이 글을 쓰게된 이유는

지금 같은 시장에서 1호기 또는 추가매수를

하고 싶지만 공포를 느끼고 있는 동료들께

용기를 드리고자 작성하였습니다.

안녕하세요!

경주마처럼 달리는 馬장군

철장군입니다

벚꽃이 다 지고

푸릇푸릇해지는 나무들과

땅에는 알록달록 꽃들이 만개하며

봄을 제대로 느낄 수 있는

요즈음입니다

꽃같이 찾아온 이번 매수과정을

복기해보려합니다

#확언

저의 겨울학기 확언입니다

저는 이번 겨울학기에서

공부만하지 않기 위해

사봐야 알게되는 것이

더 많다는 걸 알기에

꼭 매수를 결심하였고

스스로의 약속을 지키려고

노력했습니다

작년 첫 학교 때 1호기를 매수하면서

전세도 힘들게 빼보며

1건의 투자로도 많은 것을 배웠습니다

사봐야 아는 것과 사봐야 보이는 게

얼마나 중요한지 깨달았기 때문에

이번에도 적극적으로 투자물건을

찾으러 다녔고

이번 학기

첫 매물코칭 물건들은

협상에서 욕심을 부리다가

결국 매수하지 못했었습니다.

그러나 이번 1분기 안에 꼭 매수하겠다는

스스로의 약속이 있었기에

열심히 찾았습니다

학교개강기간에 매수는 실패했습니다

그러나 1분기 안에 매수는 성공했습니다

방학기간을 이용해

2023.3.29

학교 기간이 딱 2일 남기고 매수했습니다

#매수과정

겨울학기가 끝나자마자

저는 미완성 앞마당을

다시 방문하기로 계획을하고

주말 날이 밝기전 동료몇분과 함께

해당지역을 다시 방문하면서

지역을 다시 제대로 그려내며

가격을 다시 보면서

해당지역이 너무 싸다고 판단했습니다

추가로 2번의 임장을 더하고

전화임장을 하면서 느낀건

이 시장엔 나밖에 없다라는

느낌을 받았습니다

해당지역은 옆의 동생지역과 함께

우선 공급 총량이 3년 연속 과잉으로

들어오는 시장이였고

올해는 그 중 2년차에 들어온 시점이며

전국이 역전세로 힘든시기인건

공통적이지만

이 지역은 많은 진입이 있었던 지역이기에

출혈 소식이 더 많이 들리는

지역이기도 했습니다

그래서 그런지

그렇게 많던 임장하시는 분들은

전혀 보이지도 않았고

사장님들의 대화에서부터

그 느낌적인 느낌을 받았습니다

이때 저는 이런 생각을 했습니다.

싸게사서 비싸게 판다.

공포에 사고 탐욕에 판다.

- 워렌버핏 -

공급이 많든 적든 간에

이 지역은 절대적으로 싼구간이고

모두 공포에 떨고 있으며

실거주자 외엔 투자수요는 없었습니다.

싸게 살 수 있는 시장이고

공포가 깔린 시장이였습니다

가격 자체가 3년전 가격과

동일한 수준이 되었고

전세가 또한 공급이 많다보니

다른 지역보다 훨씬 더 많이

빠진지역이기도 합니다

이유가 어떻든

싸게 살 수 있는 기회이고

여기서 전세세팅만 잘 해서

공급시기를 피할 수 있다면

투자할 수 있다고 판단했고

2년뒤 전세가가

상승일지, 보합일지, 조정받을지는

2년뒤에는 대응의 문제이고

지금 자금 상황과

1호기에서 전세상승분을

기대해볼만 하여

대응 가능하다고 판단했고

2년뒤까지 예측한다면

투자할 수 있는 곳은 아무곳도

없다고 생각했습니다

지난 겨울학기 때 뚜또튜터님께서

이런말씀을 하셨습니다.

리스크가 있어도 우선 싼지 비싼지가 중요하다.

리스크가 있어서 투자하기 어려운 것이지,

리스크 때문에 투자를 못하는게 아니다.

난관이 있을 뿐이다.

- 월부 영앤리치, 뚜또 -

지난 겨울학기에 뚜또튜터님께서

해주신 말씀입니다

맞습니다!

리스크가 있어서 투자할 때

어려움이 있는거지

투자를 못하는게 아닙니다

리스크가 있다고

아예 보지 않는것이 아니라고 하셨습니다

#투자금은?

1,800만원

신축-준신축 경계에 있는 연식에

주변이 모두 신축으로 변해가고

생활권이 개선되고 있는 곳에

1,800만원으로 투자했습니다

#상황은?

해당 물건은 광고 될 때보다 2천만원 더 낮게

매물이 다시 나왔고

그 물건을 다시 1,200만원 깍아서

최종적으로 3,200만원 깍아서

매수하게 됐습니다

현재 주변에 크레인 밭일 정도인 이 시장은

전세가 문제였지만

2년 계약을 신규로 마쳤고

2년뒤에는 공급이 해소되는 시기이기라서

그때가서 대응의 문제라고 판단했습니다

#가격 조정 포인트

1. 수도권 집 팔아야하는데

이번에 팔아야 내년에 중과배제 안맞음,

+

정년 퇴직전 머리아픈 이물건을

얼른 치우고 싶어하는 상태

2. 대규모 공급 시장상황

3. 매도인이 느끼는 공포,

언제까지 떨어질지 모르고,

아직 끝나지 않은 공급

4. 집보러 오는 사람은 많으나

사는 매수인은 없었음

5. 사장님의 계약성사 욕구

(사장님이 매도자 구슬리는 스킬)

이 모든게 운으로 따라주어

저는 가격을 조정하는데

거의 힘을 들이지 않았습니다

모든상황이 매수자에게

결정권이 있었던 상황입니다.

#리스크재단

이번 대량공급은

지난 6~7년전보단 적은 공급량이지만

제가 매수한 연차의 단지와

6~7년전 과잉공급 시장상황에서

똑같은 연차의 단지들이

그당시에 전세가 하락했는지

재단해본결과

지난 과잉공급시기에 전세가하락폭과

지금 최고점 대비 하락폭이

동일했습니다

지난 시장 공급량이 더 많았음에도

지금 하락폭이 더 크다는건

이미 빠질만큼은 다 빠졌다고 판단했고

지난 과잉공급시기에는

대규모 택지가 많이 들어왔다면

이번 공급은

동생도시에 택지가 들어오긴 하지만

해당 지역의 입주는 띄엄띄엄 군데군데

들어오기 때문에

지난번 하락폭 보다 더 큰 폭으로

하락하진 않을꺼라 판단했습니다

EX)

해당단지가 5~6년차 단지라면

지난 과잉 공급시기 기준에서

5~6년차였던 단지들이

그 당시 공급에 따른 영향을

어떻게 받았나 재단해보기

그리고 이렇게 공급이 많다는 건

일자리 확대가 예정돼 있다는 것

푸른피의 기업이 더 확장하고 있고

해당도시는 생산은

비슷한 체급도시 중에서 TOP이며

우리가 흔히아는 대기업이 많고

양적·질적 일자리와 직장이 많고

앞으로 더 많은 일자리가 늘어납니다

또하나

이런 규모의 도시를 복기해본결과

상승장에서의 인허가가 4~5년뒤

대량 공급으로 쏟아지면서

이후 3~5년 다시 물량이 부족하고

부족하니 다시 상승장이 오고

상승장이 오니 다시 인허가가 늘어

4~5년뒤 공급이 다시 활발한

이런 사이클이 무한반복인 시장이기에

쌀때 싸게가서 비쌀 때 비싸게 팔 수 있는

연습을 할 수 있는 좋은 기회라고

판단했습니다

#지금 투자해야하는이유

앞마당이 30개가 넘어가니

이제 제 앞마당 중에서

싼지 비싼지 정도의

가격에 대한 확신은 있었습니다

다만

지금같은 이런 시장에 매수 경험이 없었기에

배운대로 감정을 빼고

지금 제가 용기를 부리는건지

죽을려고 객기를 부리는건지는

잘 몰랐습니다

이런 부분에 대해 자향 멘토님께선

지금이 바로 용기내야 할 때 이며

공포에 사봐야 환희에 팔줄 알고

남들 쫓아가는 추격매수를 하지 않을 수 있고

남들 다 들어가는 시장에서

혼자 반대로 빠져 나올 수 있는 용기는

지금 사봐야 가질 수 있고

지금 이 시장에서 '나혼자' 라는 느낌,

매수자 우위시장에서 제대로 느껴보며

매수자 뜻대로 움직이는 시장을

겪어보라고 하셨습니다

#마무리

지금 용기인지 죽으러가는지 결과는

2년 또는 4년뒤가 오면 알 수 있겠지만

이 시장에서 저는 또 한번의

경험을 하고 경험을 샀습니다

저는 실력이 없는 투자자입니다

경험이 많지 않기 때문이죠

그래서 제돈 넣고 시장을 배우기로 맘먹었습니다

저는 이제 막 타석에 들어온

초보 타자입니다

타석에 서서 날아오는 공을 맞춰보며

파울을 내보든, 1루타라도 때려봐야

공이 눈에 익고

저만의 스트라이크를 잡아갈 수 있다고

생각합니다

지금은 투자를 배워가는 초심자이기에

쌀 때 사는 연습을 해야 한다고 생각합니다

지금 지방시장은 대체적으로 많이 싸졌습니다

"쌀 때 사서 비싸게 판다"

"대중과 반대로 한다"

쌀 때 사봐야

비쌀 때 팔 수 있지 않을까 싶습니다

다 나오고 있는 시장에서

혼자 들어가는 무모함이

미래에 저에게 어떤 대가를 안겨줄지

또는

어떤 큰 편익을 안겨줄지

벌써부터 궁금해집니다

전세금 더 들어갈진 그때 봐야알겠지만

잃지는 않을거 같다는 확신이 들었습니다

감정과 생각은 그만하고

용기와 행동을 해야할 때 아닌가 싶습니다

욕심에 걸맞는 행동을 하라

- 너와 나를 위하여 -

요즘 제가 매일

수 백번, 수 천번, 수 만번

다짐하는 격언입니다

욕심에 걸맞는 행동을 하는

투자자가 되겠습니다

긴글 읽어주셔서 감사합니다