[아파트지니] 칼럼필사 #64 4년차 투자자의 매물털기 방법을 다 알려드릴게요 [반나이]

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ㅇ 전화임장(단지 인근 모든 부동산) 후 정리 (+일잘러 사장님 체크)

1. 관심 있는 매물 문의(집상태, 가격협의 가능성, 거주자 정보, 전세협조여부 등)
2. 더 저렴한 매물, 같은 가격이지만 더 좋은 RR (저층 표기 모두 확인)
3. 사장님 추천 단지 또는 매물
4. 시장분위기 (실거주자/투자자 매수여부, 전세 난이도)

ㅇ 현장방문 매물예약 후 부동산 털기

• 내 투자금(열린 결말)으로 가능한 단지 있는지 여쭤보기
• 비슷한 가격대로 더 좋은 물건 있는지 여쭤보기
• 얼굴 도장 찍기

ㅇ 매물털기 사후관리

 - 일주일에 1번, 일잘러 사장님은 일주일에 2번씩 안부인사+매수의지

매물털기의 시작 : 전화임장

예를 들어 서대문구의 무악현대를 투자후보로 보고 있다고 가정

단지인근의 부동산에는 모두 전화를 돌림

1. 관심 있는 매물 문의(집상태, 가격협의 가능성, 거주자 정보, 전세협조여부 등)
2. 더 저렴한 매물, 같은 가격이지만 더 좋은 RR (저층 표기 모두 확인)
3. 사장님 추천 단지 또는 매물
4. 시장분위기 (실거주자/투자자 매수여부, 전세 난이도)

이 정보 모두 스프레드시트 정리

여기서 중요한 점은 놓친 매물이 없는지 체크하는 것도 있지만

일 잘하는 사장님을 파악하고

예상되는 경쟁 전세매물을 확인하기 위함도 있음

(일 잘하는 사장님은 노란색으로 색 표기하고, 매물예약 하기)

중요한 건 같은 매물이어도 다른 사장님에게 크로스 체크

사장님들마다 알고 있는 매물 정보, 가격 협의 정도 모두 다름

현장방문 : 매물예약 스케줄링

조금 여유있게 1시간반 또는 두시간 텀을 두고

전임 때 확인한 우선순위 매물 & 일잘러 사장님으로 예약 잡기

물건 본 사장님과 매수 관련 얘기도 해야하고

물건 본 사장님뿐 아니라 인근 사장님과 이야기도 해야하고

예약하지 않은 사장님의 추천 매물 또는 당일 나온 매물을 보러 갈 수도 있기 때문

3동 1203호 보고 왔는데 그거보다 싼 거 없나요?

아 없군요~ 하고 돌아나오면 안됨

1. 어느 정도 투자금으로 물건을 찾고 있는지 말씀드리기

• 솔직하게 말씀드리되 조금 더 돈을 가용하려면 알아봐야한다 정도로 열린결말로 마무리 하면

사장님들이 조금 더 넓게 매물 추천 (가격 협상 가능할 수 있으니)

2. 비슷한 가격으로 더 좋은 상태나 층의 매물이 있는지 확인

• 전임에는 안 나왔어도 현장에서는 나오는 경우 있음
• 전혀 고민하고 있지 않은 월세물건이나 장부물건이 나올 수 있으니 최저가로만 질문을 드리면 아쉬움

3. 얼굴도장 찍기

• 전화로 콜백하는 경우까지 감안, 나라는 사람을 인식시키기

저는 공손하게 명함을 드리는 방법을 이용

손님이 명함을 주는 경우는 많지 않기 때문

매물털기 사후관리

일주일에 1번

일잘러 사장님들은 일주일에 2번

전화로 안부인사와 함께 연락드리며

매수의지와 기다리고 있음을 어필

이런 행위를 각 후보단지마다 반복

Q. 매물코칭 받고 가격 네고? 가격 네고하고 매물코칭?

• 가격을 먼저 던지고 매코 받으면 코칭 받으면서 협상 중간 어려운 상황별로 디테일한 가이드 가능. 하지만 해당 물건이 애초에 투자에 적합하지 않다면 가격 깎이고 나서 거절해야 함. 매코 받고 네고하면 어느 정도까지 가격 협상할지에 대한 목표매도가 도움 받을 수 있음. 하지만 협상 중간중간 나오는 어려움에 대한 가이드 받기 어려움. 물건에 얼마나 확신을 갖고 있느냐에 따라 결정

Q. 세입자가 집을 안보여줘요

• 그 집이 최우선순위인지를 고민해보세요. 그런 집은 나중에 기존 세입자가 퇴거하며 새로운 전세입자 맞출 때도 힘듬. 상위 순위가 아니면 나중에 검토. 상위순위면 사장님에게 매수의지 보이기. (시간 언제든지 괜찮다, 진짜 살 의향 있다)