관련 강의
[3월 개강] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
No Pain, No Gain
사람들은 모두 자신만의 안전 지대를 갖고 있다.
변화를 싫어하고 예측 가능한 삶 속에서
안정감을 느끼는 나로서는
평생 성실하게 가꾸어온 안전 지대가
너무나 소중했다.
너바나님의 강의는 나를 계몽시키는
자극제가 되었다.
성장하고 발전하기 위해서는
반드시 안전 지대를 뛰어넘어야 했고,
내가 열심히 설정해 온 바운더리를 벗어나야 했다.
나의 바운더리를 벗어나기 위해 선택한 것이 바로 투자 공부를 시작한 것이다.
새로운 도전은 나를 공포와 두려움으로 이끌 수도 있겠지만
‘문제’ 는 늘 안고 가는 것임을 받아들이고
Not 완벽주의 But 완료주의를 지향하며
성장 지대로 나아갈 것이다.
부동산 투자의 원칙
자본주의에서 인플레이션은 지극히 정상이다.
통화량과 물가에 반비례하여
돈의 가치가 점점 떨어지는 상황에서
인플레이션 헷지를 하려면 자본 소득만이 답이며,
투자가 필수라는 것은 내가 투자 공부를 하는 내내 인식해야 할 본질이다.
그렇다면 투자는 어떤 원칙에 입각하여 진행해야 할까? 바로 ‘저/환/수/원/리’ 이다.
저평가 여부: 현재 매매 가격이 적당한가?
비교평가를 통해 내가 보고 있는 매물의 가치 대비 가격을 알아본다.
같은 가격일 때는 더 가치 있는 물건을
같은 가치일 때는 더 저렴한 물건을 매수하자.
환금성: 내가 매도하고 싶을 때 매도할 수 있는가?
내가 매수한 물건이 추후 매도해야 할 때 빠르게 매도되는지
즉, 자본을 다시 현금화하기 쉬운지 살펴보아야 한다.
부동산은 환금성이 낮은 편인데,
그 중에서도 오피스텔이나 빌라는 아파트와 비교했을 때 환금성이 현저히 떨어진다.
아파트 중에서도 나홀로 아파트, 1~3층, 탑층은 환금성 측면에서 더 충분히 고려해보아야 한다.
수익률: 투자금 대비 얼만큼의 수익금이 돌아오는가?
투자실력을 키우는 것은 수익률을 높이는 것과 같다.
수익률은 투자금(매매가-전세가)을 수익금으로 나누면 구할 수 있다.
투자 1년차에는 잃지 않는 것이 가장 중요하며
투자 2년차부터는 목표 수익률을 10%대로 설정해본다.
실거주 수익률보다 전세 투자 수익률이 더 극대화될 수 있다. ★전세=무이자 레버리지★
수익률을 높이기 위해서는 무릎이나 허리 이하의 가격에서 매수하는 것이 중요하고
수요가 많고 공급이 부족한 곳의 매물을 취득하는 것이 좋다.
또한 내 물건의 가치를 믿고, 감정이 아닌 팩트를 보며 인내하는 시간도 필수적이다.
원금보존: 내가 겪을 수 있는 최악의 손실은 얼마인가?
원금을 보존하기 위해서는 입지 독점성이 높으며 적정 전세가율 이상의 부동산을 매수해야 한다.
또한 앞으로 전세가가 오를 수 있는 부동산을 찾아야 한다.
만약 이런 부동산을 매수했다면 가격이 하락하거나 오르지 않더라도
존! 버! 버티며 보유하는 기간을 가져야 한다. (수도권-10년, 지방-5년 보유 목표)
리스크 관리: 나는 잃지 않는 투자를 할 수 있는가?
부동산 투자에 있어서 대표적인 리스크는 역전세라고 봐도 무방하다.
역전세는 주변 공급 물량이 폭발할 때, 전세가가 급등했을 때, 전세 대출 규제가 있을 때 발생하는 현상이다.
역전세를 대비하지 않으면 다음 세입자를 들일 때 목돈이 크게 들어갈 수 있기에 조심해야 한다.
따라서 무리하게 전세가를 올리면 안되고(5% 이내),
내 수익률 상승 시기가 언제 올지 모르기에 고정적인 수입(급여)을 포기해서는 안된다.
원칙이 없는 투자는 투기와 같다.
현재 나의 가장 큰 리스크는
투자에 관한 메타 인지가 안되는 것이다.
따라서 계속해서 공부해야 하고
투자에 대한 기본 지식을
반복적으로 접하고 익혀야 한다.
- 앞으로는 내 집 마련의 기회가 점점 사라질 것이다.
- 누군가는 주저할 때 누군가는 도전한다.
사다리는 아직 끊기지 않았다.
부동산 정책은 계속 변화할 수 있고,
어떤 시장이 펼쳐질 지 모르지만
어떤 파도가 와도 극복할 수 있는 건
헤엄칠 능력을 갖는 것이다.
정책에 일희일비 하지 말고,
그 안에서 내가 할 수 있는 것을 찾자.
그러기 위해서는 투자 공부를 놓지 않고
꾸준히 묵묵하게 해나가야 한다.
미래 시장을 전망하고자 하는
어리석음은 내려놓고
★시세차익 투자(낮은 가격에 사서 오를 때까지 기다림)와
★가치 투자(낮은 가격에 사서 비싼 가격에 팜)를 목표로 삼고
신호와 소음을 구분하며 나만의 심지를 굳혀나갈 것이다.
