지금 혼란스러운 부동산 시장
어디는 상승이라고 , 어디는 하락이라고 도대체 정확히 지금 시장은 어떨까?
15억 이하 대출 은 6.0억 & LTV 40% , 2개 의 대출 중 적은 것 을 대출
그럼 매매 가격 15억 의 LTV40% = 6.0억 까지 대출이 나타난다.
사실상 매수 력 의 훼손이 없는 15억 이하 의 아파트 들 의 시장 상황은 ? 🤔
국토 교통부 실거래가 공개 시스템 에서 사실을 확인 한다면 ?
과거 25.9.7 공급 대책 불장 = 거래량 9,068건 거래량이 급상승
25.10.15 대책 ( 금액 대별 대출 규제 & 토허제 )이후 11월 거래량 이 3,514건 으로 하락 !
10,15 대책 의 대출 규제 로 11월 거래량 이 (10월) 8,927건 → (11월) 3,514건 으로 줄어 듬 !
26.01 양도 취득세 중과 유예 폐지 발표 이후 ( 대통령 의 예고 )
다시 26.01 거래량이 5,428건 으로 증가 하였다.
그리고 26.02 추정된 거래량 은 6,396건으로 보인다!
여기서! 중요한 것 은 지금 시장 을 진단 하기 위해서 는 과거 시장을 복기 한다! 😉
대통령이 부동산 의 관련된 이야기를 SNS 에 하는데 에도 불구 하고 거래량이 줄고 있지 않은 상황이다.
팩트1. 중과 유예 폐지 확정 후에도 거래량이 줄지 않았다!
팩트2. 15억 이하는 거래량 이 증가 하였다. 15억 초과 는 거래량이 감소 하였다.
그럼 지금 현재 상황은 ? 전체 거래의 80% 가 15억 이하로 몰린다!
최근 4개월 동안 서울 구별 토지 거래 허가 현황은 ?
- 서울 부동산 정보 광장 출처 - 에서 사실을 확인하면 ? 😶
누가 봐도 비싸고 좋은 곳 인 1급지 강남 서초 송파 성동은 오히려 거래량이 감소 !
그리고 4급지 와 5급지 의 일부 지역 또한 거래량이 감소 하였다. ( 강서 , 동대문 , 중랑 , 금천구 )
그외 서울 모든 지역은 거래량이 증가 하였다!
그런데 왜 ? 상급지 가 거래량이 줄어드는데 ,
나머지 하급지 인 대부분 의 지역에서 거래량이 늘어날까?
왜? 🧐
1. 여전한 실수요 ( 임대차 시장이 불안하다 )
전세 매물이 40% 가 날아간 상황 !
집주인 이 전세 가격을 올리려는 임차인 이 높은 전세 가격에 부담을 가지며 ,
현장에서 싼 전세를 찾지만, 전세 매물 자체 가 없는 시장 이다.
현장 전월세 갱신시 물건 부족 을 체감 한다. → 예정 입주 물량이 없음 → 매매 전환 압박 증가
전월세 를 살고 싶어도 물건이 너무 적고 가격도 가파르게 오른다.
이 이 기회에 매매할까?
2. 가격 대별 대출 차이 !
현재 서울 수도권 주요 지역 대출 현황
15억 이하 : MIN ( 매매가 KB시세 기준 X LTV , 6.0억 )
10,15 로 대출 규제를 하였지만 , 사실상 그 이전 과 대출 규제 효과가 가장 적은 가격대 라는것!
15억 이하 MIN 매매가 X LTV 6.0억 | 신규 진입 시장 ( 일부 갈아타기 ) |
25억 이하 : 4.0억 | 갈아타기 시장 ( 일부 신규 진입 ) |
25억 초과 : 2.0억 | 갈아 타기 시장 |
15억 이하 물건 존재하는 대부분 지역에서 거래량 이 증가 중
그럼 ,내집 마련 고민중 인 사람은 어찌 해야 할까 ?
지금 사야 할까?
시나리오 를 그려 보고 대응하자!
거래 흐름
임대차 품귀 & 입주 부족 → 거주 불안 상태 → 실거주 매수 유입 → 거래
다주택자 매도 ( 낮은 호가 ) : 다주택자 들의 매도 사유 는 세금 중과 를 회피 하기 위해서 매도시 ,
다 주택자 현금화 → 똘똘한 1채 수요 기타 수요 → 상급지 매수 , 주식으로 자금 이탈
실거주자 매도 ( 높은 호가) : 실거주자 현금화 → 실거주 매수 수요 → 상급지 매수 ( 갈아타기 )
( 상승 시나리오 )
( 상승 시나리오 ) 현재 낮은 호가 거래 체결 이 되고 → 5월 9일 다주택자 물건 급감
( 5월9일 까지 매도 하지 못한 매도자 들은 "그냥 안 팔래요" 가 된다! ) → 높은 호가 물건 잔류
→ 거래량 감소 ( 눈치 보기) 이후 높은 호가 계약 체결 →거래량 회복 → 급등
( 하락 시나리오 )
현재 낮은 호가 거래 가 미체결 ( 지금 다주택자 들의 낮은 호가 물건이 거래가 되면 안된다 ) →
더 낮은 호가로 투매 5월 9일 이후 매물 지속 증가 → 거래량 감소 지속 → 호가 하락 지속
현재 다주택자 매도 물건 거래 여부 와 거래량 변화가 가장 중요
※ 그럼 지금 내가 할수 있는것은 ? 🧐
내집 마련을 할 거라면 매물 증가 와 거래 감소 지역에서 다주택자 매도 물건 에 집중 하라!
( 부동산 사장님 께 : “ 사장님 혹시 다 주택자 물건 있나요? ” 가 되 야 한다! )
이렇게 말해도 지금 내집 마련 하는게 맞을까요 ? 라는 분들께 !
잘 한 내집 마련 후회 하는 사람은 없다!
2017년 8.2대책
2018년 4월 양도세 중과
9월 보유세 인상
2019년 12.16 대책 ( 보유세 추가 인상 )
2020년 코로나 팬데믹
7.10 대책 ( 보유세 추가 인상 )
7.3.대책 ( 임대차 3법 )
2022년 1월 부터 1년간 기준 금리 3배 인상
2023년 1월 다주택자 주담대 허용 , 특례보금 자리론
2024년 신생아 특례론
2025년 6.27 대책 , 9.7 공급 대책 , 10,15 대책
이렇게 많은 정책과 사건이 있었지만 한번 생각 해보면 ,
어떤 사람이 올바른 선택을 했던 것인지 결과적으로
알게 되지 않을까요 ?
필요에 의해서 무리하지 않고 잘 골라사는 걸 너무 두려워 하지 마세요 !
여러분 의 내집 마련에 소음을 걷어내시고 , 중요한 것 은 거주 필요 & 화폐가치 하락 을 알아야 한다!
매물이 증가 하고 , 최근 거래가 감소하는 지역에서 다주택자 가 던지는 물건을 찾아 봅시다!
-너나위님 이 지금 시장에서 , 실수요자 들 에게 해줄수 있는 최고 의 말씀 입니다-
