이 내려가고 그 이후 매매가격도 내려가 서울&수도권 공급이 전세 가격과 상관 관계가 깊다고 생각했습니다. 그러나 서울&수도권은 어떤 해에는 공급 부족인데도 전세가 떨어지고, 또 어떤 해에는 전세가가 올라가게 됩니다. 공급만이 아닌 다른 요인이 작용된다고 하셨습니다.

서울&수도권의 경우 매매/전세 지수가 공급과는 상관도가 크지 않다는 것입니다.

# 평균회귀 #서울&수도권 입주장 대비 시 체크

전세가의 하락요인 (공급, 금리 등)이 있을 때 많이 오른 단지는 많이 하락하고 적게 오른 단지는 적게 하락한다고 합니다. 2025년 부동산, 입주장 대응방법을 체크 해주시면서 설명해주셨습니다.

#서울&수도권 입주장 대비 시 체크 사항

1) 전세 평균 상승률을 체크

2) 전세 상승시간 체크

3) 전세 전도점 도달 체크

이 부분은 난이도 최상이라고 쉽게 설명해주셨지만 역시 저에게는 이해하기 어려운 부분이였습니다. 이 내용은 필기 하면서 복습하고 또 보고 또 보면서 내 투자할 때 적용해야 할 거 같습니다.

#투자는 수학 공식이 아니다

입주 단지의 위치, 세대수, 브랜드 등에 따라 영향을 미치는 강도가 달라진다고 합니다. 과거 시장을 복기하며 우리가 할 수 있는 것을 항상 리스크가 있다는 것을 잊지 말고 무리하지 않으며 보수적으로 접근하는 태도를 가져야 한다고 합니다. 이 것을 알고 투자하는 것과 모르고 투자하는 것은 부동산 투자에 보유시 내 마인드에 크게 영향을 끼칠 것이며 전혀 다른 방향으로 끼칠 것이라 생각됩니다.

4.재건축, 리모델링

재건축과 리모델링의 차이와 가진 의미를 설명해주시면서 재건축, 리모델링 호재로 단순히 선택해서는 안된다고 합니다. 단지의 가치와 가격 본질에 집중해야합니다. 호재는 보너스 일뿐 입자의 가치를 넘어서기 힘들기 때문입니다.

5.앞으로 가야 할 길

우리는 막연한 불안감으로 멈춰 있으면 안 됩니다. 투자는 농사와 같습니다. 독강임투로 꾸준히 실행하고 어떤 일이 벌어질지 알고 있으면 더 담대하고 현명하게 대처할 수 있습니다. 성과가 나오기 시작할 때 절대 자만해서도 안 됩니다. 현재의 나에 대한 감사함과 행복함에 주목하며 어제보다 더 나은 오늘, 오늘 보다 더 발전한 내일을 위해 성장하도록 하겠습니다.