✅아파트명 은하수벽산 (안양시 동안구)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장: B등급 (18만)
2.교통: B등급 (부도심 1시간 이내)
3.학군: B등급 (부흥중 87%) 배정
4. 환경:A등급 (롯백1, 뉴코아1, 홈플1)
5. 공급: S등급 (26's, 458세대, 27's, 2,737세대, 28's 0세대)
안양시 동안구 적정 공급량: 1,645세대
3년 평균: 1,065세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재 전고점 대비-15% 싼 상황
저점 대비 112% 상승
은하수 벽산 vs, 은하수 신성 (지역내 비교)
바로 옆 단지 신성과 비교했을 때 전고점 매매 차익보다 현재 매매가 차익의 폭이 높다
벽산은 현재 가격이 싼게 맞는듯.
신성도 전고점을 회복하지는 못하였지만 투자금이 1억이상 차이가 나고 벽산이 전고점 대비 -15% 빠져있는 상황이라
지금 싸다고 판단.
2) 환금성 : 범계역 도보권으로 10분컷
바로 앞 부흥초, 중, 고 다있음 (아이 키우기 편함)
범계역 상권 이용
620세대 (300세대 이상)
1기 신도시로 주변 단지들로 구성
저층, 탑층 물건만 제외한다면 충분히 환금성 좋은 단지로 판단
3) 수익률 : 고점에 매수했을 시 수익률 -34%
저점에 매수했을 시 수익률 28%
현재 전세가율: 54%
4) 원금보존 : 전세가율 54%
경기도 전세가율 기준으로 54% 낮다고 판단
현재 전세가 없는 시장이기에 전세가율이 올라온다면 원금보존 가능하다고 판단
다만 현재 규제지역이라 실거주 밖에 하지 못함
5) 리스크 대비: 현재 시장 기준 실거주로 2년 거주 후 전세로 돌린다고 가정했을 때
감당 가능한 금액대
나의 투자 결론(매수 여부): O, 현재 가격 싸다고 판단.현재 규제지역이기 때문에 실거주 후
전세 주는 방향을 생각해보았을 때 리스크 대비가 가능하기 때문에 매수해도 좋다고 판단
✅ 작성하면서 느낀점 : 위치가 좋은 1기 신도시지만 아직 가격이 싸다고 판단
다만 규제지역이라 아쉬울 뿐..
규제로 묶이지 않았다고 가정했을 때 전세가율이 조금 더 올라왔다면 설레는 마음으로
투자 후보에 두었을 거 같음
✅아파트명 귀인마을현대홈타운
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장: B등급 (18만)
2.교통: B등급 (부도심 1시간 이내)
3.학군:A등급 (귀인중 95.4%) , 평촌중 (91.9%) 둘 중 하나 선택
4. 환경C등급 (반경 1km 이내 기준)
5. 공급: S등급 (26's, 458세대, 27's, 2,737세대, 28's 0세대)
안양시 동안구 적정 공급량: 1,645세대
3년 평균: 1,065세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재 전고점 대비 130% 상승한 상황
저점 대비 152% 상승
은하수귀인마을현대홈타운 vs, 은하수경남 (지역내 비교)
전고점을 뚫었고 전고점 대비 가격이 많이 올라간 상황
가격이 싸지 않다 그러나 평촌 특성상 교통, 학군이 중요한 입지 요소인데 은하수마을은 교통보다 학군의
파워가 더 강한 상태에서 현재 시점으로 가격이 내려갈까? 라는 걸 고려해봤을 때 그것 또한 쉽지 않을 거
같다.
과거보다 시간이 가면갈수록 가격차이는 많이 벌어짐
평촌동, 호계동의 입지 차이를 알 수 있고 귀인마을현대홈타운은 귀인중, 평촌중등 지역 내에서 선호하는
중학교를 선택해서 갈 수 있는 장점이 있는 단지이고 무궁화 경남은 신기중 배정
신기중은 귀인중와 평촌중보다는 선호도는 떨어진다
그 차이가 가격에 많은 반영이 된게 아닌가 생각한다
2)환금성 : 역과의 거리는 있지만 (범계역 도보권 24분)
귀인마을에서는 교통보다 학군이 더 중요시되는 입지요소를 갖춘 지역이기 때문에 학군 수요가 워낙 강한 동네라
환금성은 좋을 거 같다
세대수도 충족, 900세대가 넘어가는 단지
3) 수익률 : 고점에 매수했을 시 수익률 57%
저점에 매수했을 시 수익률 156%
현재 전세가율: 54%
4) 원금보존 : 전세가율 54%
경기도 전세가율 기준으로 54% 낮다고 판단
현재 전세가 별로 없는 시장이라 전세금이 올라 전세가율이 더 올라온다면 시기에 맞춰
이 지역을 투자 대상으로 검토할수는 있겠으나 현재 호가가 11억으로 너무 비싸고
투자금이 5억 필요한 상황
5억이면 평촌보다 급지가 더 좋은 서울 지역을 보거나 2억대 물건 2개 투자도 같이 생각해볼 거 같다.
5) 리스크 대비: 현재 실거주 기준으로도 리스크대비 안되는 상황으로 투자 물건으로 부적합
또한 비규제지역이라 가정했을 때 투자금 5억으로 투자금이 많이 들어가는 상황
그렇다면 옆단지 경남을 고려해볼 거 같고, 다른 투자 대상을 찾을 거 같음
나의 투자 결론(매수 여부): X, 현재 전고점 대비 가격이 많이 올라간 상황
그 만큼 이지역에서 굉장히 선호되는 단지라는 걸 알 수 있는 반면 11억대는 비싼거 같다.
그러나 11억에서 가격이 떨어질까? 라고 가정했을 때 그것도 쉽진 않을 거 같다.
실거주로도 높은 가격대로 현재 나의 상황과 맞지않고 비규제 지역이라 가정했을 때 투자금 5억이 필요한 상황이면 서울에 더 좋은 급지를 보거나 2억대 물건 2개 투자를 생각해볼 거 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 빠른 시간에 전고점 돌파, 전고점 대비 상승폭을 확인하면서
이동네에서 단지가 갖고 있는 위상이나 가치를 알 수 있었다.
동네마다 선호하는 입지요소를 아는 것이 중요하고 그 입지요소를 정확하게 분석 후
저환수원리에 부합하는지, 수익률 계산하면서 지금 타이밍이 투자 시기로 적절한지
판단하는 것이 투자자로서 매우 매우 중요한 실력이라는 것을 알게되었다.
수익률 계산 후 어느시기에 어느 단지를 들어가냐에 따라서 매우 다른 결과가 나온 다는 것을 확인
그래서 우리는 절대 저.환.수.원.리를 잊지 말아야한다
