✅아파트명 : 마곡엠밸리7단지
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
종사자수 : 290,473명
사업체수 : 58,806
2. 교통
08:00AM기준
강남 54분 / 여의도27분 / 시청42분
3.학군
명덕여중91.9%, 염창중88.5%, 성재중86.6%, 화곡중87.3%, 덕원중 86.6%, 염경중 86%
4. 환경
대형마트 4곳
대학병원 1곳 : 이대목동병원
5. 공급
29년까지 공급이 단 하나.. 등촌동에 [힐스테이트등촌역-543^]
정말없다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : NO!
[절대적 저평가]
-전고점 : 21년9월 17.75억
-최근 실거래 : 25년10월 18.95억
-현재호가 : 22억
최근 실거래보다 3억가량 높은 가격으로 호가가 올라와 있음
[상대적 저평가]
-22억으로 살 수 있는 최선인가? NO!
22억으로 필터링해보니 영등포구, 동작구 선호단지들이 줄줄이 나온다…
상대적 저평가는 아닌 것으로 판단됨.
2) 환금성 : YES!
300세대 이상, 강서구 내 최고로 선호되는 단지.
하지만 1004세대에 비해 하락장때 거래량이 적긴 했다.
3) 수익률 : 전저점 14.4억을 기준으로 2배 상승한다고 하면 10년 간 28억까지 상승여력 있음.
현재 22억에 매수한다면 현재 반정도 온 듯. 무릎~허리에서 매수.
토허제가 아니라는 가정하게 전세레버리지 투자를 한다면 투자금은 14억이 들며 28억까지 상승한다고 했을 때 수익률이 50%미만임.
4) 원금보존 : 전고점을 넘은 상태이므로 안전마진이 확보된 상태는 아니다.
5) 리스크 대비: 역전세 가능성 NO!
(현재전세물량) 현재 강서구는 전세가 씨가 말랐음.
(3년간 공급) 26년 약500세대의 등촌동 [힐스테이트등촌]뿐
(현재 전세가 고평가여부) 최고 전세가가 8.5억인데 반해 현재 8억으로 매매가는 전고점을 넘었지만 전세가는 전고점을 넘지 않은 상태. 전세가가 높다고 판단할 수 없겠다.
나의 투자 결론(매수 여부): 매수를 진행하지 않는다.
강서구에서 좋은 가치의 아파트인것은 맞다고 판단이 되나 호가(22억)대비 저평가는 아니라고 생각한다.
저환수원리 중 저평가에서 탈락.
✅ 작성하면서 느낀점 :
입지가치와 함께 저환수원리로 한 번 더 정리를 하니 매수판단이 확실하게 들었다.
특히나 수익률을 계산하는 부분에서 투자금 대비 얼만큼의 수익을 낼 수 있는 지 계산하고 매도시점을 생각하는 것이 투자 판단에 유의미했다.
