실전 임장 클래스(w/줴러미 튜터님) 및 부천 지역 특강(w/진담 튜터님) 후기 [이온1014]

부천 지역 분석 강의

인상깊었던 점: 

1. 90년대 1기 신도시여서 사람들에게 크게 선호받지 못한 곳인 줄 알았는데 7호선 교통, 중상동의 좋은 환경, 공급도 크게 없는 장점도 있어서 부천의 매력에 대해 알게 되어 인상깊었습니다.
2. 지하철 역을 따라 생활권이 구분된다는 점도 신기했고 7호선의 입지 파워를 느낄 수 있었습니다.
3. 부천은 직장, 교통, 학군, 환경, 공급 요소 중 ‘교통’이 제일 중요하며 환경이 영 좋지 않은 신중동 쪽도 투자는 고려할 수 있다는 점도 인상깊었습니다. 교통이 좋지 않은 범박/옥길은 좀 후순위로 생각해야겠습니다.
4. 대장지구는 지금으로서는 크게 걱정하지 않아도 된다. 부천은 인천과도 접해있고 서울 공급에도 영향 받고, 대장지구도 예정되어 있는데 일단 대장지구는 2030년? 더 밀릴 수도 있어 현재 투자에는 영향이 없다고 봐도 된다고 하신 점도 인상깊었습니다.
5. 교통이 중요하나 서해선은 업무지구를 지나지 않아 의미 없다. 김포공항역에서 서해선을 타본 적이 있는데 사람들이 거기에서는 생각보다 많아 서해선 지나는 부천도 괜찮을 것이라고 생각했는데 실제로는 서해선은 큰 의미 없다고 하여 다시 생각해보게 되었습니다.
6. 웬만하면 소액 투자도 중/상동 쪽을 알아보자!
7. GTX B/D는 아직 갈 길이 멀다. 게다가 강남을 지나지 않아 큰 호재는 아니다는 점도 인상깊었습니다.

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실전 임장클래스 후기

실전 임장클래스 (부천 중/상동 분임-공실 매임) 줴러미 튜터님 (미남^^)과 함께 정말 하루 만에 많은 것을 얻을 수 있는 시간이었습니다. 부천이 워낙 커서 최상위 생활권만 분임했지만 그 안에서도 선호되는 단지, 상가와 애매한 곳의 차이를 확실히 느낄 수 있어서 비교평가하기가 매우 좋았습니다. 그리고 각기 다른 컨디션의 공실을 확인하며 내부 수리 상태는 어떤지, 어느 부분을 수리해야 되는지 더 디테일하게 파악할 수 있어 다음 매임 시 꼭 BM 해야겠다고 다짐했습니다. 그리고 열정 가득하고 실전 경험 많으신 조원 분들의 질문을 통해서도 많이 배울 수 있었습니다. 

인상깊었던 점 & 적용할 점:

1. 임장할 때 어르신만 많을 경우 어르신의 옷차림과 수준을 보자: 주말 낮엔 젊은 사람들은 그 시간에 다 자고 있으니까, 평일엔 젊은 사람들이 일하고 있으니까 애들은 학교에 있으니까 임장 시 사람을 보기가 어렵다. 하지만 어르신들은 언제나 계시니까 어르신들을 보고 생활권의 수준을 파악한다는 말씀이 인상깊었습니다. 

   확실히 압구정 어르신들은 몽클레어, 모피 코트, 중절모, 좋은 향기?!도 났는데 조금 하급지에 어르신들은 참 안타까웠습니다. 그런 점을 생각하고 나니 확실히 다음 임장 시에는 어르신들의 차림새를 잘 봐야겠다고 생각했습니다.

2. 분위기 임장 시 상권의 양과 질을 모두 보라, 프랜차이즈 매장을 보라: 상권의 양은 대부분 알고 있는 백화점 갯수, 상권의 크기를 보면 되는데 상권의 질은 유해 상권이 없는지로 판단한다는 튜터님의 말씀이 인상깊었습니다. 아무리 상권이 크고 백화점 있어도 엔 다 술집이고 안마방이면 정말 애들 키우기 안 좋고 싫을 것 같읕데 그런 상권의 질도 따로 파악을 한다는 점이 인상깊었습니다. 

   그리고 애매한 동네 상권에는 프랜차이즈 매장이 잘 없다고 하였고, 실제로 임장 시 그 차이를 확연히 확인할 수 있었습니다. 그래서 프랜차이즈 매장의 유무도 잘 봐야겠다고 생각했습니다. 

3. 분위기 임장 시 보도블럭의 상태를 보라: 좋은 동네는 도로가에 있는 소나무 한 그루도 신경을 쓰고 보도블럭 옆 꽃도 심고 신경을 쓴다고 하신 말씀도 인상깊었습니다. 안 좋은 동네는 인도도 제대로 없고 담배꽁초 떨어져 있는데 부천 상동은 소나무도 길거리에 잘 깔아 놓고 꽃도 심어 놓고 신경을 많이 쓴 것 같아 이 부분도 다음엔 잘 봐야겠다고 생각했습니다.
4. 단지 임장 시 사진 4장 꼭 찍어라: 단지 임장 시 트렐로에 자세히 기록하는 것은 초보 (이온1014), 튜터님은 문주 (단지 건물도 잘 나오게), 차 (제네시스 이상이면 좋은 차 & 외제차는 8천만-벤츠 E 클래스 이상, 25% 이상 좋은 차 있으면 좀 사는 단지), 공동 현관문 (비밀번호, 페인트 칠 상태, 보도블럭 상태 확인 가능), 조경 (소나무, 분수, 놀이터 등 한 번에 나오게)
5. 매물 임장은 최소 50개는 해야 선명한 앞마당 가능하다: 매물 임장의 중요성을 다시 한 번 강조하셔서 반성이 많이 되었습니다. 다음 임장 강의 때는 꼭 매물 50개는 보겠다고 다짐했습니다.
6. 매물 임장 시 베란다 쪽 창고의 문은 어떻게서든 열어서 곰팡이 상태를 확인해라. 우수관의 물 샌 흔적, 베란다나 안방 구석 등 누수 흔적은 무조건 확인하고 만약 누수 원인을 파악하지 못한다면 매수해선 안 된다. 매물 임장 시 한 번도 베란다를 자세히 본 적이 없는데 반성이 많이 되었습니다. 그리고 오늘 공실 임장에서 누수 흔적도 직접 보니 저렇게 흔적이 있으면 안 되겠구나 싶었고 다음에는 눈에 불을 켜고 확인해야겠습니다.
7. 전세 뺄 때는 화장실은 꼭 수리하자: 기본집이어도 상태가 나쁘지 않아 보이면 그냥 전세를 빼도 되지만 화장실은 되도록 깔끔하게 화이트 톤으로 수리하는 것이 좋다는 말씀 와닿았습니다. 그 외 수리할 때는 한 번에 샷시, 확장, 화장실, 싱크대, 도배, 장판, 몰딩까지 다 하는게 장기적으로 물건 가져가기 좋다는 말씀도 기억에 남았습니다. 구축은 시스템 에어컨까지는 안 해도 되고 대신 신축은 필수라고 하신 점도 메모하였습니다. 또한 신축은 확장을 처음부터 선택할 수 있는데 선택이 안 된 비확장 집은 웬만해선 선택하면 안 된다고 하신 점도 꼭 적용하겠습니다.

8. 매물 털기는 전화로 하면 괜찮다: 한 부동산 사장님께 급매 얘기 듣고 옆 부동산 사장님께 이거 보다 더 싼 거 있어요 라고 말하는 것은 실제 대면해서 하는 것은 좀 부담스럽지만 전화로는 얼마든지 해도 된다고 하신 점도 인상깊었습니다. 더 나은 투자를 위해선 전임과 매임의 벽을 좀 더 깨야겠다고 다짐하기도 했습니다. 만약 실전반을 들을 수 있다면 매물 털기도 좀 옆에서 같이 다니며 배워야겠다고 생각했습니다. 

   그 외 튜터님은 한 물건이 여러 부동산들에 나와 있으면 부동산들에게 다 전화를 걸어 더 싸게 해줄 수 있는 곳을 찾아낸다는 점도 인상깊었습니다. 적극적인 부사님은 집주인에게 좀 더 네고 가능한 금액을 들어서 알고 있는 경우가 있어 그 부사님을 찾아낸다면 더 좋은 조건으로 협상할 수 있다고 하셔서 꼭 적용해봐야겠다고 생각했습니다.

9. 경기도 VS 지방 광역시: 경기도 하나의 시 자체는 인구 수가 부산이나 대구보다 적을 수 있지만 경기도는 인구 수가 서울-수도권으로 전부 묶어서 2000만으로 봐야 하고, 부산은 330만이니 같은 돈 (ex. 5억)으로 투자한다면 다 상관은 없지만 경기도 비규제에 하는 것이 부산에 하는 것 보다 더 나을 수 있다고 하신 점도 인상깊었습니다. 물론 지방 광역시도 땅의 힘이 있지만 결국 지방 광역시 젊은이들이 서울-수도권으로 올라오고 있어 장기적으로는 서울-수도권이 조금 더 나을 것 같다는 말씀이 와닿았습니다.

//이상