[열기89기 열심히 4고팔아 6십전에 은퇴하조_숲과 나무] 잃지 않는 투자를 위한 너바나 레시피 '저•환•수•원•리'

안녕하세요^^

숲을 먼저 보려고 노력하고 있는

숲과 나무 입니다~

열반스쿨 기초반도 

어느덧 2주차에 접어들었습니다.

2주차의 강의는

1주차에 이어 너바나 멘토님께서 해주셨습니다.

강의를 시작하시면서

1주차 과제였던 비전보드에 대한 설명을 해주셨는데요~

1주차 과제인

비전보드를 통해 나 스스로에 대해 이해를 하게 되었고 

내가 가야 할 방향에 대해서도 훨씬 더 이해를 할 수 있었습니다.

멘토님께서는

내가 어떤 목표를 갖는냐에 따라서 지금 해야 할 행동이 달라지고

어려운 것을 하기 위해서 반드시 해야 하는 것은 

‘선택과 집중’

꾸준하게 하는 것이 중요하다고 하셨습니다.

부자가 되고 절대 가난하지 않으려면 4가지를 알아야 한다고 하셨는데

돈을 버는 단계→내가 번 돈을 관리하는 단계→돈을 불리는 단계→돈을 부리는 단계

선택과 집중에서는 포기를 할 줄 알아야 한다고 하셨습니다.

천리길도 한걸음부터

10% 이상 수익률이 나오려면 최소한 3년 이상은 공부를 해야만 하는데

베타투자는 1년만에 되지만 알파투자는 딥하게 해야 한다고 하셨습니다.

단기간에 집착하면 안된다고 하셨습니다.

연수익률 20% 나올때 제일 중요한 것은?

1.종자돈 모으기 

2.인사이트를 쌓는 것

투자로서의 인사이트를 쌓는 것?

독서, 강의, 임장, 실전투자, 멘토두기

전문가가 되는 시간 : 1만시간

1년에 1000시간 들이는 것이 좋다고 하시면서 1000/50주=20시간 

주말에 10시간 주중에 1~2시간

극동의 성장의 시기로 넘어가야 한다.

도전을 하고 실천과 실행만이 답이다. 

→ 월부가 주고 싶은 가치이다.

부자가 되는 과정에서 가장 중요한 것은 장점만 보는 것이다. 

감사일기 많은 도움이 되었다.

10억을 만드는 과정에서 

너바나가 어떻게 했지?  너나위가 어떻게 했지? 

아는 것이 정말 중요하다. 

not A but B

돈을 모으는 것만큼 중요한 것 하나가 시간을 모으는 것이다. 

아침시간을 확보하기!!!

강의료 10배 100배 이상 가져가겠습니다!

부동산의 가격이 장기적인 관점에서 

어떤거에 따라서 올라가고 

어떤 지표를 주로 보아야 하는지? 

그리고 실제 투자할 때 매물을 볼때 무엇을 보아야 하는 지? 

굉장히 구체적으로 알려 주셨습니다.

연수익률 20% 투자금의 200% 내는 사람이 되는 것이

 너바나 멘토님의 바램이라고 하셨습니다.

너바나의 기준인 저환수원리로 보고 있는 지? 

기준에 따라서 수익이 났는지? 

아는게 아는 것이 아니라 실제로 내가 이해하고 적용해서 수익이 났을 때 아는 것이다.

실제로 실력있는 투자자가 되기를 바라며 

not A but B 해보면 좋을 것 같다.

물건을 볼때 너바나 처럼 했었나? 

너바나처럼 문제를 풀어가고 있었고 그 차이가 뭐지? 

차이점을 공통점으로 만들었으면 좋겠다.

부동산 가격은 후행지표이고 

그 앞단에서 영향을 주는 선행지표는 무엇인지?

부동산은 다차방정식의 게임이다. 

여러가지의 영향을 받기 때문에

그 중에 중요하게 영향을 주는 몇가지 요소가 있다.

수요는 있는데 공급이 없는 것을 입지독점성 이라고 하며 해자라고 한다.

투자를 할 때는 기분에 따라 하는 것이 아니라 원칙에 따라 하여야 한다.

나는 호황에 팔고 불황에 산다는 원칙

입주가 있을 때 사야한다

1.급격히 올랐을 때 

2.입주물량이 터졌을 때 

3.위기가 터졌을 때 기회

강남은 2006년이 피크, 강북은 2009년이 피크

다 오르는데 좋은 곳이 많이 오른다. 

하락장에서는 좋은 지역을 사야 한다!!!

강북이나 이런 지역은 무릎 이하이다. 

강남, 서초, 송파 같은 지역은 허리 이상이다. 

2013에서 2021년까지 엄청나게 올랐다. 

서울은 지금 다시 올라가는 추세이다.

부산 많이 오른 지역이 많이 떨어진다. 

같이 오르거나 떨어지면 시장이 동조화 되었다. 

반대는 비동조화 되었다고 말한다.

급격하게 많이 올라간 지역은 많이 떨어질 수 있다는 것을 기억! 

서울은 오르고 있는데 부산은 거의 안 올랐다.

3기 신도시가 들어올 예정. 

37만 가구가 들어오는 것이 목표인데 분명히 수도권에 영향을 줄 것이다. 

현재 서울 경기에 아파트가 485만채이다.

헬리오시티 들어 왔을때 잠실 아파트 가격이 엄청 많이 빠졌다. 

엄청난 악영향을 주었다. 

올림픽파크포레온이 들어 왔을때도 마찬가지였다.

3기 신도시가 들어올때는 기회라고 생각해야 한다. 

부동산은 장기적으로 우상향 한다는 것을 기억!!

자본소득은 노동소득보다 빨리 오른다.

통화량이랑 물가는 비슷하게 움직인다. 

통화량이 많아지면 물가도 오른다.

아파트값이 올랐고 자산이 올랐다고 생각하는데 자산이 오른 것이 아니다. 

자산이 오른 것이 아니라 돈의 가치가 떨어진 것이다. 

인플레이션

인플레이션이 정상일까? 비정상일까? 원래 정상이다. 

통화량이 연단위로 줄어든적은 없다. 

쿼터 단위로 조금 줄거나 정체된 구간이 있었다. 

IMF, 미국발금융위기, 코로나 터졌을때 단기간으로 그 이후에는 계속 올랐다. 

돈의 양이 많아진다는 것을 잘 이해해야 한다.

매매가가 10억 언더에 있는 물건을 빨리 사야 한다!!!

안되는 것만 이야기 할 것이 아니라 장기적으로 낙관적이여야 한다.

물가가 오른다는 것이 어떤 것인지 잘 이해를 하여야 한다.

현실을 깨우치고 빨리 움직여야 한다.

/

너바나의 투자 원칙

공을 잘 치는 것을 잘 아는 것 : 선구안이라고 함

투자를 잘 하는 사람은 메타인지를 잘한다. 

우리가 가장 쳐야 하는 공은 가치가 있는 공이다. 

가치가 있는 곳은 수요가 있고 공급이 적고 저평가 된 곳

수요는 많은데 공급은 없는 곳

투자를 할 때는 히팅 능력을 가져야 한다. 

지역분석 하는 능력, 임장하는 능력, 매수할 때 체크하는 능력, 

매도할 때 어떤 타이밍에 기준으로 하는 능력, 물건을 관리하는 능력

투자를 잘 한다는 것은 적은 리스트 안에서 수익률 높이는 것이다.

투자는 기본적으로 철학과 원칙을 가지는 것

철학이 있어야 내가 한 투자에 버틸 수가 있다.

① 저평가여부(가치>가격)

같은 가격일때 더 좋은 가치. 같은 가격일때 더 좋은 가격, 더 싼 가격을 보는 것 : 저평가

부동산의 가치를 판단하는 것은 수요(직장, 교통, 학군, 환경, 브랜드) 

공급(입지독점성을 대체할 수 있냐? 없냐?) 

이 부분 안에서 저평가 된것을 찾는 것이 중요

저평가 앞단에 비교평가를 해야 함.  

임장,임보 < 비교평가 < 저평가

② 환금성

환금성 무지하게 중요하다.

환금성이 떨어지는 물건 : 오피스텔, 도시형생활주택, 

아파트가 되지 않은 빌라, 아파트(나홀로 단지, 1~3층, 탑층)

부동산은 환금성이 좋지 않다.

③ 수익률

나의 기대 수익률은 얼마지?

연수익 20% 전체 수익의 200% 목표

수익률을 극대화하는

무이자 전세 레버리지가 가장 크다.

④ 원금보존

투자 했을 때 잃지 않아야 한다.

1.가치가 있고 수요가 있어야 함, 원금보존을 알 수 있는 것은 

2.적정 전세가율이다.(강남 50%, 서울 60%, 지방 80%, 경기도 70%) 

3.수요가 있는 입지독점성(지방은 공급을 우선적으로 보아야 함)

매매가=실거주가치+투자가치 

(지역별 전세가를 나누어주면 적정 매매가가 나오는데 

실 매매가와 비교해서 더 빠질지, 오를지를 판단할 수 있다)

수요가 있다면 존버 타야 한다.

⑤ Risk 관리

투자의 가장 큰 리스크는 역전세이다.

역전세 구간이 오는 이유?

1.단기간에 입주물량이 터질 때 

2.전세대출에 대한 규제가 있을 때 

3.전세가 많이 오른 그 다음에는 떨어진다.

전세가는 10년 중에 5년은 전세가가 오른다. 

3년은 보합이고 2년은 반드시 역전세가 난다.

전세는 무조건 5%씩만 올릴 것! 

채수가 많아질수록 특히 5%씩만 올릴 것!

지방은 입주물량이 중요!

전세가 리스크는 마통으로 해결

지방은 5년 가지고 가고 100% 수익 났을 때 매도 고민하고 

200% 났을 때는 진짜 매도 고민

투자를 안 하면 미래가 없다.

상황에 따라 바뀐다.

원칙은 안 바뀌지만 기준은 바뀔 수 있다.

열기를 수강하고 1년 내에 꼭 투자를 하는 것이 중요하다!!!

너바나 멘토님께서

강의에서 알려주신 말씀을

담아보았습니다.

1년 내에 꼭 투자하겠습니다!

생각을 조심해라 말이 된다

말을 조심해라 행동이 된다

행동을 조심해라 습관이 된다

습관을 조심해라 성격이 된다

성격을 조심해라 운명이 된다

우리는 생각하는대로 된다

 -마가렛 대처-