[열반스쿨 기초반 89기 고민은 성공을 늦출뿐 바로(85)만이 답이다. 삼 다수 ]2강 강의 후기

1. 투자의 절대 원칙: '저환수원리' + 리스크 관리

투자는 단순한 매매가 아니라, 적은 리스크로 수익률을 극대화하는 과정입니다. 이를 위해 5가지 기준을 반드시 확인해야 합니다.

• ① 저평가 여부 (가치 > 가격):
  • 가격이 싼 것과 가치가 낮은 것은 다릅니다. '저가치' 물건은 피하고, 가치 대비 가격이 싼(저평가된) 물건을 사야 합니다.
  • 담배꽁초 투자: 버려진 것 같아도 가치가 남아있는 저평가 매물을 발굴하는 방식.
• ② 환금성 (Liquidity):
  • 부동산의 가장 큰 약점이자 가장 중요한 요소입니다. 팔고 싶을 때 팔 수 있어야 합니다. 환금성이 없으면 투자금이 묶여 매우 힘들어집니다.
• ③ 수익률 (Profitability):
  • 투자금 대비 수익(매매가-전세가)을 확인합니다.
  • 72의 법칙: 72 ÷ 수익률 = 원금이 2배가 되는 기간.
  • 전략: 수요는 많고 공급이 없는 곳, 가치가 높은 곳을 '무릎 이하'의 가격에서 진입해야 합니다.
• ④ 원금 보존 (Principal Preservation):
  • 투자는 사는 것만큼이나 **버티는 것(존버)**이 중요합니다. 잃지 않는 투자가 선행되어야 합니다.
• ⑤ 리스크 관리 (Risk Management):
  • 주요 리스크: 역전세(전세가 하락), 대량 공급, 금리 인상 등.
  • 헤지(Hedge) 전략: 입주 물량(향후 3년) 체크, 입지 독점성 확인, 무리한 갭투자 지양.
  • 현금 보유: 전세 보증금의 5~10%는 현금으로 보유하여 역전세 등에 대비해야 합니다.

2. 투자의 마인드셋: 원칙과 기준

• 원칙 vs 기준: 원칙(저환수원리 등)은 불변하지만, 기준(진입 시기, 대출 비율 등)은 시장 상황에 따라 유연하게 바뀝니다.
• 완료주의(Done is better than perfect): 완벽주의보다는 일단 실행하고 완료하는 것이 중요합니다. 누군가 주저할 때 도전해야 기회를 잡습니다.
• 벽과 계단: 과정 속에서 만나는 난관(벽)은 해결책을 찾으면 다음 단계로 가는 계단이 됩니다.
• 본질: 돈이 나를 위해 일하게 만드는 시스템(시스템 수익)을 구축하는 것입니다. "너는 네 생각대로 된다."

3. 시장 전망 및 실전 대응 전략

• 대응의 영역: 어떤 파도(상승/하락)가 올지 예측하기보다, 어떤 파도에서도 헤엄칠 수 있는 대응 능력을 기르는 것이 핵심입니다.
• 매수 타이밍: 지금은 매수 기회입니다. 너무 오른 곳보다는 자기 종잣돈에 맞춰 서울 및 광역시 내 가장 저평가된 곳을 공략하세요.
• 관심 지역 예시: 부천 중동, 안양시 동안구 등 (가치가 있고 전세가가 받쳐주는 곳).
• 매도 전략: 수익률 200% 달성 전까지는(5년이든 10년이든) 보유하며 인내합니다.

4. 세금의 이해 (피할 수 없는 비용)

세금은 막연히 걱정하기보다 직접 계산해보며 리스크를 헤지해야 합니다.

• 취득세: 살 때 내는 세금.
• 보유세(종부세): 과하게 보유했을 때 내는 세금.
• 양도소득세: 팔아서 차익이 났을 때 내는 세금.

 적용할점

임보 작성시 매번 적용한던 저환수원리에 대해서 다시한번 느낄수 있었고 너바나님의 투자할때 입지과 가격 적정성  

원금 보전,환금성,수익성,리스크관리를 통해 다시 한번 투자할수 있는 물건인지 확인하는것과"투자를 안 하면 미래가 보이지 않는다." 과거의 역사를 통해 시장의 흐름을 읽고, **'저환수원리'**에 입각하여 저평가된  물건에 투자하고 . 그리고 흔들리지 않는 인내심으로 목표 수익률(200%)이 될 때까지 보유하는 것이 중요하다라는 것을 다시 한번 배울수 있었습니다.