서투기 29기 77조 이젠열심히 - 4주차 권유디님 강의 후기 - 비규제 지역 최우선 지역 C!

인상깊었던 내용

1.부동산의 싸이클이 빨라지고 있다.

  과거 수도권 부동산은 거주재의 성격이 강해 전세가와 매매가가 일정 수준을 유지하며 등락을 같이 하는 등 둘 사이의 합리적인 관계가 있었다. 하지만 지난 상승장을 기점으로 부동산이 투자재 성향을 더 갖게 되었다. 그러면서 실수요자의 가격인 전세가는 크게 상승하지 않더라도 투자의 성격을 띄는 매매가가 먼저 반응을 하며 빠르게 치고 올라가는 모습을 보인다.
=> 지난 상승장보다 매매가 상승의 속도와 폭이 매우 빠르다.
=> 지난 상승장이 3년간 이어졌다고 이번 상승장도 3년의 기간동안 유지될거란 보장은 없다. 오히려 적은 시간 동안 빠르게 올랐기 때문에 고점에 다다르는 시간도 빠를 수 있다.
 지금 매매가가 전고를 넘긴 단지들은 조정 시기가 오면 매우 많이 빠질 수 있기 때문에 조심 해야한다.

- 그럼에도 불구하고 아직은 자산을 쌓아가야하는 시기이다. 2급지 전고 이하의 단지들은 지금의 가격이 무릎이 될 가능성 농후 그 이하 급지에서도 일정 전고 이하의 단지들은 매수를 할 시기이다.

2. 공급량과 전세가. 그 사이에 숨어있는 평균회귀의 법칙

 지금까지는 공급량과 전세가가 반비례한다고 생각 했었다. 하지만 역대 수도권 공급량과 전세가 추이를 보면 단순히 두 요소가 반비례하지 않았다. 공급량 보다 우선적으로 영향을 끼치는 것이 ‘평균회귀’와 매매심리(상승장인지 하락장인지)였다. 두가지 요소가 공급량보다 더 큰 영향을 끼친다.

=> 지금까지 과거 15년의 전세가 상승보다 최근 5년 전세가 상승률이 작다. → 평균회귀에서 더 상승할 여지가 있음
=> 매매수요가 많은 상승장 => 토허제, 공급부족으로 전세 매물이 줄어듦 => 결국 전세가는 상승할 가능성이 매우 크다