신당동 약수하이츠 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 89기 38조 매일하자]

✅아파트명 

신당동 약수하이츠

✅위치(지도)

서울 중심부에 위치하고 걸어서 신라호텔까지 산책이 가능하다고 한다. 바로옆에 산과 공원이 있고, 약수역과 청구역이 도보 15분 이내로 이용 가능하다. 

✅입지평가

1. 직장

중구 종사자수 386,564명

2. 교통

강남 29분 / 여의도 29분 / 시청 25분

모든 업무지구가 30분이내에 도착 가능하여 출퇴근이 용이하고 서울 가운데에 위치해 입지나 교통 면에서는 최우수라고 볼 수 있다.

3.학군

대경중 80%, 금호여중 84%, 장충중 80%, 장원중 77%

학업성취도가 높은 학교는 그리 많지 않아 학군에서는 그다지 의미가 있지는 않고, 학원가도 발달한 것 같지다

4. 환경

행당 롯데마트

백화점, 종합병원은 주변에 없고 대형마트는 1개가 그나마 있다. 3km 이내에는 국립중앙의료원을 차로 7분거리로 이용 가능하고 종로 롯데백화점 등을 이용하거나 왕십리 엔터식스를 이용할 수는 있다. 상권이 발달된 편은 아니다.

5. 공급

없음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 교통은 모든 업무지구가 30분 이내로 도착할 수 있어 매우 우수하나, 백화점이나 대형마트 등 상권이 매우 아쉽고 가까운 곳에 대형병원이 없어서 좀 아쉽긴 하나, 연식으로 인해 주변 시세대비 저평가 된 것이 맞고, 아파트 단지 내에서도 안쪽단지는 입구쪽 단지와 1억이상 차이나는 시세를 보인다.

2) 환금성 : 맞은편 남산타운과 더불어 사람들이 선호하는 입지이기 때문에 환금성은 좋은편 일 것 같다.

3) 수익률 : 전고점은 이미 넘어서 거래되고 있으므로 미래의 수익률은 알 수 없으나 전저점대비 수익률은 양호한 편이라고 볼 수 있다. 리모델링 추진이 예상되므로 장기보유시 추가 수익률을 기대할 수 있으나 빠르게 수익률을 높이기에는 조금 어려울 것 같다.

4) 원금보존 : 입지독점성이 있어 전세가 꾸준히 받쳐주고 추후 리모델링 등 추가상승 가능성이 있으므로 장기보유시 원금보존은 가능할 것으로 보인다.

5) 리스크 대비: 시장이 전저점 이하로 크게 하락하지 않는 한 역전세는 일어나지 않을 것이나 시장이 하락하면 크게 가격이 움직일 수는 있으므로 감당가능한 선에서 투자를 하는 것이 좋을 것 같다.

나의 투자 결론(매수 여부): 입지면에서는 상당히 우수하고 교통이 좋아 너무 욕심나는 단지이기는 하나, 환경과 학군측면에서 아쉬운 점이 많아 살짝 고민이 되는 것 같다. 그래도 경기도 신축보다는 장기적으로 나은 것 같아 갈아타기는 할 것 같으나, 다른 단지도 좀 더 찾아보는 것이 좋을 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 

추상적으로만 생각하던 기준들을 구체화해서 시각적으로 표현할 수 있어서 좋았고 아직은 투자기준이 모호해서 확신이 없는 것 같아 좀 더 공부해야겠다는 생각이 든다. 글로 작성하기 전에는 오히려 확신이 있었는데 카테고리별로 평가해보니 오히려 이게 최선일까라는 생각이 들었다. 

3개월동안 나자신을 바라보면서 매달 엄청난 성장을 하고있는 것 같아 뿌듯한 기분이 든다.