[철장군] 용적률, 건폐율, 전용률 그게뭐에요?

용적률, 건폐율, 전용률 그게뭐에요?

안녕하세요!

경주마처럼 달리는 馬장군

철장군입니다.

6월이 시작되면서 새로운 강의과정도,

지방투자반도 시작하고

월부학교는 어느덧 마지막달로 들어섰습니다.

날씨가 더웠다가 쌀쌀해졌다가 오락가락하지만

임장하기에 마냥 좋은 날은 없는 것 같습니다.

비가와도, 눈이와도, 바람이 불어도,

더우나, 추우나

기분이 좋으나, 안좋으나

아프나 안아프나

결국엔 꾸준히 하는 사람들만이

목표를 거뭐질 수 있지 않을까 싶습니다.

항상 화이팅하시고 건강하시길 바랍니다!

이번글은 용적률, 건폐율, 전용률에 대한

글을 써보려고 합니다.

부동산어플인 네이버부동산, 호갱노노, 아실, 리치고 등

많은 어플을 접하면서

용적률, 건폐율, 전용률을 볼 수 있습니다.

뭔가 비슷하면서도 아리까리한 단어들인데

잘 모르시는 분들을 위해

간단하게 한 번 집고 가보겠습니다.

용적률

건축물 총면적의 대지면적에 대한 백분율

출처 입력

아주 간단하게 말하면

건물의 높이를 생각하시면 됩니다.

용적률 계산 방법은

건물 연면적을 땅의 넓이로 나눈 비율입니다.

건물 연면적이란?

예를 들어 30평짜리 건물이 4층이면

연면적은 120평이 됩니다.

총 100평의 땅에 30평짜리 건물을 7층으로 올리면

용적률 210%의 건물이 됩니다.

* 연면적 : 210평 / 땅 넓이 100평

우리가 흔히 아는 아파트의 용적률은

제3종주거지역으로서 200% 이상입니다.

그럼 주거지역에는 어떤것일까요?

종별 주거지역을 먼저 알아보겠습니다.

준주거지역

용적률 200~500%, 건폐율 70% ↓

상업적 성격이 강하고

상업기능과, 주거기능과, 업무기능이 같이 어울리는

지역이라고 보시면 되겠습니다.

상업지역과 다르게 주거지 상권의 특징을 보여줍니다.

나이트, 클럽, 유흥업소, 노래방, 술집 등이 없고

미용실, 일반음식점, 병원, 학원 등이 있습니다.

상업지역은 모든것이 가능합니다.

주거, 유흥, 학원, 병원, 근린상권 등

용적률 200~1,500%, 건폐율 90% ↓

1종 주거지역

용적률 100%~200%, 건폐율 60% ↓,

4층 이하의 주택으로

일반적인 주택가를 떠올리시면 됩니다.

2종 주거지역

용적률 100%~250%, 건폐율 60% ↓,

20층 이하의 주택으로

빌라촌, 다세대, 다가구촌을 생각하시면 좋습니다.

3종 주거지역

용적률 100%~300%, 건폐율 50% ↓,

층수의 제한이 없는

일반적으로 우리가 아는 아파트밀집지역입니다.

층수에만 제한이 없는 것이지,

용적률은 제한이 있습니다.

그래서 쉽게 40층 50층 짓지 못하게 됩니다.

흔히 이런 질문을 하는 분들이 있습니다.

"아파트 싹 밀고 그냥 40층 50층 지으면 안되나?"

쉽지 않은 문제입니다.

LH에서 어떠한 택지/지구를 조성할 땐

수용인원이라는 것을 정하게 됩니다.

만약 그곳에 x만명, x만세대로 구획을 정했다면

그 지하에는 그 규모에 맞는 기반시설들이 들어갑니다.

오수관, 상수도, 전기, 가스 등등

그래서 쉽게 용적률을 함부로 풀을 수가 없습니다.

그 이상이 되면 그 지역은 생활기반시설들이

마비가 되어버리기 때문입니다.

종별 주거지역을 꼭 알아야 할까요?

임장지에 가기 전 손품을 팔 때,

사전 임장보고서를 작성할 때

지도로 지적편집도만 보더라도

내가 갈 지역이 어떻게 생겼겠구나~

이런 느낌이겠구나~

먼저 감을 파악할 수 있습니다.

임장지를 가기전 손품을 팔면서

또는 분위기 임장 루트를 그리면서

도시를 상상해볼 수 있습니다.

건폐율

건축면적의 대지면적에 대한 비율

출처 입력

쉽게 말씀드리면

그 땅에 최대한 건축할 수 있는 면적을 뜻 합니다.

* 건물 밀도

더 쉽게 말씀드리면

동간격이 넓냐 좁냐로 보시면 좋습니다.

예를 들어보겠습니다.

지금까지 임장한 지역 중에서

단지 내부 동간격이 빼곡하고

답답한 느낌을 주었던 단지와

단지 내부 동간격이 너무 넓고 쾌적한

느낌을 주는 단지를 떠올려보시기 바랍니다.

저는

수지구 성복역롯데캐슬골드타운과

부산 연제구 더샵파크시티를 생각했습니다.

동간격의 빼곡함(밀집도)이 많이 차이가 나죠?

딱봐도 동간격이 오밀조밀하며 답답하면

건폐율이 높고

동간격이 넓고 쾌적하고 시원한 맛을 주면

건폐율이 낮습니다.

동간격이 좁으면 건폐율이 높다

= 땅 크기에 비해 건물을 많이 지었다.

동간격이 넓으면 건폐율이 낮다

= 땅 크기에 비해 건물을 덜 지었다.

건폐율이 높으면 용적률이 대부분 높고

건폐율이 낮으면 용적률이 대부분 낮습니다.

그럼 건폐율은 누가 정하는 걸까요?

(왜 다를까요?)

앞서 종별 주거지역의

용적률과 건폐율을 봤었습니다.

준주거지역, 상업지역,

1종주거지역, 2종, 3종 등

주택건설 법률에 의해

상업지와 준주거지역은 건폐율이 높고,

주거지역은 건폐율이 낮습니다.

위의 예시였던

수지구 성복역롯데캐슬과 연제구 더샵파크시티를 보면

각각 상업지역과 제3종주거지역에

건설된 것을 볼 수 있습니다.

땅의 용도에 따라 건폐율이

높고 낮음을 볼 수 있으시겠죠?!

아래의 예시를 보시면서

상업지역/준주거지역과 주거지역에 지어진

아파트 단지들의 차이점을 확인할 수 있습니다.

위성지도로만 봐도 단지들의 느낌을 알 수 있으시겠죠?!

용적률과 건폐율은 어떻게 보면 될까요?

임장하시다 보면 주변 경력자들이 그러시죠

"여기는 수익성이 별로 일거 같은데"

"여기는 수익성이 좋을거 같은데"

30년 정도의 구축아파트를 봤을 때는

재건축을 생각하지 않을 수 없습니다.

임장을 많이 다니시다 보면

땅크기는 넓고 동간격이 넓고 아파트가 낮은

단지들을 볼 수 있습니다.

이런 단지들은 용적률을 높이면

많은 세대수를 뽑을 수 있기 때문에

건설사도 수익이 좋아

재건축 추진이 더 빠를 가능성이 있습니다.

이런단지들이 건폐율과 용적률이 낮기 때문에

나중에 20층~30층으로 새 아파트를 짓는다면

수익성이 좋기 때문에 재건축 속도도

타 단지들에 비해서 빠를 수 있습니다.

전용률

공공시설면적을 제외한 나머지 면적이 분양면적

전용률이란?

쉽게 말씀드리면

아파트 전체 면적에서 우리집만쓰는 공간을 뜻 합니다.

아파트 면적에는

공급면적과 전용면적이 있습니다.

공급면적은 서비스공간, 공동공간, 엘레베이터 공간과

현관문을 들어가서의 우리집의 면적을

전체다 합친 공간이고

전용면적은

현관문 안쪽 모든 공간을 뜻합니다.

흔히 아는 34평형, 30평형, 25평형은 공간면적을 말하고

국평, 전용84㎡, 74㎡, 59㎡ 는 전용면적을 뜻합니다.

보통 110㎡/84㎡, 114㎡/84㎡, 80㎡/59㎡

이런식으로 표시되고 있습니다.

전용률은 전용면적/공급면적 비율로 보시면됩니다.

이렇게 용적률과 건폐율, 전용률에 대해서

알아봤습니다.

정리하자면

용적률은 건물의 높이를

건폐율은 아파트 단지 내 밀도를

전용률은 우리집의 진짜 넓이를

뜻하는 단어들이였습니다.

구축단지의 용적률과 건폐율은 재건축과

연관지어서 보더라도

금액적으로 미래가치적으로도 의미가 있습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다