✅아파트명
두산위브 (서울시 금천구 가산로 99)
아파트세대수1495세대동수총 18동사용승인일1998.03.09면적81.73㎡ ~ 162.82㎡
최근 매매 실거래가5억 7,7002025.12.10, 4층, 81㎡
매매가5억 8,000~11억 5,000전세가4억 5,000~5억 8,000
✅위치(지도)
화면 캡처는 [윈도우+쉬프트+S]
✅입지평가
1. 직장
금천구 종사자수 255,449명 등급 A
2. 교통
카카오맵 - 길찾기
강남 39분 / 여의도 39분 / 시청 43분 교통 A
3.학군
- 아실 https://asil.kr/asil/ 단지 검색 후 학군 탭 클릭, 인근 중학교 학업성취도 살펴보기
- 학군지는 아님 B
4. 환경(주변 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
대형마트와 병원을 확인할 수 있습니다.
백화점, 마트
- 단지 근처 대형 마트나 백화점, 대학병원 유무 확인
- 백화점 X, 대형마트 3군데, 아울렛 있음.
5. 공급
아실(https://asil.kr/)) 입주물량에서 해당 시 또는 구 선택
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
열반스쿨 기초반에서 배운 [잃지 않는 투자의 기준]에 따라
내가 고른 아파트를 검토해보고 투자 여부를 결정해보세요.
- 저평가 : 현재 구로구의 아파트들은 저평가 되어 있다.
- 환금성 : 다만, 사람들의 선호 생활권이 아니라 거래가 많이 일어나는 편이 아니다.
- 수익률 : 수익률은 현재 적어도 15% ~30%정도 할인된 금액이다
- 원금보존 : 저점에 샀다면 원금 보전이 될 것이고, 아직도 가격이 많이 회복하지 않았다 (원금은 보전되나 수익률도 더디다)
- 리스크 대비: 전세가 낮게 형성되어 있는 편이다. 전세가 더 내려갈 것 같지는 않다
투자 결론 : 실제 2차례 임장을 해 본 결과 , 구로구는 분명 선호생활권은 아니지만, 생각보다 직주 근접이 가능하고, 아이들을 양육하기에 좋은 환경이라고 하기엔 아쉬운 면이 있지만, 그래도 젊은 사람들, 신혼부부들이 거주하기에는 괜찮은 곳 같다. 그리고 확실히 예전의 공업 지역이 아니라 디지털 단지라 주변의 회사들도 깔끔하고 생각보다 엄청난 유흥 상권은 없었다. 단기 10년 정도면 거주할 만하다고 생각든다. 마트나, 아울렛 등을 보았을때 백화점이나 이런것들 보다 급은 떨어지지만 생활하는데 부족함이 없는 생활권이 아닌가라는 생각이 든다. 교통의 입지를 생각한다면 나쁘지 않다.
특히 최근 토허제로 인해서 실거래가 늦게뜨고, 부동산 방문 결과, 이미 저가는 나갔고, 매가가 점점 높아지는 추세이다. 내 생각에 구로는 시세에 늦게 반응하는 생활권인 것 같다 → 확실히 우선 순위권이 아니기때문에 온기가 천천히 도는 것이 아닌가 싶다.
평촌 보다 늦은 느낌…..
나의 투자 결론(매수 여부): 만일 갭투자나, 내 예산 금액 안이라면 매수할만직 한 것 같다. 다만, 내가 가진 것들 중에 최선인가?라는 생각을 할 것 같다. 일단은 “보류!!”
✅ 작성하면서 느낀점 : 수익률을 볼때 어쩔때는 전세와 매가의 시세 반영차이가 있고, 비슷한 시기에 어떤 저가와 상한가가 같이 있어서 구분하기가 힘들다. 꼭 그 해당 시점에 상한가가 아닌 경우도 있고 23년이 저가가 아닌 것도 있어서 수익률을 분석할 때 아직도 어렵다 ㅠㅠ
앞으로는 작성할때 한 사이트만 기준을 정해서 보는 방법에 익숙해져야 할 것 같다.
