요즘 강의에서 반 우스갯소리로
‘여러분, 저 박근혜 전 대통령 시절부터 투자했습니다’라고 말하곤 한다.
투자 시작하고 4번의 정권, 3번의 정권 교체를 경험했다.
부동산 투자의 강점은 화폐 가치 하락으로부터 내 구매력과 자산을 지킬 수 있는 실물 자산이며
동시에 변동성이 적어 장투가 용이해 성공률이 높다는 것에 있다.
반면, 내 의지와는 무관하게 정치경제적 상황에 의해 내 자산의 유용성이 변화한다는 것이 약점이기도 하다.
보통 이런 상황에서 일반적인 사람들은
그 시기의 약점에 집중하곤 하지만
투자로 성공한 사람들은 약점을 메우는 경험을 가지고 있어
위기를 기회로 만드는 경우가 많다.
오늘 글은 여러분들이 가진 약점(현 상황에 지배당할 수 밖에 없는 짧은 시간대에 걸친 경험)을 메우고
부동산의 강점을 취하는 데에 도움이 될 것이다.
| 부동산 시장의 본질
우선 대부분의 사람들이 가진 약점을 먼저 볼 줄 알아야 한다.
그리고 내가 거기에 해당되는지를 살펴야 한다.
요즘 내가 보는 대부분의 사람들이 가진 약점은
위에서도 이야기한 바와 같이 ‘짧은 시간대에 걸친 경험’이다.
강의 중 ‘부동산에 관심 가진지 얼마나 되셨습니까’라고 물으면
3년 미만이 대부분이다.
최근 3년간 부분적 강세장, 호황기의 경험이 강렬하기 때문에
자신도 모르게 그 일들이 관성대로 나타나리라 생각하는 경우가 많다.
작년 한강벨트 폭발적 상승시
예산 범위에서 그 지역 집값이 벗어나기 시작하자 내가 했던 조언은
‘그 아랫 지역을 봐라’였다.
그러나 많은 이들이 양극화를 이유로 주저했다.
그런데 지금 어찌 되었는가.
그렇게 무시받던(?) 서울 하급지에서의 상승폭이 가장 큰 시기까지 왔다(지방도 빼놓을 수 없다)
이런 일이 일어나는 이유는 상승장의 구조적 변화에 있다.
초반부는 선호가 높은 곳 위주로 반응이 일어난다(당연한 이야기다)
그러나 이는 필연적으로 대출 규제 등을 유발하고
이로 인해 지역별 구매력에 변화가 생기며
그럼에도 불구하고 가격 상승이 지속되면
구매력이 줄어들기 전 매수가 참여자들에게 가장 유리한 선택으로 받아들여지고
이는 사람들의 감정을 공포로 전환시킨다.
공포는 차츰 옆 사람에게 전이되며
공포에 노출되는 사람들이 늘어날수록
지역 선호도보다는 소유 여부가 중요해진다.
그러면서 상승의 폭이 넓어지는 것이다.
우리는 지금 그 틈바구니에 있다.
| 너나위의 경험은?
작년 하반기부터 2018년과 유사한 느낌이라는 이야기를 칼럼에서도 했었다.
그러나 2018년을 경험하지 못한 사람들에게는 ‘이게 어떤 느낌이지?’싶을 것이다.
그리고 여전히 ‘논리적으로’ 설명되지 않으면 납득이 잘 가지 않을 것이다.
시기적 유사성을 판단하는 나의 기준은
‘정책의 진도’이다.
상승장에서는 규제가, 하락장에는 완화가 점점 가속화된다.
강한 규제가 나올수록 상승장이 꽤 지속되었다는 것이고
강한 완화가 나올수록 하락장이 꽤 지속되었다는 것이다.
시장이 바닥일 때는 ‘다주택자에게 담보대출을 허용(LTV 30%)’했었다.
지금 다주택자에 대한 논의를 들여다보면 얼마나 파격적인 완화책이었는지 실감이 날 것이다.
시장이 과열되는 것 같지만 아직 많은 사람들이 공감하지 않고 있다고 여겨질 때는
가장 컨트롤하기 쉬운 금융규제(대출규제)가 나온다.
재작년의 총량 규제, 작년의 6.27, 10.15를 떠올리면 점점 규제의 강도가 강해지는 것을 알 수 있을 것이다.
여기서 주의해야 할 점은
이게 규제의 끝이 아니라는 것이다.
이런 판단의 근거는 지난 사이클의 경험에 기반한다.
비공식 금융 규제(정부 압박에 따른 은행 자율 규제) → 공식 금융 규제(LTV 변화) → 공식 거래 규제(토허제 등) → 양도세 규제 → 보유세 규제 → 기타 정상 거래 자체가 어려워지게 하는 신박한 규제
의 순서로 돌아간다.
지금은 양도세 규제가 논의되고 있는 시점이며 이는 지난 시장의 2017, 18년에 해당한다.
그러므로 지금이 2018년과 흡사하다고 말한 것이다.
| 내가 취해야 할 자세와 행동
그러면 지금 우리는 어떻게 접근해야 할까?
일단 ‘집을 가지는 것의 의미’라는 본질적이고 원초적인 질문에 대한 답을 내려야 한다.
사람들은 보통 ‘손해를 보지 않겠다’라는 1차원적인 생각을 기반으로 행동하지만
실제 정답은 다르게 접근해야 하므로.
‘운동을 하면 피곤하고 힘들거야’는 절대적으로 맞는 말이다.
그러나 ‘운동을 하면 피곤하고 힘들겠지만 체력이 좋아지고 몸이 나아질거야’도 맞는 말이다.
‘집을 샀다가 잘못하면 세금으로 손해볼거야’는 맞는 말이 될 수 있다.
그러나 ‘집을 샀다가 잘못해서 세금을 지금보다 더 내야 할 순 있지만 구매력을 보존하고, 하루가 다르게 치솟는 전월세를 감당하는 것 이상으로 안정감을 주는 가족의 보금자리를 마련할 수 있어’도 맞는 말이다.
그러므로 시류에 휩쓸리기보다 ‘내집마련’이란 행위가 시대적 상황과 무관하게 가지는 의미를 다시 한 번 곱씹어보아야 한다. 그래야 행동할 의지와 용기와 실행력을 갖게 될 것이다.
그렇게 의지를 다지게 되었다면 다음으로는 원칙을, 그 다음으로는 현재 상황을 보고 전략을 짜야 한다.
원칙은 '내가 살 수 있는 집 중 가장 좋은 것(수요는 많고 공급은 제한된 것, 나 뿐 아니라 다른 사람도 갖고 싶은 것, 나가려는 사람보다 들어오려는 사람이 많은 것)을 알아보고, 결국 많이 알게 되는 것이다.
매번 강조하는 것인데 생각보다 사람들이 이 말을 자꾸 간과하므로 다시 한 번 강조한다.
내가 사는 동네에서만 집을 찾지 말라.
내가 지금 당장 편할 것으로 보이는 곳에만 목숨걸지 말라.
긴 안목을 가지고 5년 뒤, 10년 뒤에 과연 내가 가장 만족할만한 선택은 무엇일지를 고민하며 전혀 가보지 않은 곳, 하나도 모르는 동네까지 모두 포함해 뒤져야 한다.
이것이 원칙이며 이는 우리 나라가 국가가 집을 배급하는 공산 사회 주의 국가가 되지 않는 이상 시기를 막론하고 유효하다.
마지막으로 현재 상황에 따른 전략은 ‘다주택자의 급매를 타겟으로 하는 것’이다.
이 또한 내가 자주 하는 말인데, ‘규제는 실수요자에게 기회가 됩니다’이다.
지금 규제가 어떻게 될지 정해진 것이 없다.
‘다주택자 양도세 규제 유예를 끝낸다’만 정해졌을 뿐
정책의 세밀함이 떨어지고 관계 부처간 엇박자가 나는 것이 매일같이 보도되고 있다.
(토허제이고 임차인이 거주하는데 어떻게 파나요?에 대해 명쾌한 기준이 없으며 이에 대해 당국자들은 모두 이야기가 조금씩 미세하게 다르다)
그럼에도 기존에 많이 오르고 대출 규제로 인해 당장 구매력이 축소된 지역, 즉 상급지에서 매물이 늘어나고 있다.
이 늘어난 매물은 무엇인가?
그것이 바로 기회다.
왜냐하면, 자본주의 대한민국의 원화 통화량은 계속해서 늘어나고 있고(즉 화폐가치는 계속 하락하고 있고)
서울을 포함한 수도권의 입주물량은 평년대비 절반 수준이며
전세와 월세는 단지마다 한 개조차 없는 경우도 많기 때문이다.
이것이 지금 우리 눈 앞의 파도 뒤에서 조용히 불어오고 있는 거대한 바람이다.
10년 이상 투자하며 후회하는 사람을 많이 봐왔다.
그들은 경험이 부족하고 그래서 항상 눈 앞의 파도를 본다. 그 파도만을 본다.
그러나 경험이 있는 자들은 높은 곳에 올라가 바람의 방향을 본다.
어찌보면, 이런 글을 통해 10년 이상의 경험을 공유받을 수 있는 것도 꽤 가성비가 나오는 일이다.
그러나 그것에 만족한다면 삶의 변화는 전혀 일어나지 않을 것이다.
중요한 것은
내가 이 기회를 잡을 것인가 결심을 단단히 하고,
원칙에 맞게 행동하려 노력하며
전략을 충실히 이행하는 것이다.
사람인 이상 어찌 집값의 단기적 방향을 맞출 수 있겠는가.
그러나 기회가 왔을 때 올바른 내집마련을 하고, 그렇게 마련한 내 집에서 이후의 인생숙제에 맞서며 시간을 보내다보면 그것은 내 집일 뿐 아니라 자산이 되어, 끊임없이 뿜어져나오는 돈들의 가치하락을 꽤 그럴 듯하게 막아줄 것이다.
혼란스러운 나머지 ‘어, 어’하면서 결정을 유보하고 시간을 헛되이 보내지 말라.
그 시간이 당신에게 후회의 씨앗이 될지 깊게 고민하라.
파도가 아닌 바람을 보라.
주변인들의 소음이 아닌 스스로의 노력과 배움을 통해 중심을 잡고 앞으로 나아가라.
이 글이 자신의 인생을 스스로 살아내고자 하는 모든 이들에게 도움이 되기를 간절히 바란다.
