( 이후 3주차 강의 듣고 수정 예정!)
✅아파트명
코오롱 하늘채 화명2차
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
| 지역 | 시군구 | 등급 | 종사자수 | 사업체수 |
| 부산 | 북구 | C | 66,682 | 21,049 |
북구 자체만 봤을 때는 사업체 수 , 종사자 수 적음.
그러나
사상 (B)- 2호선 8개 역 / 낙동대로
금정구 (B)/ 해운대구(B) - 산성TG 이용해 (자차로) 이동하기 쉬운것 같다.
그리고 부산 외곽인
김해(A)/양산(B) 둘 다 출퇴근 가능 위치
2. 교통
화명 지하철역 도보9분
화명역 - 서면역 16개역 / 40분 (화명역까지 도보 시간 포함)
화명역 - 센텀시티역 29개역 / 1시간5분 (화명역까지 도보 시간 포함)
자차로 이동시 현재는 센텀까지 산성터널 이용,
빠르면 20분, 출퇴근 시간이면 40분 정도 걸리는데
26년 1월에 만덕-센텀 지하고속도로 개통 예정, 교통량 분산 되어서 좋을듯
(완공시 만덕-센텀 41.8분 > 11.3분으로 단축)
3.학군
학교 (도보) | 성취도평가 | 교사수/학생수 |
학사초 5분 |
| 29/405 |
명진초 12분 |
| 38/560 |
용수중 8분 | 88.20% | 48/703 |
명진중 17분 | 88.60% | 37/470 |
화신중 18분 | 89.70% | 46/407 |
화명고 14분 |
| 68/618 |
학생 수도 평균보다 많은 편에 속함.
부산 중학교 80.1% 보다 높은 편.
4. 환경
부산 학원 개수 현재 1위 (출처_호갱노노)
초중고 밀집 지역
롯데마트 / 메가박스
화명 중앙공원/ 강변 생태 공원
도보 10분 종합병원
그 외 개인 병원/ 각종 편의 시설 / 상가
차로 10분 이내 뉴코아아울렛
차로 20분, 양산 부산대 병원 (12km)
5. 공급
부산 전체로 봤을 때는 26,27,28 조금씩 있지만
북구만 봤을 때는 26~29 아예 없음
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
저층 탑층 제외/ 실거래 기준. (12월 거래 아직 없음)
✅현장사진
추후 첨부~
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
이 단지의 가치?
(장점)
-학교,학원 몰려있음. 학생들이 많아서 활기찬 분위기가 좋음
-인근에 생활 편의 시설, 상업시설 다 잘 되어 있고, 지하철 2호선/기차역 도보ㅇ
-크고 작은 공원이 가까이 있어서 주거시 쾌적하고, 환경이 좋음
-대단지
-김해/양산으로 출퇴근 용이
-산성TG 통해 금정구 / 센텀 쪽으로도 갈 수 있음
(단점)
-준공이 오래되었음. (2002.12) > 단지 노후화 & 리모델링 된 집이 아니면 인테리어 비용이 들 수도 있을 것 같음.
-김해/양산 거리상으로 가깝지만, 출퇴근 시간에는 교통량 많아 혼잡한 편 인듯.
-부산 중심부에서 거리가 좀 있음
1) 저평가 : 전고점 이전 가격
2) 환금성 : 1344세대, 25&35평 세대수 가장 많음, 주변 생활권 잘되어 있어 괜찮은 듯
3) 수익률 : 저점 매수시 수익률 150%
4) 원금보존 : 원금보존은 가능할 듯
5) 리스크 대비: 이후 부산 북구 입주 물량이 특히나 없음.
나의 투자 결론(매수 여부):
매수X. 투자보다는 실거주용으로 더 좋은 느낌.
주변 환경이 괜찮아서 전세를 둔다해도 꾸준한 수요가 있을 것 같지만
투자금액이 1억7000정도인데, 이 정도면 부산 다른 지역을 보는게 좋지 않을까싶다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
사실 아이 위주로 병원, 유치원, 학교, 학원까지 쭉 생각하다 보니 0
너무 그런 쪽으로만 본 건가 싶기도 하고
나이가 들어도 병원 가깝고, 공원에서 운동하고 근교로 나들이 가기 좋지 않을까….싶은데,
뭔가 내가 이전부터 관심 있던 동네라 객관적으로 판단하지 못하는 거 같다.ㅎㅎ
그리고 예전에는 ‘다들 선호하는게 비슷하지않나?’싶어서 무조건 실거주용=투자용 이렇게 생각했는데
투자용 / 실거주용 구분해야겠다는 생각이 들었다.
아직은 임장을 나가보지도 않았고 근처 지나갈 때 본 것이 다여서, 또 추가적으로 어떤 것을 더 고려해야할지
모르겠지만~ 지도를 보면서 나름대로 여러 요소?들을 따져 보고서를 써 본 이번 과제는 흥미로웠고 재밌었다.
실제 임장+임보 쓰는 법도 얼른 배우고 싶다.
