[서기 29기 1도 포기안해 2배로 성장하조 한다한] 4주차 수강후기

유디 튜터님의 C구역 강의!

각 입지 요소를 파악할때 핵심이 되는 Key를 알려주셔서 좋았고 

요즘 부동산 시장을 보는 관점을 공유해주셔서 좋았다.

여전히 공급을 상세하게 뿌셔주시면서 평균회귀에 대해 다시 한번 생각해보게 됨.

요즘 부동산 시장이 예전과 다른 점

통화량이 늘어나면서 사이클이 빨라졌다.
사람들이 더이상 서울 부동산을 거주재로 보지 않고,투자재로 본다.

예전에는 매매10억 전세5억이면 5억이나 있어야 되네 비싸네 안사!
그러다가 매매10억 전세 8억 이제 2억만 있음 살수 있네? 산다 
이제는 아파트를 사면 돈을 번다는 인식으로 사람들이 전세 5억이라도 매매 10억이면 그냥 산다. 
오를것 같으니까 그냥 산다. 사람들이 이제 전세가율 상관하지 않는다.
 

그러나 우리는 가격에 집중해야 한다. 떨어질수 있다. 
특히 2급지 이상, 전고점 넘은 단지는 하락할 수 있다는 생각 가져야 한다.

BM : 항상 가격이 떨어질 수 있다고 생각해야 한다.

‘환경’을 분석할 때 중요한 점 2가지

1. 주요 상권은 어디있는가?

2. 거주 환경이 좋은 곳은 어디인가?

    

사람들이 '상권'이라는 입지요소로 이사할 수 있을 정도의 지역은 ㅇㅇ, ㅁㅁ, ㅈㅈ
구축이지만 1기신도시처럼 안정된 인프라가 잘 갖춰진 지역은 ㅅㅅ, ㅂㅂ, ㅎㅎ
구축 밭에 '신축'의 쾌적함이 있는 지역은 ㄱㄱ

C지역 내 주요 업무지구에 대한 접근성 측면에서 경쟁력이 부족한 일부 단지들은 인근 타 지역 신축 아파트의 전세가격과 비교하여 상당히 높을 경우 전세수요가 외부로 유출될 가능성이 존재한다. 

BM :  이 단지의 거주 대체재가 될 만한 단지를 생각해볼때 전세가가 비슷한 단지를 찾아본다.

‘공급’ 분석 할 때 알아야 할 점

1. 폭등장이 이어지며 전월세 대신 매매를 선택하는 분위기 형성되면 공급이 감소해도 전세상승할 수 있음. (심리)

2. 하락장에 매매상승 기대감이 낮아 전월세 선택 (심리)
   -> 수도권은 공급물량보다 심리가 가격에 영향을 미치는 비중이 큼

3. 수도권 전체 입주물량이 많아 구리 전세가에 영향을 미침.  (하나의 권역)
   Ex) 헬리오 시티의 전세가격 하락이 송파 -> 광진 -> 중랑 으로 올수 있다.

4. 평균회귀 : 부동산 가격이 급등하거나 급락하더라도, 시간이 지나면 평균으로 회귀한다.

   Ex) 금리로 인한 전세가 하락 -> 매매가 하락.

26년 이후에는 수도권 공급량이 매우 부족해져 전세가격이 떨어질 만한 요인을 찾기 어려움
또한, 전세가격이 비싼 수준이 아니고 (1,2급지 선호신축 제외 4년전 가격을 회복하지 못함)
토허가 지역 내 신규 전세 물량 미출연으로 더욱 더 전세가 상승에 대한 가능성이 높음.

단, 투자단지의 잔금일정과 근거리에 있는 입주단지의 입주장이 겹칠 경우 전세가를 보수적으로 접근할 필요가 있음.

*우리가 할 수 있는 것은 항상 리스크가 있다는 것을 잊지 않고 무리하지 않으며 보수적으로 접근하는 태도를 가지는 것

BM : 투자후보 단지의 근처 공급도 비교평가에 넣을 것

토허가 지역 매물임장 방법

1. 투자자라서 실거주 2년 후 전세를 놓고 나오는 전략 전달
2. 2년뒤 전세 맞춰줄 사람이라 더 잘챙겨줄 수 있음
3. 거주자의 사치재를 통해 생활 수준을 가늠한다라는 마음을 먹고 살펴본다
4. 매물이 없는 단지의 경우, 실거래보다 높은 호가가 제시될 가능성이 있으므로 해당단지보다는 다른 후보 단지를 검토하며 투자 범위를 넓히는 것이 중요하다.

*비규제 지역 가격 판단시에는 지역이 규제로 묶이더라도 저평가된 가격인지 반드시 확인
**투자후보인 비규제 지역 단지가 상급지보다 비싸다면 투자 매력도 하락함

BM : 매물임장 할 때 투자자임을 드러내자