관련 강의
[3월 개강] 열반스쿨 중급반 - 직장인이 투자로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
[열중 48기 28조 한다한] 1주차 후기 - 언제든지 투자할 수 있는 사람이 되기 위한 투자원칙의 모든 것
25.12.09[3월 개강] 열반스쿨 중급반 - 직장인이 투자로 10억 달성하는 법
안녕하세요, 한다면 하는 투자자 한다한입니다.
오랜만에 듣는 열반중급반!
빠듯한 독서로 벌써부터 눈이 침침하지만, 수준 높은 퀄리티의 강의도 놓칠 수 없기에
열심히 들었습니다.
"노후준비 + 경제적 자유 라는 높은 목표를 이해하고,
투자에 대한 바른 인식과 원칙과 기준을 지켜 지금 할 수 있는 투자를 제대로 하세요.
그리고 언제든지 투자할 수 있는 사람이 되어 반드시 부자가 됩니다."
1강에서 밥잘튜터님의 모든 것을 내어주신 강의,
절대 잃지않고 10억 버는 투자의 원칙! 은 결국 언제든지 투자를 반복할 수 있는 사람이 되기 위한 방법을 알려주는 강의였다는 생각이 듭니다. 40억에 육박하는 나의 비전보드까지 가는 길을 위해서, 어떻게 하면 그만한 돈그릇을 쌓을 수 있는지 알려주신 밥잘튜터님 감사합니다.
“가장 부족한 곳으로 돈이 새고 성장하고 성공하는 것을 방해합니다.”
투자에 대한 바른 인식, 부화뇌동하지 않는 단단한 마음, 시행착오를 줄일 충분한 준비.
이 모든 것을 독서로 채울 수 있다니 너무 가성비(?) 좋은 습관이지 않은가! 생각하며 오늘도 열심히 책을 읽어보겠습니다.
10억은 가치판단으로 부터
현재의 규제, 어수선한 시장상황을 한번에 정리해주시면서 해주신 말씀은
규제 vs 비규제 보다는 실력으로 가치와 가격 판단을 제대로 하는 것이 핵심이라는 것과,
실력 = 임장/임보로 제대로 지역을 아는 것 + 투자원칙으로 냉정히 투자하는 것 입니다.
저환수원리의 가장 앞에 있는 ‘저평가’를 위해서도 가치판단이 필수이죠.
그만큼 투자의 본질이라고 할 수 있고, 투자자가 가장 공을 들여야 할 영역이라고 생각이 됩니다.
그래야 좋은 결과를 반복해서 만들 수가 있다고 하셨습니다.
투자적 가치 판단 사고법
- 땅의 가치가 있나? = 입지독점성
- 건물의 가치가 있나? = 상품성
저평가를 판단 하는 3가지 조건
- 같은 가격에 가치가 더 좋은 것
- 가치가 비슷한데 가격이 더 싼 것
- 비교 대상이 많을수록, 가치와 선호를 잘 알 수록 잘된다.
BM : 저평가를 판단할 때 경계해야 할 점인 “가치판단 없이 전고점으로 비교하는 것”
단지대단지 비교시 그래프는 가장 나중에 붙여보고 참고만 할 것.
리스크 검토 → '리스크 없는 곳만 투자한다' (X)
매년 필요 수요에 비해 신규 아파트가 과잉 공급되는 경우에는
전세가 하락+ 매매가 하락의 리스크가 있고 투자하여 보유하는 동안 대응하지 못하면 원금을 잃을 수 있어 (손실 매도)
투자를 결정하기 전 반드시 '3년간 입주 예정 물량' 확인하여 리스크의 존재 여부를 체크하고 감당 가능한지 검토한 후 결정 해야 하는데, 이것이 반드시 리스트가 없는 곳만 투자를 한다는 이야기는 아닙니다.
투자자가 리스크를 점검하는 5가지 질문
- 예상되는 리스크가 있나? 전세세팅상황, 입주물량 체크
- 잔금 칠 수 있나? 잔금을 피할 수 있나? 잔금대비 / 임차인 승계 / 주인전세
- 재계약 시점 역전세 우려가 있나? 향후 3년간 입주물량 체크
- 최악의 경우 (역전세) 대응할 수 있나? 전세금의 -10% 유동성 대응 (마통, 보유현금)
- 감당할 만큼 매력적인가? - 가치가 좋고 가격이 싼가? / 내가 아는 것 중에 최선인가?
리스크가 예상되나 기회로 삼을 수 있는 경우도 있는데,
특정 시기에만 공급이 몰린다던지, 투자지역 공급은 적정하지만 주변에 입주가 과잉인데 상대적 하급지인 경우는 공급이 들어오는 위치를 잘 파악하고 공급으로부터의 영향도를 검토한 뒤 투자할 수 있습니다.
BM : 현상황 수도권은 공급부족임이 자명하기 때문에 자꾸 임보에서 투자 의사결정 할 때 공급을 간과하는 습관이 있다. 임장지와 인근의 공급단지 위치와 규모 체크하는 것 잊지 말 것!
투자가 안되는 이유
가치 판단이 잘 안돼서
저환수원리 적용이 잘 안돼서
프로세스 적용이 잘 안돼서
임보에서 실제 투자로 이어지기 위해서는 각 임장과 임보의 단계를 건너띄지 않고 충실히 수행해서 해당 지역에 대한 이해 (입지와 위상파악) → 생활권에 대한 이해 (살고 싶어하는 동네인가) → 단지의 선호도 (우선순위) 를 파악하는 것이 중요합니다.
“매물 30개 안봤으면 앞마당 아니에요.”
개인적으로는 1강 중에 이 말씀이 제일 저를 뜨끔하게 했습니다. ㅠㅠ
그럼 내가 지금 자신있게 지역과 단지에 대해 설명할 수 있는 앞마당이 몇개나 되는거지?
임장과 임장보고서의 각 단계를 제대로 쌓아올리지 않으면 투자를 결정할 때 선택한 물건의 가치에 대한 확신이 서지 않고, 선택을 못하거나 아쉬운 선택을 반복하기 때문에 돈 버는 투자를 절대 할 수 없다고 말씀해주셨습니다.
BM : 투자 안될것 같은 단지라고 단임 건너띄지 말고, 당장 투자금 없으니 매임 건너띄지 말고, 매 단계를 충실히 이행하여 선명한 앞마당을 만들 것. 매물 무조건 30개 이상!
투자물건을 만날 확률을 높이고, 어떻게 하면 살 수 있을까? 미리 고민하는 연습
앞마당에서 매물 찾는 법
0단계 시세조사 : 앞마당 지역 시세 전수 조사
1단계 투자금 범위 단지 추출 : 투자금 + 5천~@ 범위 설정 : 필터링
2단계 우선순위 선정 (5~10개) : 앞마당별 우선 순위 단지 설정 (전고-연식-평형 등을 참고)
3단계 우선순위 선정 재조정 : 모두 모아 2단계 리스트에서 입지가치, 단지 선호도 고려하여 우선순위 재조정
4단계 전화임장 : 인근 부동산 전화 -> 실매물 파악 (네이버 매물 외에도) + 거래분위기 파악
5단계 매물임장 : 매물확인+상태+상황+조건협상가능여부 파악
6단계 매물검토 및 조건 : 정리하며 저환수원리 -> 살 수 있는 조건 시나리오 정리
7단계 거래 협의 : 조건 제시 -> 결렬 또는 협의 결정
실전 투자 과정은 4단계~ 7단계의 반복이고 기간이 너무 늘어졌다면 0 단계 시세부터 다시 따기.
투자가 될때까지 무한 반복 해야 한다! 는 게 포인트 입니다.
매물 검토할 때는 더 좋은 것부터 덜 좋은 것까지 확인했을 때, 내가 살 물건의 가치를 판단할 수 있습니다.
앞에서부터 안되는 것을 보고 결정해야 내 선택에 확신을 가질 수 있다고 하셨습니다.
그래야 잃지 않는 투자를 하고, 보유함에 있어서도 흔들림이 없을 것 같습니다.
강의에서 “결국 해내는 사람들의 원칙” 이라는 책을 많이 인용해 주셨는데, 예전에 읽을때 정말 동기부여가 팍팍 되던 책이었습니다. (다시 읽어봐야지) 그 책에서 나온 10:5:4:3:1 의 법칙을 설명해주셨는데요,
10명 전화 -> 5명 약속 -> 4명 만남 -> 3명 설명 -> 1건 계약
결국은 횟수를 늘리면 계약성사가 될 확률도 높아진다는 것입니다.
내가 많은 물건을 볼 수록, 투자할 수 있는 조건의 물건을 만날 확률이 높다는 것이겠죠.
많은 인풋을 넣어서 될 때까지 반복한다면, 정말 안될 일이 없을 것 같다는 생각이 들었습니다.
“실전적 투자사고를 개발하고, 숙련 시켜야 투자할 때 실행할 수 있습니다.”
그리고 투자를 할 수 있을 때나, 할 수 없을 때나 매물 안으로 깊숙히! 들어가서
어떻게 하면 살수 있을까? 고민하는 연습을 해야 한다는 말씀이 인상깊었습니다.
BM : 실거주, 월세 물건 매임때 제외하지 않기.
투자 후보 물건에는 어떻게 하면 살 수 있을지? 조건 검토해보고 협상 시도해보기.
미리 연습해봐야 실제 할 수 있다.
복기라는 오답노트
마지막으로, 투자사례에서 수도권 외곽 단지를 말씀해주신게 또 기억에 남습니다.
결국에는 규제로, 상승분위기로, 점점 외곽으로 나가는 때가 올 수 있을 텐데
강남 1시간 이내에 올 수 있는 지역이 아니라도, 올바른 가치판단으로 저환수원리에 맞게 투자하면
돈을 벌 수 있다는 가르침을 주셨습니다.
"꼭 투자하고 반드시 결과와 과정을 분리해서 복기하세요.
투자하지 않으면 진짜 인사이트를 얻을 수 없고, 복기 없이 성장할 수 없습니다."
결과에 대한 후회만 남기는 복기가 아니라, 성장을 위한 복기로 투자의 과정이 저환수원리에 맞았는지를 항상 검토하는 습관을 가져야 겠습니다.
BM : 0호기 취득하기 까지의 과정 복기해보기. 그것도 투자다.
긴 시간동안 열중 1강의 문을 열어주신 밥잘 튜터님 감사합니다.
저환수원리의 진짜 의미를 다시 한번 생각해 보고, 가장 크고 가슴 뛰는 목표를 향해 가겠습니다.
