[리치] 야 너두 매도할 수 있어(feat. 1호기 매도)

안녕하세요

경제적 자유를 이루고 여유롭게 살고싶은 부자 여유로운리치입니다

월부를 시작한지도 어느덧 시간이 꽤나 흐르고 

주변에서 꾸준히 투자활동을 이어가신 분들 중에는

매도를 고민하시는 분들이 계시는데요

저 또한 24년 1월에 우당탕탕 처음으로

1호기를 매수하였고

감사하게도 이번달에 2년 전에

심어놓았던 씨앗의 결실을 맺을 수 있었습니다

튜터님들께서도 매도는 예술이라고 표현할 정도로

 매도가 쉬운 것은 아닌데

매도를 하는 의사결정은 어떻게 해야할지

매도를 하겠다고 마음먹으면 어떤 과정을 통해서 해야할지
한번 알아보도록 하겠습니다
 

언제 매도를 결정하게 되는거지?

우선 매도를 위해 첫번째 해야할 일은

이 물건을 정말 매도를 해야하는지 생각해보기 입니다

저희는 강의에서 매도는 수익을 나고 

파는 것을 원칙으로 배웠습니다
하지만 주변에서는 수익이 아닌 손실을 나고 매도를 하신
분들도 종종 보셨을 수 있는데

그럼 매도는 언제 해야하는 걸까요?
 

1. 목표한 수익률이나 충분히 수익이 났을 때 

저희는 투자를 하기 전에 저환수원리를 고려하여

투자물건을 찾게 되는데

이 중에서 수익률을 계산하게 됩니다

목표 수익률을 보통 200%를 

잡고 투자를 진행하실 텐데요

딱 200%의 수익률이 도달해야만 

매도를 해야 하는 것은 아닙니다

충분히 내가 산 물건이 비싸졌고 가격이 좀 올랐다면 

언제든지 매도를 생각해 볼 수는 있습니다

내가 산 물건이 비싸졌는지 확인하기 위해서는 

비슷한 위상이나 좀 더 높은 단지와 비교를 해보면 됩니다

예를들어

현재 공급이 없는 전주는 가격이 꽤 상승한 편인데

현재 전주의 대장인 효천대방노블의 가격은

 6.5억부터 가격이 나오고 있습니다

(실제 거래는 6.8억에도 되었네요)
 

이와 비교하기 위해 광주 광산구의

 단지를 가져와봤는데요

광산구에서 사람들이 좋아하는 수완지구의 대장

 수완대방노블6차도 가격이 6.5억입니다

(이친구는 오히려 최근 실거래가 6.3억이네요)

둘다 각 지역에서 대장의 역할을 하는 단지인데 
광주와 전주의 인구 규모는 2배 이상 차이나고 

수완지구라는 곳은 광주 전체를 보더라도 

사람들이 살고싶어하는 곳입니다

광역시와 중소도시는 인구규모가 차이나기에
광산구의 대장이랑 전주 대장의 가격이 

똑같다면 확실히 지금 전주의 시장은 비싼 편인거죠
 

이렇게 비슷하거나 조금 더 높은 위상에 있는

단지들을 가져와서 비교해보면

현재 그 물건의 가격이 비싼지 

확인을 해볼 수 있습니다

마치 저희가 매번 결론파트에 비교평가를 하는 것과

비슷한 이야기입니다

2. 더 좋은 것으로 바꿀 수 있을 때

현재 수익이 엄청나게 나지는 않았지만 

생각보다 투자금이 좀 묶여 있고
내가 앞마당을 늘리면서 

더 자산가치가 좋은 물건을 발견하게 된다면
매도를 고민해 볼 수 있습니다

예를들면 지방에서 매도를 하고 수도권을 올 수 있다거나
지방 중소도시에서 지방 광역시로 물건을 갈아끼울 수 있다면
충분히 매도를 생각해 볼 수 있는데요

여기서 가장 중요한 건 매도를 하기 위해서는 

반드시 더 좋은 가치를 지닌 물건으로
갈아끼워야 하며 그 물건을 

우선적으로 찾아야 한다는 것입니다

예를들어 

A라는 사람은 중소도시인 김해에 

투자금 7000만원으로 투자를 하였는데

5000만원의 돈을 모았고 매도를 해서 

1.2억으로 부산의 가치있는 물건을 찾았다면
김해에 수익금이 많이 나지 않았더라도 

매도를 고려할 수 있는 부분입니다

원칙적으로는 수익이 나지 않았더라면 

매도를 하지 않는게 맞지만

투자자는 항상 상황에 맞게 대응을 해야 하기 때문에
현재 매도를 하고 모은 투자금으로 

더 좋은 자산을 갈아탈 수 있다면
더 나은 투자가 될 수 있기에 

매도를 고민해 볼 수 있는 것이지요

그렇기에 저희는 항상 절대가와 투자금을 

가지고 생각을 해야하는데요

5억대이면 어떤 물건이 있지? 

그럼 어디가 더 나은지 고민도 해야하고

투자금이 1억이라면 어떤 단지를 살 수 있지? 

그중에서 더 좋은 단지는 뭐고 나는 최종적으로 어떤 걸 사야하지를
끊임없이 고민하고 생각하고 정리하고 있어야 합니다

그래야 더 가치있는 자산을 찾게 되었을 때 

바로 매도를 하고 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있게 됩니다
 

매도의 과정은 어떻게 되는거지?

1) 내가 매도할 가격을 정해야 합니다
 

최근에 실거래된 가격을 확인해보며 

그중 동,향,구조에 따라 가격이 어느정도 나가는지 

먼저 파악을 한다음 

적정한 매도가를 설정해야 합니다

또한 단순히 내가 가진 물건의 

시세만 조사를 하는 것이 아닌

주변 단지들의 시세도 조사해보며 

내 단지보다 선호도 높은 단지와
선호도 낮은 단지들의 가격을 잘 비교해보며 

적정한 가격을 설정해야 합니다

그리고 이 시세로 매도가 가능할지
전임을 통해 반드시 확인을 해봐야 합니다
 

2) 일잘하는 부사님 찾기
 

전임을 통해 매도에 대해서 물어보면서 

적극적으로 나서는
부사님을 선별해내야 합니다.

그저 단순히 시세나 상황만 

알려주시는 부사님들도 계시겠지만
 

그중에서는 분명히 매도를 해보겠다고
물건 상태나 동에 대해서 엄청 적극적으로 

물어보시는 부사님들이 계실 겁니다

처음부터 여러 부사님께 물건을 뿌리게 되면

 오히려 광고가 많아져
급해보이는 물건처럼 보이게 될 수 있으니

이렇게 전임을 통해서 일잘러 부사님들을

우선적으로 찾아보는 것이 좋습니다

저같은 경우는 1호기 매수 때 부사님과 관계가 좋았고
그 부사님께서 상당히 일을 잘하시는 분이였기에
이 부사님께 매도를 진행하였습니다
 

꼭 어느 부사님께 해야겠다 정답은 없지만

매수보다 매도의 난이도는 훨씬

더 있는 편이기에

내 물건을 적극적으로 잘 팔아줄

부사님을 찾는게 정말 중요합니다

3) 임차인과의 소통하기
 

매도를 하기로 결정했다면 우선적으로 

해야할 일은 임차인이 만기가 되었을 때
계약을 연장하실지 여부를 아는 것입니다

만약 임차인께서 이사를 가시겠다고 하시면 
(속으로 감사합니다) 이사 날짜를 물어보고 매도 의사를 밝히면서
집을 잘 보여달라고 협조를 요청하시면 됩니다

하지만 임차인께서 연장하시고 싶다고 하신다면
선택지는 결국 껴서 팔거나 

아니면 임차인을 내보내야 합니다

하지만 세를 껴서 파는 것은 

매수하려는 사람의 범위가 투자자로 한정되기에
또한 현재 매도를 한다는 것은 

어느 정도 수익이 난 구간일 확률이 높기에
매도의 난이도가 쉽지 않은게 현실입니다

그렇다면 임차인을 내보내야 하는데
그전에!! 먼저 시도를 해볼 것이 임차인의 매수 여부입니다

임차인이 매수를 하게 된다면

저희로써는 새로운 매수자를 구할 필요도 없고

매매-전세 차액만큼만 잔금으로 계산을 하면 되기에

훨씬 매도가 수월해지게 됩니다

다만 임차인이 매수를 안한다고 하시고

더 연장을 하시길 원하신다면

피치못할 사정으로 실거주를 해야한다고 말씀드리고

전세퇴거자금대출을 받아 임차인 분을 내보낸 다음

매수자를 구해야 합니다

저는 임차인의 연장여부를 물어보면서 

임차인은 1년만 더 연장을 원하셨고
조금 더 자세히 물어보니 

전세만기 후 1년 뒤에 입주할 
단지를 투자를 하셨던 상황입니다

다만 그 단지가 별로 선호도가 높은 단지가 아니다보니
제 1호기 물건을 매수를 원하셨는데 
다만 조건이 투자했던 분양권을 매도를 해야만 1호기 물건을
매수할 수 있다고 하셨습니다

임차인이 사겠다고 하니 처음에는 마음이 편했지만
생각해보니 그럼 만기가 지나고도 분양권이 매도되기 전까지
제가 한없이 기다릴 수 없기에 

마냥 긍정적인 시그널은 아니였습니다

그렇게 고민하던 중간에 매수를 원하는

매수자가 나타났고 다행히

잘 매도를 할 수 있었습니다
 

1호기를 매도를 통해 느낀점

1) 정말 싸게 사는게 중요하다

사실 제가 샀던 1호기는 엄청나게 단지의 가치가

높은 단지가 아니였음에도 불구하고

수익률이 괜찮았었는데 그 이유는

정말 싸게 샀기 때문이라고 생각합니다

물건을 털며 급한 사람의 물건을 찾을 수 있었고

거기에서 조금 더 용기를 내어 협상을 해서

이미 싼 가격에 900만원을 더 깎을 수 있었습니다

싸게 샀기에 이미 샀을 때부터 그 가격만큼 

원금보존이 가능했습니다

2) 지방에서 공급이라는 힘은 정말 무섭다

제가 매수했던 1호기는 

정말 공급이 없었던 지역이였습니다

지방에서 공급은 정말 중요하고 

가격에 영향을 크게 준다는 것을

강의에서 배워서 알고는 있었지만

직접 제가 그 자산을 관리하고 가지고 있는 상태에서

공급의 영향 때문에 집값이 오르는 모습을 보면서

정말 공급이 중요함을 몸소 느낄 수 있었습니다

다행히 공급이 없는 도시였기에 

오르는 것을 체감할 수 있었지만

반대로 공급이 많은 곳은 

정말 보수적으로 투자를 해야겠다는

생각이 들었습니다

3) 돈이 좀 더 들어가더라도 RR을 투자하는게 매도에서는 유리

사실 1호기 매도를 하면서 

가장 크게 와닿았던 부분입니다

저희는 투자자이기에 투자금을 줄이는게 중요하고 

그렇기에 고층보다 층수가 4,5층이라도 

가격이 싸다면 저희는 충분히

그 물건도 투자처로 고려를 하게 됩니다

하지만 매수는 제가 팔고싶다고 파는게 아닌

이 집을 사려는 사람의 선택을 받아야 하고

당연히 매수자 입장에서는 이왕이면 

더 층이 높고 선호되는 동을

보려는 것은 당연한 일입니다

그리고 인구 규모가 작은 지방일수록 더더욱

중요하다고 생각이 듭니다

저 또한 매수자가 뒷동이라서 

뷰가 잘 안나오는 것에 대해 

부사님께 피드백을 주었다는 말을 듣고 

확실히 매도가 잘 되기 위해서는 

가격을 싸게 사는 것도 중요하지만

사람들이 좋아하는 요소를 갖춘 매물을 

해야함을 확실하게 느꼈습니다

오늘은 매도에 대해서 이야기를 해보았는데요

매도를 준비하시는 분들께 이 글이

조금이라도 도움이 되었으면 좋겠습니다

긴 글 읽어주셔서 정말 감사합니닷