[ 열반스쿨중급반 48기 4조 다산잭슨 ] 가치 판단 의 중요성

' 투자는 오를 까봐 사고 

떨어질 까봐 파는 행위 가 아니에요 '

수요와 가치를 알고 가치 대비 쌀 때 매수 

충분히 싸게 사도 떨어질 수도 있고, 100원도 오르지 않을 수 있어요 

비교 했던 물건 중에 가장 늦게 오를 수도 있는 것도 당연한 이치 입니다. 

하지만 가치를 믿고 가격이 가치를 찾아 갈때 까지 기다리는것 입니다. 

이렇게 투자에 대한 바른 인식 , 단단한 마음을 가져야 투자로 성과를 낼수 있습니다.

그런 마음의 바탕 이 되는 것은 부자 마인드 를 장착하는 독서 입니다. 

투자에서 가장 중요한 것은 ‘투자자 자신’ 입니다. 

투자에 대한 올바른 인식, 흔들리지 않는 원칙 , 그리고 스스로 의 마음을 다룰 줄 아는 

능력이 갖춰져야 비로소 투자 로 성공 할수 있습니다. 

그래서 투자자 는 독서를 합니다. 

독서는 투자 의 인식과 단단한 마음을 만드는 가장 중요한 뿌리입니다. 

현재 부동산 시장 상황 10.15 부동산 안정화 대책 

1.조정 대상 지역 및 투기 과열 지구 확대 지정 

2. 토지 거래 허가 구역 추가 지정 

3. 부동산 금융 규제 강화 ( 대출 한도 축소 )

4. 전세 대출 DSR 적용 

상승장 에 과열이 되면 이런 규제는 과거 에도 늘 반복이 되어왔습니다. 

돈 버는 투자자는 규제를 두려워 하고 멈추기 보다 대응하며 앞으로 나아가야 합니다. 

그래서 현재 실제 부동산 시장 은 어떻게 변화 했을까 

( 거래량 )

규제 지역 과 비규제 지역 의 거래량 차이는 있다. 

서울 수도권 의 상승폭 이 둔화 되었고 , 거래량이 많이 줄어들어 있는 상황 

비규제 지역의 수도권 구리시 는 현재 거래량이 늘어났다. 

( 매수 심리 )

강남 3구 심리 강남 서초 송파 

25.3.24 토지 거래 허가 재지정 이후 부터 거래량 은 감소 

10.15 이후 에도 거래 체결 변화는 적으나 , 매매가 쉽지는 않은 상황 ( 깍이 지는 않는다. 돈이 되면 간혹 체결 된다. )

서울 상급지 지역 의 거래 상황 

서울 2-3급지 6.27 정책 이후 일시적 으로 거래량 급감 소 → 25.09 월 부터 활발한 거래 재개 되며 가격 상승 → 

10.15 규제 정책 이후 매매 거래 급감 

서울 수도권 4-5급지 , 10,15 이후 거래량 감소 , 선호 단지는 매물도 적고 거래도 적음.

일부 단지는 거래 정체 구간 , 최근 최고가 대비 조정되어 거래되는 경우도 발생 

 수도권 비규제 지역 의 거래 상황 

10.15 이후 수도권 비규제 지역 매수세 몰리는 현상으로 가격 오름세와 거래 활발 하고, 

감정적으로 조급 하지 않게 가치 판단 , 가격 비교를 통한 의사 결정 필요.

지방 시장 의 현재 상황 

지방 은 지역 별 공급 상황 에 따라 확연한 차이를 보인다. 

이미 뜨거운 시장도 있고 , 지금 부 터 달궈진 시장 과 그리고 아직도 차가운 시장 , 다양한 기회를 주고 있다.

우리가 절대적으로 지켜야 할 원칙!

저 , 환 , 수 , 원 , 리 

저평가 : 투자 의 시작 

가치 투자자 에게 투자의 시작은 가격이어야 한다. 

너무 비싸게 매입하고도 나쁜 투자는 아닐 만큼 좋은 자산은 없으며 ,

충분히 싸게 매입 하고도 

좋은 투자가 아닐 만큼 나쁜 자산은 없다. 

“ 전고점 대비 하락률 이 아니라 , 가치 대비 싸게 살줄 알아야 한다! ”

-하워드 막스 [투자에 대한 생각] -

저평가 의 핵심 은 비교 평가! 

투자자 생각 

1. 가치가 같은데 더 싼 게 있나 ?

2.가격이 같은데 더 좋은 게 있나 ?

비교 평가 의 핵심 : 비교 대상이 많을 수록 ,가치를 더 잘 알 수록  

가치 투자자 

1.가치가 좋은데 가격이 싸네 ? 게다가 내 투자금에서 살수 있네? 

가치부터 시작 한다!

※ 가치 있는 범위 를 정하고 가치 대비 싼 가격 인지 비교 평가 를 통해 선택 한다.

갭 투자자 

1.내 투자금 에 맞네 ? 갭투자 

가격 부터 보고 투자 한다. 

아무거나 산다.

' 부동산 의 가치는 가격과 분리 해서 판단 해야 한다. '

부동산 의 가치 = 땅의 가치 ( 입지 독점성 ) + 건물의 가치 ( 상품성 )

입지 독점성 이란 , 대체제 가 없거나 새롭게 생기기 어렵다.

가격의 등락 에 따라서 가치가 있다 없다 라고 판단 하는것 은 절대 금물!

환금성 의 중요성 ( 정말 중요합니다!!! ) 

황금성 이 좋은 물건은 하락장 이라도 꼭 팔아야 할 때 낮춰서 라도 팔 수 있지만, 

환금성 이 약하면 꼭 팔아야 할 때 가격을 낮춰도 팔수 가 없어 어려움 겪게 됩니다. 

" 물건이 없고 사기 어렵다는 이유로 원칙 없이 매수하려는 자신을 경계하세요 "

" 거주 수요 가 풍부하다는 것이 곧 가치 이고 , 수요가 곧 환금성 을 결정한다. "

가치 있는 아파트 의 범위 가 곧 환금성 을 결정 한다. 

내가 매수한 물건 의 가치를 알고 , 보유 해나가는것 도 중요 하지만 , 단지 의 가치 마다 장기 보유 또는 5년뒤 매도 할것 인지 를 보고 , 더 좋은 물건을 투자 하기 위해 항상 매도 와 매수 계획을 세워서 투자 해라! 

수익률

본질 과 원칙을 반드시 지킨다면 , 수익률 은 알아서 확보가 됩니다.

보유한 돈이 적고 , 연간 저축액이 평범하다면 할 수 있는 소액 투자를 하고 

돈을 뭉치고 굴리면서 점차 팔지 않아도 좋은 우량 자산으로 바꾸가는 것 

번거롭고 힘든 일이지만 목표를 본다면 감당 하지 못 할 시련은 없고 

무조건 목표까지 가야 합니다. 돈이 적을 수록 바짝 따라 잡으세요.

결론 : 정리 하자면 수익과 수익률 → 돈을 거들 뿐 

앞마당이 늘고 경험과 실력이 쌓이면 규제 / 지역 의 제한 을 받지 않고 

더 좋은 수익률 을 확보할 수 있는 투자자 가 됩니다.

현재 자신 의 앞마당이 모두 규제 지역 으로 묶여 투자를 할수 없다고 생각 할수 있지만, 

그 또한 비교 할수 있는 앞마당이 늘어나면서 , 지금 비규제 지역에서 단지 대 단지로 비교 평가 하여 , 

지금 할수 있는 것 에 집중 하는 것 이 가장 중요합니다. 

수익과 수익률이 좋은 투자를 하는 법 

투자 금 대비 수익률 지방 투자를 바라보는 법 

서울 수도권 과 다르게 , 지방 싸이클 은 굉장히 짧기 때문에 투자금 을 얼마까지 사용 할수 있겠다 를 생각 해보기.

투자금 을 많이 넣을수록 짧은 상승 싸이클 ( 작은 시장 ) 때문에 , 

투자자가 바라는 수익률이 나타나기 어려울 수 있다.

지방 투자 에서 생각 해볼수 있는것 = 신축과 구축 단지 의 매매 가 상승 을 보고 , 사람들이 좋아하는 신축 은 그만큼 많이 오르고 , 사람들이 덜좋아하는 구축은 그만큼 덜 올랐을 경우 두단지 의 저평가 판단 하는 방법은 

같은 땅에 있는 년식 덜좋은 아파트 가 덜 올랐기 때문에 싸 다 고 생각 할수 있다. 

( 투자금 대비 가격이 아직 싸다고 볼수 있다. )

원금 보존

 전세 가율 자체로 가치를 판단 하는것 이 아니다. 

가치를 파악한 후 가치가 좋은 것 중 현재 전세가율 이 적정한지 확인 하는 것 

전세 가율 을 확인 해야 하는 이유 

1. 2011년 2월 매매 10억 / 전세 4억 

전세 가율 40%

▼

2013년 2월 매매 8.5억 / 하락 -1.5억 

2. 2015년 12월 매매 10억 / 전세 8.0억

전세 가율 80%

▼

2016년 12월 매매 11억 / 상승+1억 

3.2021년 12월 매매 27억 / 전세 11억 

전세 가율 40%

▼

2022년 12월 매매 19.5억 / 하락 -7.5억 

생각 해보기 

전세 가율 낮으면 가격이 비싼 상태 , 매수 후 하락 가능성 환경 조성 

전세 가율 높으면 가격이 싼 상태 , 매수 후 하락 가능성이 약한 경향 

단, 전세 가율 은 상황 ( 금리 , 경제 환경 , 단지 개별성 ) 을 고려 해서 판단 한다. 

적정 전세 가율 의 안전한 아파트 의미 

아직 기대 심리 거품이 덜 붙었다. 매매 가격이 비싸지 않은 상태.

가격 변동폭이 적고 안정적이다. 

투자금 이 적게 든다. 

( 공급 부족 으로 전세 매물이 적어지면서 , 전세 가격이 상승 하는 시점 에서 , 아직 실거주자 또는 집을 

매수 하려는 수요가 적은 시장 에서 주로 나타난다. ) 

매매 가격 하락 리스크 가 상대적 으로 적다.

매매 가격은 일반적 으로 전세 가격 보다 떨어지지 못하기 때문에 , 하락 리스크 가 적다고 볼수 있다.

그러므로 , 투자 했을 때 , 안전한 아파트 라는 의미 

제대로 다시 이해 해보자!! ‘전세가율 과 원금 보존’

매매가 는 전세가 보다 떨어지지 않는다. 

but 주변 공급 물량 과다 발생 으로 , 전세 가격 이 큰 폭으로 하락한다면 , 임대인 은 돌려줄 전세금 이 없는 경우 

물건을 던지게 되는데 , 이때 가격을 낮추고 , 전세 가격 을 돌려줄 만큼 의 가격으로 거래를 하게 된다. 

매매 가격 하락 이 이처럼 하락 할수 있는 단기 등락이 올수 있다 라는 점 !!!

리스크 

감당 해야 할 리스크 를 확인 하고 대응한다.

피하지 말고 대응 하세요! 

그러려면 독서가 정말 중요합니다!

공급 발생 , 잔금 , 역전세 

그리고 한번더 들여다 봐야할점 은 

예상 되는 리스크 와 기대 가치를 검토 한다. 

기대 가치 > 리스크 

기대 가치가 리스크 보다 더욱 크다면 , 내가 감당할 수 있으면 투자 한다.

※단순히 공급이 많으면 투자 안해요 가 아니라 , 대응 하는법 

Q1. 예상되는 리스크 가 있나?

Q2. 잔금을 칠 수 있나 ? / 잔금을 피할 수 있나? 

Q3. 재계약 시점 역전세 우려가 있나?

향후 3년간 입주 물량

-재계약 시점 영향을 주는 주변 입주 물량 이 있는지 확인한다! -

Q4. 최악의 경우 대응할 수 있나 ?

전세금 의 -10% 유동성 대응 

(마통 / 현금 보유 계산 해보기 )

반드시 필요한 확인 단계들!!!!

↓

YES! 

↓

Q5. 감당할 만큼 매력적인가 ?

1. 가치가 좋고 가격이 싼 가?

2. 내가 아는 것 중 최선 인가? 

( ★이 단지 가 진짜 최선 일까 ? 리스크 강담 까지 생각해보기 )

리스크 감당 할 만한 가치 를 판단한 후 투자 여부 결정!

전세 투자 하다가 망하지 않는 법

매수에서 보유 관리 까지 무리 하지 않아야 하며 , 과도한 대출을 활용해 투자 하지 않아야 합니다.

잔금 대응이 안되는 매물 투자 X

무리한 전세 가격 고집하지 않기 - 갭 줄이기X

더 좋은 걸 사고 싶다는 욕심 제어 하기 

과도한 대출 로 투자금 사용 금지

전세 상승금 은 5% 이내 

무리한 재투자 금지 

감당 가능한 규모로 운용 

짧은 시기 여러 채 매수 X

3개월 안에 투자 하는 법 

투자금에 따라 지역을 선정 하는것 보다 더욱 중요한것 은 감수해야 하는것 을 안다 모른다 의 차이 가 있는것

지방 투자 와 수도권 투자 를 앞두고 가장 중요한것은 내가 투자 하는 물건 의 가치를 아는 것.

그리고 지방의 물건 가치 에 따라 매도 계획 을 세우고 

수도권 물건은 장기 보유 가 가능하나 더좋은 자산을 위한 매도 고민은 필요하다. 

종잣돈 2억이상 / 저축액 이 많은 사람

수도권 투자 → 중장기 보유 → 전세 상승분 재투자 → 2주택 ~다주택자 

내가 저축액 이 적고 종잣 돈 1억 미만 경우 

상황에 따라 지방 먼저 선택 할수 있으며 , 중단기 보유 후 수익 내고 돈을 합쳐 수도권 투자 한다. 

아파트 가 서 있는 땅의 가치 가 비슷하고 , 선호와 수요 가 있는 단지라면 저 환 수 원 리 에 맞고 , 내 돈에 맞으면 투자 할수 있어요 , 돈에 맞고 살수 있는 것이 아쉬워 보이는 것은 ‘ 아직 안 올라서 ’ 

더 좋은 것을 비싸게 사는 것 보다 가치 있는 것이 '저렴 할때' 사는 것도 중요 

한 번의 투자로 목표 를 달성 하는 것이 아닙니다. 

최고의 1등 투자는 없습니다. 최선을 다해 지금 투자하고 반복 하세요 

지금 할수 있는 투자를 하는 것! 정말 중요 합니다. 

진짜 우리가 투자 를 하기 위해서 , 매물 임장 을 하는법 

생각해보기 

내가 왜 지금 투자 가 안될까 ?

앞마당은 있는데 저평가 단지를 찾은것 같은데 , 투자 로 이어지지 않을때 , 

혹시 내가 매물 임장 을 제대로 하고 있는것인지 잘 생각해보자!

1. 부동산 사장님 과 전화 시 , 아무 생각 없이 하지 말고 , 지금 거래가 잘되는 시장인지 판단하라

2. 지금 시장에서 깍 이는 시장인지 , 매도자 콧대 가 높은 시장인지 직접 전임 시 파악하라

3.매물을 정리할 때 , 가격 협상이 가능한 곳 부 터 매물을 최대한 확인해보자!

※빠른 판단 조정을 시도하지만 , 안되는 매물에 집착하지 않는다!

의사 결정 (가치가 있고) 저 환 수 원 리 에 맞는다면 지금 덜 좋아 보여도 의사 결정합니다. 

규제 안에서도 투자 하는 사람들의 공통점 

1. 실 입주 , 월세 낀 물건도 다 본다.

2.최대한 많은 사장님을 만났다.

3.거절 당하는 것에 익숙해진다. : 

"거절 당하는 것 을 미리 걱정 하지 마세요, 제안은 나의 몫 , 거절 은 부사 님 의 몫이다. 

상처 받을 필요 없어요"

“ 마음을 단단히 가지세요”

4.효율 을 먼저 점치지 않는다.

할 사람들은 계속 물건에 대해 질문을 하고 매물 안으로 깊숙히 파고 들으며 , 궁금하고 거래 성사에 필요한 것은 

사장님께 차근 차근 질문 하고 , 할수 있는 방법으로 좁혀 나갑니다. 

계속 되는 질문으로 해법이 나타납니다. 

투자자로 성장하는 진짜 비법!

투자 복기 

저 가치 대비 저평가 인가 

지역의 가치와 단지 가치를 파악하고 덜 오른 단지 에 투자함 

환 매도시 사람들이 좋아할 만한 것인가?

수 충분한 수익을 낼수 있는가 ?

수익을 냈지만 내 앞마당에서 최선인지 더좋은 기회를 살피는 노력이 부족함 

원 적정한 전세가율 로 안전한 가격인가 ? 

적정한 전세가율 에 투자 했고 , 전세 상승에 욕심을 내지 않아 하락장에도 잘지킴 

리 예상되는 리스크 는 ?

리스크가 있다면 대응이 가능한가 ? 

공급 리스크 가 있었으나 적극적 행동으로 대응이 잘됨 

성장을 위한 필요한 복기 

매수한 ‘과정’에 대한 복기 

과정의 밀도 , 리스크 , 당시 마음 

비교 했던 단지와 차이는 ? 모르고 지나치거나 무사히 넘어갔지만 큰일 날만한 리스크 는 없었는지 ?

앞으로 내가 가져 가야할 장점과 보완할 아쉬움 점을 복기 하라! 

" 좋은 복기 는 반드시 성장 합니다.! 꼭 복기 하십쇼! "

반드시 힘든 과정 이 옵니다. 그때 목표를 지키기 위해서 단단한 마음 을 가지고 , 제대로 된 투자 의 대한 인식 그리고 어떤 영역 이든 마찬가지 이지만 , 태도가 중요 한것 같습니다. 강사님 의 현실 적 조언에서 그 태도 가 나를 만들고 , 목표한 돈이 절대 그 정도만 해도 된다 의 영역 이 아니라는것 . 힘들다고 멈추지 말고!! 버티세요!! 라는 말씀!!

이강의 듣기를 정말 잘한것 같습니다!! 

마음을 울리는 좋은 명강의 였습니다.^^  😂🤗🤩