[월부닷컴 열반스쿨 기초반 89기_레슬매니아] 2강 후기 투자자의 언어로 다시 태어나기: 나의 핫 존을 찾기 위한 여정에 돌입하다.

나는 이제야 조금 이해했다.
사람이 어떤 목표를 갖느냐에 따라 살아가는 방식이 달라지고, 그 목표는 결국 ‘오늘 내가 무엇을 할지’를 결정하는 나침반이 된다는 것을. 이번 열반스쿨 기초반 강의에서 나를 가장 많이 생각하게 한 과제는 ‘비전보드’였다.

단순히 예쁜 사진을 붙여두는 것이 아니라 내가 왜 투자해야 하는지를 명확히 하게 만드는 과정이었다.
나의 비전이 명확할수록 행동이 달라지고, 그 행동들이 결국 미래의 나를 만든다는 사실을 다시 체감했다.

1. 선택과 집중 ― 물이 바위를 뚫는 힘을 믿는다

나는 그동안 ‘다 잘하고 싶다’는 마음으로 살아왔다.(완벽주의ㅠㅠ)
하지만 강의에서 “무언가를 얻기 위해서는 필연적으로 어떤 것은 포기해야 한다”는 말을 들으며 마음이 확 흔들렸다.

특히 “뾰족해져야 목표를 이룰 수 있다”라는 한 문장이 오래 남았다.
그동안 나는 무언가를 깊게 파기보다는 넓게만 흩뿌렸다는 사실을 인정할 수밖에 없었다. 이제 나는 투자라는 한 지점을 뾰족하게 파고들기로 결정했다.

2. 종잣돈의 중요성 ― ‘얼마나 모을 수 있을까’를 처음으로 계산하다

지금까지는 그냥 ‘저축해야지’ 수준의 막연한 생각뿐이었다. 하지만 종잣돈의 크기가 투자 속도를 결정한다는 사실을 배우고, 처음으로 “내 연 소득으로 현실적으로 몇 년에 얼마를 모을 수 있을까?”를 계산해보게 됐다.

나는 소득이 넉넉한 편이 아니다. 그렇기에 베타 투자(시장 수익률을 따라가는 방식)만으로는 원하는 속도로 자산을 키우기 어렵다는 점도 실감했다. 결국 알파 투자(부동산 등에서 우위 전략을 갖는 투자)를 배워야 한다는 결론을 내렸다.

이건 나에게 아주 중요한 전환점이었다.

3. 시스템 구축 ― ‘몇 채를 살 것인가’로 질문의 수준이 달라지다

이번 강의는 단순히 ‘부동산이 좋아요’가 아니라 “어떤 기준으로 무엇을, 언제, 어떻게 살 것인지”에 대한 시스템을 알려줬다.

• 나는 몇 년간 몇 채를 살 수 있는가?
• 투자금은 어떻게 회전시키는가?
• 기대수익률과 투자 채수를 곱하면 언제 노후 준비가 끝나는가?

이 질문들은 평생 단 한 번도 생각해본 적 없는 질문이었다. 하지만 이 질문들이야말로 진짜 투자자의 질문이었다.

4. ‘시간을 모으는 사람’이 되어야 한다는 것

1만 시간의 법칙. 머리로는 알고 있었지만, 이제는 ‘나도 예외가 아니다’라는 사실을 인정하게 됐다.
평일과 주말을 합쳐 하루 3시간씩 투자 공부를 한다면 1년 후에는 1,000시간이 쌓인다.

나는 부자가 되고 싶어 했다. 그러나 그렇게 중요한 목표에 하루 30분도 쓰지 않았다는 사실이 부끄러웠다.
이제 시간도 자산처럼 모아야 한다는 것을 마음에 새겼다.

5. 부동산 가격을 움직이는 진짜 요인들을 배우다

숲과 나무의 관점. 이 개념은 투자자 시선으로 세상을 바라보는 새로운 방식이었다. 특히 ‘입지 독점성’이라는 개념이 정말 강하게 남았다. 어떤 곳은 단기적으로 떨어질 수 있지만, 독점적 가치를 가진 곳은 결국 다시 오른다.
이 말이 너무나 명확해서 오히려 마음이 편해졌다.

6. ‘핫존·콜드존’ ― 야구와 투자, 그리고 나

야구에서 좋은 타자는 자신이 잘 치는 공을 기다렸다가 배트를 휘두른다. 투자도 마찬가지다.

• 내가 이해하는 시장(핫존)에만 투자한다.
• 이해가 부족한 영역(콜드존)은 과감히 건드리지 않는다. 잘못 건드리면 땅볼, 플라이아웃, 최악엔 병살타, 삼중살이다.

이 비유 하나가 내 마음속 두려움을 많이 없애줬다. 그동안 나는 “왜 나는 다 어렵지?”라고 생각했지만 사실 모든 시장을 알 필요가 없던 것이다. 내가 배트를 휘둘러야 할 순간에, 정말 내 공이 올 때, 그때 가장 좋은 스윙으로 안타를 치면 되는 것이다. 지금까지는 타석에 서서 휘두르지 않고 삼진아웃만 당했지만 이제는 스윙이라는 걸 제대로 해보고 싶다는 생각도 들었다.

7. ‘저-환-수-원-리’ 부동산 투자 원칙

이번 강의에서 배운 가장 실전적인 내용이었다.

• 저평가: 가치 > 가격
• 환금성: 팔아서 현금화하는 것
• 수익률: 수익금 / 투자금
• 원금보전: 역전세, 입주, 전세가율 리스크 관리
• 리스크관리: 내가 리스크 그 자체가 되지 않도록 공부해야 함

8. 내 삶에 적용할 부분: 어설픈 ‘핫 존’이 아닌 제대로 된 ‘핫 존’을 만들고 싶다.

강의중 너바나님께서 하신 말씀이 마음에 남았다. “지나간 차는 돌아보지 말아라. 지금 탈 수 있는 차에 올라타라.” 지난번 강사와의 만남에서도 들었고, 이제까지 강의들에서도 계속 들었던 말이다. 나는 너무 오랫동안 ‘언젠가 준비되면…’ 이라는 말만 반복했다. 과거를 계속해서 후회하며 아무것도 하지 않았다. 늘 기회는 있었지만 난 준비되지 않은 상태였다. 

이제는 준비된 상태가 될 수 있도록 나아가겠다. 공부하고, 계산하고, 기준을 세우고, 잘 준비해서 기회의 신의 풍성한 앞머리를 꽉 붙잡고 놔주지 않겠다. 

그러려면 어설픈 핫 존으로는 의미가 없다. 제대로 된 핫 존이 필요하다. (테임즈의 핫 존까지는 아니더라도) 타석에 섰을 때 투수를 두렵게 하는 타자가 되고싶다. 홈런을 치는 타자보다는 팀에 필요한 출루, 한 점을 만드는 팀배팅을 할 수 있는 사람이고 싶다. 내가 가족을 이루게 된다면 특히 더 그렇다. 가족이라는 팀을 이기게 만드는 남자가 되고 싶다.(지금은 혼자이고, 앞으로 혼자이더라도, 원맨팀이더라도 말이다.)

지금까지는 타석에 서서 투수가 던지는 공을 바라만보고 있다가 3구 삼진을 당하는 경우가 대부분이었다. 스윙조차도 하지 않았으니까. 하지만 이제는 다를 거라는 걸 확실히 안다. 나는 이제 휘두를 것이다. 자신있는 코스에 들어오는 공은 절대 놓치지 않고 배트에 강하게 닿도록, 수비수를 뚫고 멋진 안타를 만들 수 있도록.

이번 열반스쿨 기초반 강의는 단순히 지식을 얻는 시간이 아니었다. 내 사고방식을 바꾸고, 나의 핫존을 어떻게 더 뜨겁게 만들어야 할지, 앞으로의 10년을 어떻게 살아야 하는지 기준을 세우는 시간이었다. 나는 이제 스스로에게 말한다.
“나는 레슬매니아! 핫 존을 더 뜨겁게 만들 미래의 투자자! 기회가 오면 반드시 친다. 그리고 반드시 성장한다.”

--기억에 남는 점(강의 들으면서 적은 내용)

1. 비전보드가 중요한 이유: 
   1) 어떤 목표를 갖느냐에 따라 지금 해야 할 행동이 달라진다. (어떤 삶을 살고 싶은가-비전-에 대한 생각이 필요해요.)
   2) 내가 왜 투자를 해야 하는지 알기 위해서 중요한 것이 비전보드.

 2. 선택과 집중의 중요성

    1) 물이 바위를 뚫기 위해서는 꾸준히 포기하지 않고 계속 해나가는 힘이 중요함.
    2) 무엇을 선택하고 집중할 것인지 잘 생각할 것!

    3) 다 이루는 것은 쉽지 않음. 우리 주변엔 그런 사람이 존재하기는 거의 불가능. 무언가를 이루기 위해서는 어떤 것은 포기를 해야함. 나에게 가장 중요한 것이 무엇인지 아는 것이 필수

    4) 뾰족해져야 목표 달성이 가능해진다.(이미 내 턱은 많이 뾰족한데.. ㅎㅎ)

3. 모으는 종잣돈의 중요성

  1) 모으는 종잣돈이 적으면 투자할 수 있는 자금이 적기 때문에 수익률이 높게 나더라도 노후 자금 달성에는 시간이 오래 걸림.

  2) 부업을 하거나 몸값을 불려서(근로소득을 늘릴 수 있는 방안을 찾아서) 모으는 종잣돈의 크기를 해가 갈수록 키울 수 있도록 해야함.

  3) 나는 일년에 얼마나 모을 수 있을까? 얼만큼 모으고, 얼만큼의 수익률의 내야 노후 자금 달성에 더 일찍 다다를 수 있을까? (나는 몇년을 투자해야 하는가?)

  4) 소득이 충분한 사람은 베타투자로도 충분

  5) 나는 소득이 그렇게 넉넉치 않으므로 알파투자로 가는 것이 중요함.

4. 시스템 구축의 필요성

  1) 나는 몇채를 투자해야 하는가?(기대수익 × 투자한 아파트 채 수)

  2) 수익률 20% 나오는 대체 투자가 있는가?

  3) 다주택자보다는 똘똘한 한 채가 더 나을 수 있다.(돈 많은 사람들에게는 이게 맞지만..)

5. 1만시간의 법칙

  1) 한 번에 다 하려고 하면 안 된다.

  2) 1년에 1000시간. 하루에 3시간 정도씩. 투자 공부(평일과 주말 적정한 시간 배분)

  3) 중요하고 시급한 일들 중 하나로 투자 공부를 놓아야 할 것 같다.

6. 돈을 모으는 것만큼 시간을 모으는 것 또한 중요하다.

7. 부동산 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소

  1) 장기적(숲의 관점): 물가, 통화량, 경기, 수요(입지), 입지독점성(해자가 있는 곳에 투자해야 한다.)

  2) 단기적(나무의 관점): 가격저평가여부(지방 투자에 적합할 듯. 가치가 있는데 가격이 싸네?), 매수(매도)심리, 입주물량, 투자기준(사람들이 팔려고 할 때 사야함. 나는 호황에 팔고, 불황에 산다는 원칙이 필요함.)

8. 급격하게 올라간 지역은 하락을 맞을 수 있다.

9. 돈의 가치가 떨어지는 상황에서 실물자산을 소유하지 않는 것은 자본주의 사회에서는 잘못된 선택. 

(근로소득과 자본소득의 합산, 왼손과 오른손이 다 있어야 싸울 수 있다.)

10. 부동산 투자는 야구와 비슷하다. 잘 치는 타자는 자신의 핫 존(강한 코스, 타격 성적이 좋은 코스, 잘 치는 코스)과 콜드 존(약한 코스, 타격 성적이 나는 코스)을 잘 알고 있다.
 - 좋은 투자자는 자신의 핫 존(이해도가 높아서 투자 성과가 나는 영역)과 콜드 존(이해도도 낮고 실패 가능성이 높은 영역)을 잘 알고 있다.

 - 타자는 모든 코스를 잘 칠 필요가 없고 자신이 잘 칠 수 있는 공을 기다렸다가 치면 된다.

 - 투자 또한 마찬가지다. 모든 전략을 다 알 필요가 없다. 모든 영역에서 수익을 내기도 어렵고 낼 필요도 없다. 잃지 않기 위해서는 내가 이해하는 시장에 투자하고, 이해 못하는 시장은 건드리지 않아야 한다. 이것이 장기적으로 자산을 지키는 핵심 원칙이다. 내게 기회가 왔을 때 내가 잘 칠 수 있는 공이라면 배트를 멋지게 휘두를 것!!!

 - 야구와 투자의 다른 점: 야구는 스트라이크 3개 먹으면 아웃. 투자는 계속 기다려도 됨. (하지만 계속 아무 결과도 낼 수 없음.)

 - 해야 하는 투자(쳐야 하는 공): 가치가 있는 곳(수요는 많고 공급은 없는 곳, 가치가 저평가된 곳) 

11. 도박(하이리스크, 하이리턴), 투기(가치를 파악하지 못하고 하는 것), 투자(철학과 원칙이 있는 것) 

 12. ROI: 내가 투자한 비용과 그 결과로 얻은 성과를 연결해 주는 중요한 기준

13. 부동산 투자의 원칙(저-환-수-원-리)

    1) 저평가여부(가치>가격)

     - 비교평가를 통해 알 수 있음. 2개 이상의 것들을 비교해야 한다. 그래서 임장이 필요함. 임장보고서 작성.

    2) 환금성(이게 무지하게 중요함. 부동산은 환금성이 안 좋음. 주식은 좋은 편)

     - 오피스텔, 도시형 생활주택 등은 안 들어가는 것을 추천. 나홀로 단지도 비추.

    3) 수익률(내가 넣은 투자금 대비 얼마가 돌아오는가?)

     - 수익률=수익금/투자금(매매가-전세가)

     - 72의 법칙: 72 ÷ 수익률 = 원금이 2배가 되는 기간 
         (1억이 있는 상태에서 수익률이 10%인 투자를 하면 7.2년 뒤에 2억이 된다.)

     - 투자 1년차의 적정목표 수익률은 잃지 않는 것. 2년차엔 10%, 10년차엔 20% 
     - 자본주의 투자실력을 키우는 것=향후 10년 동안 평균 수익률을 높이는 것

     - 수익률 높이는 법: 가치가 높은 곳(수요가 많고, 공급은 없는 곳: 서울) , 적절한 투자금 , 전세금 상승(투자금이 줄어든다.), 무릎 이하의 좋은 타이밍에 투자하는 것(좋은 타이밍을 잡는 것이 그만큼 중요하다.), 수익률과 수익 둘 다 중요함, 인내(투자시장에서 버텨내기-지방은 인구수, 학군 같은 것들이 중요, 내가 투자한 물건의 가치를 신뢰하기)

     - 전세투자는 수익률을 극대화하는 무이자 레버리지 투자. 

    4) 원금보전(잃지 않는 투자)

      - 적정전세가율(지방 80%)

      - 매매가=실거주가치+투자가치(20억 매매가=7억 실거주가치+13억 투자가치: 투자 가치는 빠질 수 있음)
      - 주변에 입주물량이 터지면 원금 보존이 안 됨.

      - 매수시: 이 물건을 통해 내가 겪을 수 있는 최악의 손실은 얼마일까? 적정 전세가율 이상의 부동산 매수. 앞으로 전세가가 오를 수 있는 부동산을 매수해야 함. 가치 있는 부동산을 매수했다면 가격이 하락하거나 오르지 않더라도 버텨야한다.

     5) 리스크RISK 관리

      - 나 자신이 리스크가 되지 않으려면 제대로 공부해야 함.

      - 가장 큰 투자 리스크는 역전세. (단기간에 입주물량이 터질 때, 정부 규제가 있을 때, 전세가가 많이 올랐을 때)

      - 보유 아파트 채 수가 많아질수록 전세가 높게 받는 것은 리스크가 될 수 있음.
      - 레버리지 투자할 때 너무 큰 갭으로 투자하지 말 것. 전세금 욕심 부리지 말것. 수익은 언제 오를지 모르기 때문에 고정적인 수입(급여)은 정말 중요하다.

14. 선배와의 대화 잘 활용하기

15. 부동산 전망

  - 투자 명언: 세상에는 두 가지 부류의 예측자가 있다. 첫째, 미래를 모르는 사람들. 둘째, 자신이 미래를 모른다는 사실조차 모르는 사람들이다. (존 케네스 갤브레이스)

  - 긴 일생 동안 좋은 파도와 나쁜 파도 둘 다 수차례 밀려올 것을 생각하며 능숙하게 그 안에서 수영해나갈 수 있도록. 헤엄칠 수 있는 능력을 갖는 것이 중요하다.

  -  집값이 떨어지려면 나라 경제를 망가뜨려야 하는데..

  - 앞으로 내집마련의 기회는 점점 사라짐. 더 문제는 집값은 계속 오를 거라는 점. 이제는 월세를 살 것인지, 내집마련 막차를 탈지 결정해야 하는 상황.(비트코인이나 주식과는 다르게 부동산, 그러니까 집은 필수재!!!)  투자자가 아니라면 1주택이 유리함.(세금 때문에..) 다주택 전략을 잡아가는 나 같은 사람은 세금부분 대응이 필요하다. 구체적으로 계산해놓고 해야 함. 지금은 부동산 매수 기회가 맞다. 서울, 광역시 안에 가장 저평가된 아파트를 사야한다.(파도 이론: 파도가 중심부에서 높이치고 해변가로 갈수록 낮아진다. 서울의 시장이 중심부라면 수도권과 지방은 해변가, 광주광역시는 해변가 끝인거 같은데.. 부산을 봐야하나..)
   - 지나간 차는 돌아보지 말자. 지금 살 수 있는 거 사야 함. 아.. 빨리 사야겠다.

16. 꿈을 꾸는 것도 어렵지만 꿈을 지키고 이어가는 것도 어려움. 포기하지 않는 것이 제일 중요.