수원시 영통구 이의동 자연앤 힐스테이트 아파트 수익률 분석 보고서 [열기89기 투자원칙대로 chilly(72)하게 안정적으로 투자하조_꿀통구리]
25.12.14✅아파트명
수원시 영통구 이의동 자연앤 힐스테이트 아파트, 중흥S클래스
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
수원시 종사자수 : 481,383 명
수원시 사업체수 : 110,987 명
수원시 영통구 종사자수 : 168,344 명
수원시 영통구 사업체수 : 30,260 명
2. 교통
1. 자연 힐스테이트
2. 중흥S클래스
3.학군
4. 환경
롯데마트, 롯데몰, 갤러리아 백화점, 아주대학교병원, 원천호수
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
자연앤힐스테이트
현재 시세: 자연앤힐스테이트 33평 현재 매매 17.56억, 전세 8.1억 전세가율(46.2%)
5년 내 고점 매입시: 2025년 12월 매매 17.6억 전세 8.1억 (46.2%)
5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 10.9억 전세 5.6억 (51.5%)
2.중흥S클래스
현재 시세: 중흥S클래스 35평 현재 매매 16.4억, 전세 8.5억 전세가율(51.6%)
5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 18억 전세 7.3억 (40.3%)
5년 내 저점 매입시: 2022년 1월 매매 13.5억 전세 8억 (61.1%)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1. 저평가
1) 입지
- 일자리 동일
- 교통에서 중흥S클래스는 결국 광교 중앙역 까지 이동해야 하므로 상대적으로 자연앤힐스테이트 우수
- 환경에서 중흥S클래스가 광교호수공원, 아주대학교병원에 좀 더 근접해 있으나 자연앤힐스테이트의 경우 아브뉴프 랑, 광교까페거리 등 상권에 근접해 있음
- 배치가능한 학교 동일
2) 비교평가 (자연앤힐스테이트>중흥S클래스)
2. 환금성
자연앤힐스테이트 1700세대 이상, 광교 중흥S클래스 2200세대이상이며 꾸준한 매매 거래가 있었고 규제지역임에도
25.11월 매매거래 실거래 내역 확인, 환금성 좋음
3. 수익률
가치는 높으나 비교평가군이 없기 때문에 저평가 된건지는 모르겠음. 자연앤힐스테이트는 전고점 돌파 했고
광교중흥S클래스는 돌파하지 못함.
4. 원금보존
1) 전세가율 60% 적용
- 자연앤힐스테이트 8.1/0.6=13.5억 (현재 17.6억)
- 중흥S클래스 8.5/0.6= 14.1억 (현재 16.4억)
2) 전고점 20% 미만
- 자연앤힐스테이트 전고점 돌파
- 중흥S클래스 전고점대비 -8.89%
3)손실고려
자연앤힐스테이트 상대적으로 원금손실 확률↑
5 리스크 대비
전세가가 천천히 상승중이며, 규제지역 전세대출규제 적용, 입주물량↓
나의 투자 결론(매수 여부): X
비교 평가군 부족으로 저평가 여부 알 수 없음. 원금보존이 어려울 것으로 생각됨. 규제지역으로 전세대출규제 적용된 후의 전세가 흐름 알 수 없음
✅ 작성하면서 느낀점음
강의에서 배운 저환수원리를 직접 적용해보며 왜 너바나님의 투자원칙을 적용하면 잃지 않는 투자를 할 수 있다고 얘기하신지 이해가 됐습니다. 제가 저환수원리를 제대로 적용하고 있는지 항상 점검해 보겠습니다.
비교평가를 위한 여러 비슷한 매물 정보의 필요성을 느꼈고, 앞으로 임장과 임보를 통해 꾸준히 관심지역 앞마당을 늘려가야겠다고 생각했습니다.
광교지역의 대장 아파트는 중흥S클래스 였는데 자연앤힐스테이트로 바뀌었고, 자연앤힐스테이트는 전고점을 돌파한 반면 중흥S클래스가 전고점을 돌파하지 못한 이유가 뭔지 생각해 보는 계기가 되었습니다.
