*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
남산롯데캐슬센트럴스카이아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
대구 광역시 중구 종사자수 : 89,422명
대구의 최대 상권인 동성로가 중구에 위치하고 있고 산업체로는 금융업과 보험등이 위치하고 있다.
2. 교통
대구 중심부인 반월당에 근접하고 있으며 대구의 서쪽과 동쪽을 관통하는 달구벌 대로변에 위치하고 있어 자차로 이동하기 좋으며 대중 교통도 2호선, 3호선 역세권에 위치하여 매우 좋다.
금융업이 위치한 반월당, 법원과 학원가가 위치한 범어(수성구청역), 제조업 산업단지가 발달한 성서산업단지까지 자차, 대중교통으로 23분이내로 도착할 수 있어 교통이 우수하다.
3.학군
경구중 92%, 성명여자중 85%
남산초 (학급당 학생수 24.3명)
남산롯데캐슬은 남산초 앞에 위치하고 있으며 남산초는 학급당 학생수가 24.3명으로 주변에 아파트가 밀집되어 있으며 주변 아파트중에서 가장 가까운 곳에 위치한 신축아파트이다. 주변에 초등학교 학원도 많아서 초등학교 자녀를 키우기 좋다.
경구중이 중구에서 학업성취도가 가장 높은데 남산롯데캐슬에서 도보로 통학이 가능하다. 하지만 중학교 학군지로 의미가 있지는 않고 학군을 위해서라면 수성구로 갈아타기를 하는 수요도 있다.
4. 환경
더 현대 대구, 동산병원
도보권으로 더현대 대구가 위치하고 있고 대구에서는 신세계 동대구 다음으로 많은 사람들이 소비를 하는 백화점이다. 동성로에 위치하고 있고 1호선, 2호선으로 이용할 수 있어 많은 사람들이 방문하는 백화점이다.
도보권으로 종합병원인 동산병원이 위치하고 있다.
5. 공급
25년이후로 공급이 줄어든다. 남구에 명덕 e편한 세상 26년 1월 1758세대, 대명자이그랜드시티 26년 4월 2023세대가 주요 공급으로 남아 있다. 해당 단지위 물리적 거리도 가깝기 때문에 투자를 한다면 전세 매물과 가격을 확인해 봐야 한다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세 : 남산롯데캐슬 8.0억 전세 3.7억
5년 내 고점 매입시 : 22년 3월 매매 9.5 전세 4.0억
5년 내 저점 매입시 : 23년 8월 매매 6.7억 전세 3.7억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재 가격이 오른 상태이지만 8억이면 아직은 저평가라고 생각한다.
2) 환금성 : 아파트, 대구 중구의 대장 아파트, 고층
3) 수익률 : 고점 기준 33%
4) 원금보존 : 입주 물량이 없어서 전세가 하락 및 매매가 하락 확률이 낮다.
5) 리스크 대비: 잔금 가능 (주택담보대출 활용)
나의 투자 결론(매수 여부):
중구에서 가장 선호되는 단지중 하나로 앞단에서 가격이 오르고 있는 것이 보인다. 아직 전고점까지 남아 있지만 주변에 아직 덜 오른 물건이 있는지 확인이 필요해 보인다. 실거주 갈아타기를 한다면 괜찮은 선택지가 될 수 있지만 아직 주변 물량(명덕 E편한 세상)이 정리되지 않은 상황에서 전세가가 낮아 투자금이 많이 든다. 투자금 대비 좋은 선택지는 아니라서 투자를 하지 않기로 결정.
✅ 작성하면서 느낀점 :
입지를 평가하면서 단지의 가치를 알게되었고 가격의 변화를 확인 하면서 지금 내가 투자를 한다고 했을 때 얼마의 수익을 남길 수 있는지 생각해 볼 수 있어서 투자를 결정함에 있어서 도움이 많이 되었습니다.
