1. 저자 및 소개
- 2020년 6월 대한민국 부동산 시장을 그린 책, 부동산 가격이 상승을 거듭하자 정부는 각종 규제책을 냈다.
이러한 규제에 부동산 시장은 충격을 받은 것 같았지만 정부의 의도나 전문가의 예상과 다르게 흘러갔다. 단 하나 분명한 것은, 대한민국 부동산 역사가 증명하듯 시장은 언제나 규제를 이긴다는 것이다. 시장이 규제를 이기는 순간 억지로 눌렀던 가격이 터지는 폭등장이 온다는 것.
- 저자는 공인중개사와 분양사 홍보팀장으로 일하면서 우리나라 부동산 시장을 비합리적인 인간이 만들어내는 투기 시장으로 본다. 그리고 가격을 좌우하는 것은 바로 대중심리, 저자는 대중심리와 정책 부작용으로 인해 부동산 시장에서 일어나는 일들이 무엇인지 보여준다.
2. 본 - 깨 - 적
[본] 부동산 시장이 과열될 때 일본 정부는 손을 놓고 있었고, 그 결과 엄청난 폭등이 일어나 크고 작은 사회적 부작용이 발생했습니다. 부동산 가격 폭등 후엔 강력한 규제를 내놓아 시장의 폭락을 초래했고요. 이를 목격한 우리나라 정부는 시장이 과열되는 조짐이 보일 때마다 강한 규제책을 내놓아 폭등을 막고자 노력했습니다. 결과적으로 부동산 가격의 상승은 막지 못했지만, 일본 부동산처럼 상상하기도 힘든 폭등은 막을 수 있었습니다.
[깨] 우리나라 정부는 폭등하면 규제를, 폭락하면 완화 정책을 편다. 그것이 진보정권이든 보수정권이든 상관 없이 그런 사이클 속에서 진행되어 왔다. 우리나라가 일본처럼 폭락하지 않는 이유는 전세가 있기 때문이고, 그 전세가 하방지지선 역할을 하는 것으로 보인다.
[적] 과열 뒤에는 반드시 폭락이 온다. 그리고 그 어떤 정부도 시장을 이길 수 없다. 부동산 시장이 과열 되는 것 같다면,
점점 현금 비중을 늘리고 다가올 위기를 대비해야 한다.
[본] 부동산 시장이 상승기인가 침체기인가에 따라 인간의 행동은 달라집니다. 가격이 계속 오를 것 같으니 영혼까지 끌어모아 집을 사는 겁니다. 30대가돈이 많으면 얼마나 많겠습니까? 부자 부모에게 물려받지 않고서야, 40대나 50대, 60대보다 많은 돈을 모으진 못했을 겁니다. 이렇게 비교적 가진 돈이 적은 30대가 집을 가장 많이 산다는 건, 곧 투자 경험이 적은 사람이 분위기에 가장 쉽게 휩쓸린다는 뜻이기도 합니다.
[깨] 이 의견은 조금 다른 것이 오히려 30대가 앞으로 벌 소득이 더 많기 때문에 돈이 없어도 충분히 여력은 더 있다고 생각한다. 모아둔 재산은 50대 60대들이 더 많을 지 모르겠지만, 50대 60대는 더 이상 소득이 없기 때문에 쉽사리 결정하지는 못한다고 생각한다. 그래서 월부에서 공부를 할 때, 3040대 비율을 보며 수요력을 파악하는 것도 이와 마찬가지라고 생각한다.
[적] 저자의 말 대로 30대가 집을 많이 산다는 것은 분위기에 휩쓸린다는 내용을 완전 부정할 수는 없는 것 같다. 지금의 시장에서, 과열되면 쫓지 말고 냉정하게 현실을 직시하는 연습이 필요하다.
[본] 왜 그 같은 호재에도 역세권 아파트의 가격이 오르지 않은 걸까요? 바로 이 때가 부동산 사이클상 하락기에 해당했기 때문입니다. 부동산 하락기에서는 본래 시장에 매물이 많이 나오게 마련이고, 매물이 많아도 이를 사려고 하는 사람이 없습니다.
[깨] 아무리 좋은 호재여도 하락기에는 전부 싸다. 사람들이 보지 않는다. 둔촌주공이 그랬고 대전 엘리프가 그랬다. 아무리 좋아도 사람들은 침체된 분위기 속에서는 아무것도 하지 않는다.
[적] 그럴 때, 좋은 가치 있는 단지를 매수하는 것이 투자자라고 생각한다. 그 때 모두가 둔촌주공과 엘리프가 좋다는 것은 알았지만 침체된 분위기 속에 판단이 흐려졌다. 모두가 아니라고 할 때, 확신을 가지고 투자하는 것이 실력있는 투자자다.
[본] 어떤 결정을 내리기 전에 우리는 자신만의 기준을 세워야 합니다. 우선순위 요건을 충족하는지 따져봐야죠. 이런 기준을 세울 시간과 노력을 기울이지도 않은 채, 그저 남을 통해 좋은 결과를 얻으려고 하는 건 욕심입니다.
[깨] 결정을 내리기 전 기준이 없다면, 결정을 하고 나서 정말 후회한다. 기준이 없는 투자는 상승을 해서 돈을 벌었다면, 운이 좋은 것이고 하락을 해서 돈을 잃었다면 재수가 없는 것으로 치부 되며, 공부를 안해서 그렇다는 한 줄로 갈음이 된다.
[적] 원칙과 기준을 통해 투자를 진행하고 추후 그것을 복기하며 어떤 점이 부족했는지, 어떤 점은 잘했는지 파악하여 다음 투자에 적용해야 한다. 10채까지는 연습이다.
[본] 무분별한 투자자는 어려운 상황이 닥치면 버티기가 힘들어 집니다. 리스크를 대비해 자금 계획을 세워놓은 것도 아니고, 아파트 가격이 계속 오르리라는 확신도 없습니다. 그러니 예상치 못하게 반전된 시장에 가장 먼저 급매물을 내놓는 사람이 바로, 준비되지 않은 투자자입니다.
[깨] 무분별한 투자자는 상승에 환희하고, 하락에는 제일 먼저 판다. 냉정한 투자자는 상승에 경계하고 하락을 대비한다.
[적] 상승장이 제일 무섭다. 반드시 하락장이 올 것을 알고 대비가 필요하다. 그리고 그것을 버티면 경제적 자유를 달성한다.
[본] 서울의 부동산 시장이 하락장으로 접어든 것 같다면, 투자자는 본격적인 하락장으로 치닫기 전에, 웬만하면 투자 물건을 정리해야 합니다. 그렇게 투자 물건을 매도해서 얻은 현금으로 서울 시장과 반대 사이클을 그리고 있는 지방의 도시에 투자하는 것이 현명합니다.
[깨] 하지만 하락장이 올 지 안 올지 아무도 모를 것 같다. 그래서 가치 있는 자산을 꾸준히 들고 있으며 버티는 것이 중요하다. 특히, 수도권은 더더욱 그런 것 같다. 지방은 빠르게 매도하는 것이 맞지만 수도권은 꾸준히 들고간다.
[적] 지방 물건을 팔아 수도권으로 갈아 끼우자. 그리고 지키자.
[본] 부동산이 대세 상승장으로 이어지기 위해서는 반드시 전세가격이 밑에서 매매가격을 밀어 올려주는 작용을 해야 합니다. 그러려면 전세가격 상승이 선행되어야 하죠. 물론 아파트의 전세가격이 상승하지 않는데, 일시적으로 매매가격이 오를 수 있습니다.
[깨] 지방 투자를 지켜보면서 느끼는 것은 전주, 울산을 보면 공급이 없어지고 전세가 사라지며 이러한 것들이 매매를 밀게 되면서 적은 소액으로도 큰 수익을 내는 것을 보며, 소액투자가 충분히 가능하다는 것을 깨달았다.
[적] 현재 수도권도 전세가 사라지고 있고 지방도 일부 지역은 공급이 전부 사라져서 전세가 사라지고 있다. 투자하기 너무 좋은 시장이다. 앞마당을 더 적극적으로 늘리면서 투자하자!!!
[본] 인기 없는 아파트는 사실상 매물을 내놓고 기다려도 아무도 쳐다보지 않기에 가격이 오를 수 없었습니다. 게다가 이미 매물이 많이 나와 있으니 가격이 오를 거란 기대가 없어 매수자도 나타나지 않았죠. 그런데도 전세가격이 매매가격의 턱 밑까지 올라오면 상황이 바뀝니다.
[깨] 인기 없는 아파트도 전세가 매매가격 밑까지 오르면 결국, 전세가 없어져서 사람들이 매매로 전환된다.
[적] 가치가 있는 아파트를 매수해서, 가격이 오를 때까지 기다린다. 인기 없는 아파트가 가치가 없는 것은 아니다.
